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提問：房姐，看到有數據說深圳房價排名第一，北京五年之內還會漲嗎？兩個城市中哪個發展潛力大

回答：北京上海廣州現在都是好的入手時間點。我反對只站在深圳這個城市看深圳，要站在全國的角度。深圳的優勢，上海有，北京有，廣州也有。但為什麼只有深圳走出獨立行情？這就是短期看政策，我們保持要警惕。至於後市，相對謹慎吧，深圳核心區這一波炒作挺嚴重的，如果你想買，一定要找到價格合理的個盤。或者等深圳不這麼熱的時候，價格吐回去一點再入手。而且，買過房之後，未來2~3年都要有合理而充裕的現金流。如果是孤注一擲頂格上，追高現在不建議。

只要北京還是中國的首都，它始終都是中國最強大的城市。樓市上漲，核心原理是紙幣的印刷；只要紙幣存在，我們永遠生活在一個通脹的社會；房子的標價，註定會從3萬變成30萬，甚至更高。

至於每個城市具體的漲多漲少，一方面取決於城市本身供求關係的緊張程度，另一方面則是新增紙幣的優先級。

在紙幣這一點上，作為全國唯一的ZZ中心，北京有著特別的優勢：

1.所有新增紙幣，是一級級往下放的，第一輪是北京，接著才是上海，深圳。城市等級不同，決定了拿到錢的先後順序。

2.作為ZZ中心，所有的城市和權貴，都會向北京集中。無論 old money 或者 new money；

3.在北京巨大的城市地位優勢的另一面，是北京樓市緊張的供應。北京一直在嚴控人口，但產業和城市地位對於外來人口的吸引力仍在，畢竟整個北方，幾乎沒有第二個更好的城市，北京對整個北方城市是沒有對手盤的。

從官方數據來看，這兩三年來的人口總量並沒有明顯的減少，只是增加緩慢，但相比於同為一線城市的上海，北京在人口的結構上明顯表現出更加年輕的狀態。

放到全國，北京的房價未必是漲的最快的，但是北京的住宅，存在嚴重的供不應求。相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，發展最難，因此在所有城市之中，也是病情最為嚴重的。

明星大腕，大佬們，都要在北京牽線搭橋。這也就導致了，所有的頂層人物，大部分都有在北京置業的需求。

每一次大漲，之後都會面臨2年左右的恐慌期：成交量下跌，再長期保持平靜直到慢慢抬升。這種偶爾產生的短暫性下跌，本質上更接近於大漲後回吐；

就像一場大勝的戰役中，一些士兵因為興奮而冒進，輸掉幾次小型戰鬥，對於最終的結局並不能做出什麼改變。

綜上，任何時候都不要看空北京樓市。

提問：房姐，遠洋山水，145平米，現在有人要買，想置換成沁山水，要再投入300萬，請問合適嗎？目前遠洋如雞肋，不知如何處置？急，求助

回答：石景山是比較佛系的地段，國企根基，發展老而慢，以單位老房子居多。一些次新盤溢價明顯，8萬左右的價格 ，性價比高的項目非常多。建議遠洋早點出，如果投資就向東看

提問：房姐好：目前西城五路通一居+臥龍小區四居。因為孩子上學，愛人想把臥龍置換到北二環到北三環區域。目前臥龍有4.17的低息按揭550。請問：1.置換臥龍去掉低息大額貸款是否合理？2.臥龍180多平東南向大概多少價賣出合理？3.北二環到北三環區域總價1000左右，有什麼樓盤推薦嗎？二居三居都可，希望居住條件比臥龍好（老婆要求）。4.置換後有子彈大概在800左右，哪種方式買合適呢？lihun？老人落戶北京接力貸？還是全款抵押（單位原因不能jy貸）

回答：如果首付能籌夠，保留低息貸款更合適 北二環幾乎沒有像樣的房子， 非要選的話，雍和宮北面到和平西橋，柳芳一帶可以淘一淘 價格是要看市場，先彆著急掛，瞭解下小區價格，最近成交 優先老人落戶，老人票儘早用，不行再LH

