深圳每年都產生大量外溢剛需客，房價把90%的剛需置業者淘汰掉，逼到惠州和東莞臨深板塊置業。大亞灣與惠陽，被眾多媒體、開發商、地產中介、各種概念炒作、吸引深圳人去投資置業。
什麼樣的人適合臨深板塊置業呢？
“臨深”指的是臨近深圳的城市，它們並不靠近深圳核心區。比如大亞灣和惠陽板塊，它們靠近深圳的龍崗與坪山。這些板塊能自駕車，或者乘坐公交車能兩地通勤的人，置業惠州絕對不會錯，不代表深圳所有外溢剛需都適合。
對於深圳人置業惠州，大房哥提出三個問題？
一、“通勤方式與通勤費用能否接受？”
惠州南站在惠陽，星河丹堤就是一個高鐵盤，這個項目住的大部分是深圳人。每天的通勤方式，乘公交車換夏深高鐵到深圳北站，再乘坐深圳地鐵。每天卡點乘坐高鐵，來回需要花費超過3個小時以上。這種通勤方式，很多深圳人能接受，並且也已經適應了，並非每一個盤都是這樣。
記住它已經算是非常不錯兩地通勤的樓盤。這裡的業主每天的通勤流程，從出門那麼一刻開始，公交+高鐵+地鐵。有想過等公交車的時間嗎？高鐵需要提前十多分鐘候車，上下班深圳市區的地鐵也非常瘋狂。
不是高鐵盤怎麼辦呢？自駕車、乘坐巴士、無論你是什麼樣的交通工具。到深圳地界，你都需要花費眾多的時間。由於時間問題，導致90%的人買了房都不能天天住。只能週末回去住，週一到週五要麼住公司宿舍，要麼繼續租住在城中村。
二、“二次置換，你是否離深圳越來越遠？”
大亞灣與惠陽，二手房價格與新房價格相差較大。因為新房有深圳中介持續推銷，不斷的有顧客來購買。這個板塊本就欠缺二手接盤俠，並且二手房源太多。導致供大於求，所以價格也一直賣不上去。
這兩個板塊的入住率普遍較低，入住率高的基本都是租客居住。同樣也是租賃市場，在租房源太多，所以導致租金一直上不去。曾經有位粉絲，跟我說2016年大亞灣的房子，三房家電齊全租1500元，空了4個月後1200元才租出去。
實時市場與新房價格相差較大，新房因為還是開發商的，他們會利用各種營銷渠道保障銷量。目前在售的二手房，大部分都是深圳的投資客。二手房盤面臨缺乏接盤俠，這兩個板塊本地剛需需求量不大，流入市場上的二手房套數可用萬套來計算。
這兩個板塊，本就欠缺產業，可以說只有單一的房地產行業。2019年惠州的GDP4117億元，增長1.81%，大灣區城市群GDP增長最慢的城市，可要知道惠州的土地面積是11599平方公里，是深圳的5.8倍。可想而知從深圳羅湖到龍崗，乘坐地鐵都需要花很長時間，就更別再說大亞灣與惠陽了。
供大於求的市場，導致新房難漲，二手房欠缺接盤俠，從2013年開始這個板塊的房價，一直是有價無市。這裡一個問：“兩年前你在大亞灣買的房子，如今按照原價，你能否賣出去呢？”答案是“不能”
當你再買深圳的房子，是不是要花更多的代價呢？這就叫套牢！
三、“惠州GDP是多少？為什麼不限購？”
首先不限購，沒有門檻。註定了它沒有多大價值，如今有價值的房產都限購起來了。粵港澳大灣區城市區，2019年惠州的GDP上文說了4117億，比2018年增長1.81%，增長速度倒數第一。惠州的產業都集中在城區，大亞灣和惠陽都是在發展房地產行業。
產業是他們的短板，無論是深圳人，還是外地人。在這裡置業，沒有提供適合自己的崗位。遲早會放棄它，持有年限不穩定的樓市，會造成房價氾濫。中國人講究安居樂業，就如同我們在家鄉能安居，但是不能樂業。所以我們必須背井離鄉到深圳拼搏，但是大亞灣與惠陽是否有一種家鄉的感覺呢？
這座城市人口都還沒有提升上來，更別說人才數量。雖然是二線城市，但是也沒有達到限購的條件。
預算不多的深圳外溢剛需客，如何置業呢？
買不起深圳的房子，就選擇東莞的樓盤，惠州是全部放棄掉。東莞是一線城市，GDP排名廣東第四，擁有巨大的厚積薄發潛力，良好的經濟基礎時刻能承載深圳外溢的企業，華為就是一個很好的例子。
東莞交通網絡能與深圳形成互通，因此臨深板塊的樓盤入住率高，有持續不斷的接盤俠，供求市場能一直保持平衡。東莞靠近深圳的板塊多，比如鳳崗靠近龍崗、塘廈靠近龍坂板塊、長安、虎門靠近西鄉...
無論是高速網絡，還是城際軌道都能讓深莞兩城，達到一個適當的通勤範圍。對於臨深板塊房產理解，離深圳近、離有價值板塊近、能讓深圳人天天住的上的房、那麼它就有價值！
本文最後的總結：“深圳外溢剛需，大亞灣和惠陽的房子，建議不要碰。買了它只能週末住，難租、難售、難變現、在深圳還要繼續租房住。”
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