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問：大師，您說的市中心一房一廳和近郊二房一廳分別在什麼區呢？要明年本科畢業才能到深圳落戶，想提前看看，謝謝
答：市中心是指羅湖、福田、南山、寶中，近郊是指地鐵5號線沿線及1、11、4、6、10、3、14、8號線到市中心40分鐘以內通勤區域。
問：老師你好，如果地鐵學校樓齡等其他因素相當，坂田和大運相比，哪個區域升值潛力更大？
答：好問題，問得好 排除地鐵、學校、樓齡這些因素，純粹兩個地段去pk的話，大運顯然是優於坂田的。 坂田是深圳第三次城市化擴張的輻射區，同樣的地段還有紅山、西麗、寶安中心這些5號線沿線，但這些地段很遺憾的是早期地處關外，遺留了很多城中村，歷史問題導致不能輕裝簡行。但大運、鳳凰城、坪中就得益於沒有太多遺留拆遷問題，得以完整的重新規劃，道路、配套等等各方面都會實現更高的完成度和價值。
問：老師你好，想了解下前海港灣花園這個盤值得繼續持有麼？5號線地鐵很快就要開通了，主要缺點感覺還是靠近興海大道，月亮灣大道，比較吵，去年730之前入手的，現在基本上是虧的。
答：前海港灣花園很新，以前海為未來中心來看，地段和學區都很好了，繼續持有吧。去年趕上730嚴控，很多盤是從當時的高點有回調的，但是前海這個片區、以及前海港灣這個盤是沒問題的。
問：您好，之前不小心買在杭州灣新區，限售要到2022年，2020年交付，有什麼辦法割肉嗎，利率上浮40%了，或者限售解禁的時候做轉貸或者抵押的形式持有，哪種方式更合適，杭州灣未來能迎來發展嗎？
答：1、杭州這個城市沒問題，微觀不熟，圈友可以給點意見 2、是否轉按看有無空間，加上有合適產品，畢竟轉按也有成本 3、有些錯避免不了，總結經驗，下次賺回
問：老師請指點。5年為期，看好大運和光明。但這幾年龍崗不爭氣暗跌，光明太爭氣猛漲。現在糾結於大運的仁恆和頤安，光明的勤誠達和龍光二期。總價500萬以內。老師覺得都是好的選擇嗎？還是差距很大。請指點。
答：這兩年光明是有發現新大陸和地王效應，風頭輪到它了， 但目前5w+的價格短期也是高位。 龍崗屬於大盤股，豪宅線壓制、交易不活躍，所以橫盤陰跌了三年，但風水是輪流轉的。 因此也不用糾結，實實在在去分析每個盤的“土地價值”、“交通價值”、“區域價值”、“學區價值”，是價格已經高於價值，還是目前價格還有上漲潛力，這是一個技術活兒。 說到勤誠達正大城，實地去研究一下，學校是個外來的和尚，地鐵也十分遙遠，除了當初首付能分期，我看不到值5w的價值。 其他三個盤目前來看價格和價值算是相當的，都不差。
問：坪山碧桂園國際公館，據說首付還可以免息一年半交清，請問從投資角度值的買嗎？
答：碧桂園雖然在全國風評不甚好，但在深圳做的項目至少品質不差。但鳳凰國際公館這個項目有優點也有缺點，優點就是便宜、低首付，缺點就是再低的首付也是要你自己還的。 開個玩笑。 說地段，靠近坪山大道，這條主幹道是坪山的發展主軸，舊改、大盤扎堆，值得關注，不過國際公館這個項目略有點尷尬，14號線在這裡拐彎了，項目距離地鐵站超過1公里了，已經不算是地鐵盤了，售樓處的宣傳也都是集中在東進1.6萬億、南坪三期等泛泛的大規劃和大交通概念，具體落到這個項目的利好比較有限，謹慎入手。
問：剛把蛇口老破小賣掉到手300，又把南山自助房抵押出120。小孩2024年9月上初中，是現在就在南山買個好點初中學位放著？又擔心5年後南山初中格局可能有變化也說不定。還是說先買個前海500萬左右房子投資，等23年時候賣掉再換成初中學位房？請十三幫忙指個方向，謝謝了。
答：今天我休息，所以剛剛看星球的問題，已經回覆了。南山的學校格局大體已經劃定，6大名校集團分地盤結束了，這方面的變動相對不大了。
問：你好，手裡持有布吉百鴿籠萬科紅三期公寓二房沒有貸款，紅本在手。現在是賣掉還是等對面的百合公園小鎮建起來再賣，不急錢用。
答：公寓要漲只能等風來，可是風來了，公寓還是跑不過住宅，布吉那個地方已經不是能夠簡單靠一個公園就能拯救得了的，它的長板是交通優勢，短板是基建，擁堵，配套，可是長板會被龍崗坪山迎頭趕上，短板會繼續短下去，所以有房票資金有更好的去處就賣掉，沒有就按兵不動。