提問：房姐好！我父親（72歲，因為我不方便，就由父親出面（）與人合夥於2016年8月買入北京西紅世商住房一套，我首付102萬，合夥人負責還貸，總房款，199萬，45平米，是精裝修，層高6米，十年商貸99萬，每月還貸1萬1,現合夥人無力還貸要退出，我有能力還貸，請教您：1.之前合夥時有簽過協議，各佔百分之五十，朋友負責還貸，如果違反則要賠償20萬，還能起訴朋友嗎？2.我繼續還貸的話，所佔房產份額肯定不一樣，要重新簽訂協議吧？有沒有哪些必要條款？目前收房2年，還沒去辦房本。3.我繼續還貸只能用合夥人名下的銀行卡，銀行不給還卡，但說我存款後能秒轉，有更好辦法麼

回答：1.北京幾乎沒有值得購買的商住，而且北京商住的政策和市場環境對這種物業都不友好。合夥一個錯誤的項目，會給參與人帶來無窮盡的麻煩直到徹底退出。

2.各佔50%股份是次要的，關鍵誰擁有決策權處理事務的全權力，退出機制是怎麼樣？如果約定了賠償，就讓你朋友直接賠。

3.你繼續還貸，股份100%，朋友退出，賠你20。

4.如果是協商一致退出，才是你支付給他月供，收回股份。

5.不辦房本，你賣房就會很困難。

6.收卡還綁定手機郵箱，籤還款說明協議。你有沒有發現，你的朋友才是虧損最小的，你背鍋了。

這件事中，你幾乎同時踩了所有的坑，我好奇是誰建議你這麼做的。

提問：房姐，法拍房操作過嗎？感覺比市場便宜30%以上，有經驗可以借鑑一下。

回答：法拍房操作好了是很賺錢的，但是新手不建議碰。法拍房，是指被法院強制變現的房產。這種房子不是不能買，但建議不要盲目聽信中介的口頭保證，直接按法定程序操作：實地踩盤、繳納押金、參加拍賣，幸運的話，分分鐘比市場價便宜不只50萬。

詳見知識星球內部資料《法拍房撿漏實操技巧》。

提問：你好！龐各莊的70平兩居次新，總價不到250萬，屬於上車盤嗎？

回答：龐各莊是一個比較尷尬的地段。一是遠郊，以前老北京人只知道這裡是種西瓜的鄉下，後來隨著大興開發，也有不少樓盤吃肉喝湯。但歸根結底，距離擺在那裡，原本大興線開動，一根井繩吊下來，偏偏到了天宮院就不再前進，始終和地鐵走距離。遠郊區，有沒有地鐵，是天壤之別，因此龐各莊的漲幅也不如天宮院一帶同期的小區。雖然總價低，但是4萬的單價和價值短板，對於升值不是很有利，對於上車群體存在比較大的風險。

提問：姐，西馬金潤的樓頂頂樓，價格51500，小區環境非常高，入手合適嗎？

回答：西馬金潤這個小區比較複雜。首先是角門的定位，不是在產業，而是一個雙軌的交通節點＋大片居住社區：北到金融街，南到大興，十號線到東三環，高鐵一站地 簡單說，這裡就是交接產業區的居住社區，但距離地鐵步行有一段距離。其次，這個小區物業跨度較大。從95年後的公房，到2000年的經適房，再到2005年的次新房都有，物業不同，具體房源不同，價值差異很大。既然是樓梯樓頂樓，說明是95後的公房，那麼5.1萬的單價屬於市場價，沒有太大的亮點，在十號線南段周邊幾個地鐵社區，5.5萬左右已經有一些2000後接近次新的小區可選。

提問：房姐，天通苑會被疏解嗎？天通苑群的網友說，擔心北京疏解人口和經濟不景氣導致天通苑人口外流的影響。

回答：我們講，凡事先要指代清楚才能有定性。北京疏散地段人口，被疏散的不是市中心人口，而是遠郊區和東西城。北京疏散人口的目標，是遷移到郊區，比如昌平縣城，未來科學城，瀛海，通州副中心。

但是，想法和現實是兩碼事，市場是無數個體所做的選擇的總和，不是你一道政策就能決定最終的結果。由於北京的人口增長減少，所造成的結果就是城市人口的內卷化，而不是繼續擴散到郊區。

什麼是內卷化，聽過我分享或者星球裡的朋友都懂，你開工廠，如果市場效益不好那麼首先做的一定是砍掉次要的生產線。內卷化的結果，就是傳統地段價值迴歸。現存人口往東三四環遷移，原來要被趕到遠郊區的人口，往靠近市區的郊區遷移。即天通苑回龍觀這樣的社區。遠郊區由於溢價嚴重，進一步加劇群體的內卷化（當然，也有很多一手遠郊貴婦盤韭菜）。

而我們的通州，從來就不是遷移人口的目標。計劃經濟真正遷移人口的做法，是「修天通苑」。通州CBD如果真的是為了人口，土拍早就放開了，房價也不會這麼貴。

不要聽別人喊口號，要看別人怎麼做，做的結果是什麼。

提問：房姐好，過了年就要28歲了，目前處於一個極度閉塞的環境。掌握光傳輸技術支持類技能，已取得華為認證，正在學習商務英語。個人比較自律，刻苦，工作期間考上了一所985，211院校軟件專業研究生，單位未放人。現在面臨兩種選擇，一是有機會轉到體制內當公務員，二是放棄現在待遇進入社會重新就業。鑑於當前的形勢，該如何做抉擇？希望大大們能夠指導。祝各位房姐大大身體安康，事業順利！

回答：我覺得最重要的事情，最亟待解決的事情是：你把上班當做了生命的重點。

為什麼這麼講？因為你十分強調刻苦，自律；

講到工作還要帶上放棄，重新這樣的詞語。你的努力目標，很大一部分是圍繞工作爭取滿足感和安全感。一旦你給自己這樣的定位，無論是進大廠還是體制，結果都差不多。

提問：房姐您好，最近中介推薦了一套朝青板塊的小區—潤楓水尚，南北向三居，面積166，目前報價1030，單價6.2萬，房子在頂層。滿五唯一的，請問值得入手嗎？

回答：潤楓水尚以前是典型的溢價盤，不過近半年價格略有回吐趨勢，單價6萬+可以拿下。不過頂層比其它樓層折價5-10%左右，如果價格能再砍一刀，降30萬，單價6萬左右入手是最好了。

具體談多少，看業主賣房的緊急程度，你跟中介配合下，砍砍價。詳見知識星球內部資料《二手房砍價50萬實操技巧》

提問：房姐你好。大廠孔雀城和北京市政府一河之隔，目前和北京之間的路還沒有通，雖然品質和整體規劃比燕郊好很多，價格卻和燕郊基本持平。河北北三縣一直就有被北京合併的傳聞。請問，孔雀城的房子現在有沒有投資價值？

回答：投資沒價值 記得前幾年瘋狂的時候，一堆人排隊，現場各路群眾演員，還有中介偽裝跳樓…… 說到這事兒，正好談談環京：

1.以前的環京基本只談燕郊，現在北三縣，固安，大廠都加入了話題，但我認為目前有價值的只有燕郊，原因以後講。

2.在北京工作的外地人，五年十年後，那些買不起房的人就會麻木，逐漸接受租房的生活，只剩下60公里外成片的鬼城。

3.外地人來北京，是為了北京的城市化，是國貿，東三環，望京，中關村，是酒醉燈迷，是大城市生活。

4.而每天開車60公里，上下班四小時只為回到河北農村，我還有什麼大城市生活呢？那和我住在五線城市有什麼區別呢？

5.所以最終結果是：外地人買不起可以租，租金翻三倍也得繼續租，要麼租不起滾回三千一平的老家，也比買一萬一平的河北農村划算。

6.那，為什麼還有這麼多人買環京呢？因為人是動物，恐懼和貪婪的本能一旦被激發，就很容易佔據原本就不發達的理性。

7.財富總是向能力遞歸，富不過三代，終究是窮人眼裡的故事。

提問：房姐好！北京的房子什麼時候可以入手？

回答：北京有房票任何時候都可以入手。

可能和很多人想象的不同，北京的二手成交一直在逐月攀升，基本是：1.2018年月均成交量是2017年的150%左右；

2.2018年任何一個月成交量都比2017春季之後高。

北京的錢真多，一點兒也不缺購買力，北京買房真正可怕的地方在於：不好買，買不到，貸不到。

北京的選籌是一線城市裡最複雜的，上海起碼有個圈圈，深圳比較均衡，只有北京的房價從一開始就是三維，一千個人有一千種對北京樓市的看法，但最後都歸結到一個事實：北京90%的房子都叫做"貴了"。

北京樓市極度分化，那些看穿迷霧，找到窪地和價值所在的人，獲得了更多的利潤，而剩下的，大多成為接盤俠。

其次，限購限貸嚴格，很多人還在家苦苦熬著並不靠譜的5年社保，完全不知道工作居住證的存在；

最後，北京樓市的"表面槓桿"比較低，普通人又不知道怎麼合理規避稅費，規避限貸，以至於很多人雖然手持一兩百萬，但覺得自己只能貸款2成4成，最後放棄了買房或者選擇了其他城市。