問：十三老師，福田赤尾京基御景華城值得投資嗎？400多萬的兩房漲幅能跟上大盤嗎？謝謝！
答：你好，御景華城是福田的上車盤，不愁賣不愁租，但是小戶型過多，放盤量和交易量一樣大，有點類似於布吉的龍珠，龍崗的康城，寶安的桃源居，這些樓盤共性都是交易活躍，流動性好，但從增值角度上看缺乏爆發力，跑平大盤吧。
問：總價400w目前考慮西麗桃源村、松坪村、西鄉桃源居，請問這三個片區哪個比較好一些？要考慮學位
答：桃源居的中澳實驗成績比較好 松坪村的地段比較好，在很缺住宅的科技園板塊 桃源村比較平庸 總價400w還有更好的選擇
問：十三老師，你好! 目前持有寶中一套略偏大戶型房子。想在深圳投資一套，手頭資金200萬，且無法做房貸了，只能全款抵押的方式買，因為槓槓已經用到60％，所以不想加太大槓桿了，預算買350-400萬總價(想買小2房或小3房)。您覺得投資哪些區域更合適我？謝謝！
答：350-400萬，現在深圳真的很難買。 10月份400萬我們還能幫客戶買到寶中的小兩房，現在碧海都500了，怎麼買? 東部龍崗雖然在補漲，但龍崗房子太多，有價值和補漲潛力的卻不是太多。 關內的學位房，稍微像點樣的都在400萬以上。 深圳的選籌從來沒有像今天這麼困難過，現在真是拼宏觀拼智商拼選籌的階段了。 這個總價，目前我們還有推薦的片區和樓盤，但星球就不報盤了，畢竟是我們吃飯的手藝。 另外深圳樓市隨時在變化，現在可買的標的，到年後八成就要重新洗牌了。
問：你好大神，現在我名下有福永星航華府87平三房，自住； 老婆名下有羅湖東悅名軒62平兩房（去年7月為深圳小學學位及投資，假LH，把星航華府房抵押後貸款後買的），現在出租； 東悅名軒買了一年，沒漲，有點虧，娃才一歲半，深圳小學學位也一般。 現在困惑，這兩套房升值空間都不大，月入還完房貸後所剩無幾，去年貸款利息6.6%，這麼高槓杆持有心有不甘，現在三個方案： 1、繼續目前兩套房現狀，貸款重新做一次，利率可以由6.6%做到4.9%； 2、賣了羅湖東悅名軒，到寶中或南山買一套更有升職空間的學區房； 3、.繼續加槓桿，抵押羅湖的房貸款再買寶中或南山學區房（我老婆說我瘋了）。 請大神給予建議，指點方向。
答：建議如下： 寶安的留著，還有上漲的空間，羅湖的滿兩年之後再出掉，明年下半年建倉還來得及。 你的貸款是可以優化，但贖樓過橋的成本有計算麼？划算的話是可以做。 選籌是個技術活兒，不能再隨便買了，還好你這個坑不大。
問：老師好，個人工作生活都在橫崗，目前還沒有房子住 租的農民房，第一套住宅是否也優先買在橫崗?還是說買在更容易升值的地方?
答：橫崗我印象還是蠻深的，2016年我去看過橫崗地鐵口的信義御城，當時四萬出頭，房子和小區品質都不錯，離地鐵口又很近，位置相對龍崗離市中心近很多，考慮了一下還是放棄了，因為從地段論的角度，橫崗是個兩頭不靠的區位，這種位於兩大中心區之間的過渡地帶是最難發展的，農民房又太多很難舊改。 三年過去了，信義御城仍然是四萬出頭，橫盤三年，當年買在這裡的投資客毫無疑問是折戟了。 今天的橫崗面臨的仍是同樣的問題，所以問問你自己，要的到底是什麼，是通勤便利，價格便宜，還是為升值最大化放棄居住舒適度，增加通勤痛苦指數?魚和熊掌不可得兼。
問：千總：請問富通城碧海公館現在可有投資價值？價格在7.9萬每平米
答：富通城那個盤我們很少推，除去六期那個稀缺戶型，盤子大，外立面又略顯老舊，無亮點剛需大盤，跟隨大勢而動吧。
問：請問深圳寶安區福永那邊有個政永樓，單價3.8萬，86平三房，總價335萬。滿五唯一，無抵押貸款，離在建的懷德地鐵站和學校較近，在福永人民醫院對面，帶學位，福永小學和福永中學，07年拿地，12年開賣的，但整個小區只有3棟獨立小樓，沒有成型小區，且戶型裡廁所連接廚房，沒有窗戶。這個房子從自住加增值的角度來看，是否值得考慮入手呢？
答：這個盤沒實地看過，位置不錯，只是從百度街景上看到的樓盤品相太像農民房了，如你所描述的，沒有小區花園、物業管理維護的話，本質上就是一個可以貸款的農民房，這個還是會略跑輸大盤的。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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