即使有些人知道二套應該採用抵押，但對於很多人來說，做個抵押貸簡直和要他命一樣，畢竟北方基本沒有一個純粹的商業城市，90年代沿海市民就開始苦哈哈跪銀行貸款的時候，北方人還在逛公園廟會和炕上嘮嗑。

對於新生代的城市白領，很多又沒有獨立吃苦經歷，人生成事上限僅限於"上班"，融資破限購買套房已經是人生頂尖的能力成就，多核避開限制，籌備流水跪銀行這些稍微折磨人的事情，乾脆就直接放棄。

早在限購之前，北京就是一線城市裡房貸槓桿率最低的城市。然而不貸款，買房就失去了意義。

回答：房子要不要出租，核心取決於幾點：

1.你計劃持有的時間，如果2-3年就要翻倍賣出，那麼出租可能影響你賣出計劃，裝修成本可能收不回來。

2.你的裝修回收成本，取決於你的裝修成本，你設計的出租形式，以及這套房在市場的租金。

3.只要出租，必然有破壞，接受什麼樣的破壞程度，取決於這套房子本身的條件，以及你後續對這套房的處理計劃。比如，核心區老破小，計劃長期持有，原本裝修很破，出租需求旺盛。那麼，我可以好好刷白出租，簡單裝修，用壞再換。

再比如，城郊結合部線地段的次新毛坯，出租人群少，我寧願選擇空關。所以，對於重慶這種租金低的城市，我們優先買入帶住家裝修房產。而對於北京這種需要長持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最終設計成哪種形式出租看房產的情況和自身能力。

提問：房姐您好！我現金700個左右。目前就是想投資保值。已經是二套了。目前在考慮萬柳或者是牡丹園。萬柳因為學區房，700只能買蜂鳥一居，牡丹園這邊能夠買二居左右。從投資來看，您建議買哪裡？

回答：萬柳一個CEO盤多少錢值得買？單從樓盤上說，唯一的作用是你喜歡，你買單消費。投資角度來看買入就是虧損狀態。巴溝這個板塊其實是有點小問題的，只有一側土地，西側河水，有去無回，比較陰冷，如果能把北面的高爾夫拆掉變成居住組團就是質變了。如果沒有學區需求，我建議是迴避海淀區的。海淀因為普遍的學區高地，一大半的房子屬於高價，一小半的房子輕微溢價，能淘到性價比比較高的房子概率大概不到朝陽這邊的十分分之一。

牡丹園是對接中關村的居住板塊，基本只有純居住屬性，配套，商業都很差。學區擴散的原因，價格也不便宜。

子彈700，建議拆分成2個800-1000萬的選籌，投資回報率最大的板塊，見知識星球內部分享。

提問：房姐，請問美國大使館爆炸案件，是不是使館區周圍不適合買房？

回答：過度密集的使館區，佔地較大的話，會割接區域的活力。日壇使館區，三里屯使館區周圍就是典型。三里屯一過太古裡北區明顯就人流下降。亮馬橋一帶的幾個使館佔地面積也比較大，好在總面積比例不大，周圍環繞的商業也算有序，老外最早帶來的高端消費也在這一片比較密集。亮馬橋總體是比較好的板塊，主要是正常的樓盤太少，沒多少房可挖。以後老外大批進入中國時，使館和商業混合區周圍是一個熱門板塊。

提問：房姐，請教下有必要配置保險嗎。最近聽聞幾位認識的年輕朋友毫無徵兆因心梗突然離世。對家人造成重大打擊，如果有保險，人沒了還有些錢可以過渡。怎麼看保險呢

回答：不買。

大多數的疾病花費，不會超過200萬；

如果有社保報銷，絕大多數100萬以內搞定。

200萬元，相當於二線城市一套次新兩居，或一線城市老破小一居的總價。購買一套200萬元房產，首付50-80萬足夠，三五年後，即可淨值增加200萬。

如果是先行賠付的全面重疾險，覆蓋夫妻父母4人，3年保費少的也要50萬左右；如果要保更多人或者更多項目，則總的費用更高。

所以，與其消費一筆重疾險，不如用作首付多購買一套房產，額外的增值收益相當於全家人的保險。

後臺每天會收到很多提問，但是房姐精力有限，無法一一回復。

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