戰忽局HR總監

對於這個問題，算一個租售比例就知道了！要知道的是，商鋪的回報率就是看租金，而不是看商鋪本身的升值，因為商鋪的交易買賣手續費太高了，所以賣出以後的升值收益並不會太理想，所以大部分的人買商鋪都是為了一個長期的租金回報率！

根據目前比較優質的商鋪來看，只有租金回報率大於每年7%以上，才能夠算是一個合格的、優秀的商鋪！畢竟現在比較保險的理財產品都有5%-6%的收益了，你一個商鋪連理財都跑不贏，那還有投資的必要嗎？

這樣算的話，我們來計算一下你的商鋪回報率就清楚了！一套90萬的商鋪，一個月的租金為1萬元，一年就是12萬元，那麼你的租金回報率就是13%！而以8000元一個月來計算的話，一年就是9.6萬，年租金回報率就是11%！

恭喜你，你的這套商鋪是絕對的旺鋪，並且租金回報率非常高！！！但是有幾點要注意的是，那麼便宜的商鋪價格，但是有著那麼高的租金回報率，所以一定要多進行考察和分析，是不是套路，還是真的確實如此？

首先，確定的是這個租金回報率是賣家告訴你的，還是中介告訴你的，如果只是他們說的，並不是已經簽訂合約的，那麼就算說10萬一個月你都別信！他們是以賣為目的，而不是真的有那麼高！所以第一步一定要確定這個租金回報率的真實性！

其次，光靠別人說的，肯定不行！那麼一定要考的是自己的考察，多去周圍逛逛，多去自己商鋪附近的商鋪考察一下，打探一下別人的租金回報率是多少！如果都是和你一樣的，那麼真實性就大一些，如果相差很多的，那就要自己掂量了！

最後，就是要確定這個商鋪有沒有其他的欠債，隱患，甚至商鋪的產權有沒有問題！

如果一切都是OK的，並且回報率是真實的，那麼恭喜你，你拿到了一套優質商鋪！但是以我投資商鋪多年的經驗，和我身邊小夥伴投資商鋪的多年經驗來看，二手商鋪能夠達到這個回報率幾乎不太可能！如果是一手商鋪，新鋪的話，那麼這個租金回報率也是吹出來的！所以一定要實際考察，多問多看，不要被天上掉下來的餡兒餅砸暈了！

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琅琊榜首張大仙

這一套商鋪，從字面上看，每年的租金是十萬塊錢，應該沒問題，90萬入手，相當於收益率達到了10%以上，是非常值得投資的好資產，一般情況下，收益率達到6%以上，那就屬於優質資產，如果按揭，十年後就可以達到100%收益，年收益率也能達到10%，因為用的本金，還有槓桿。

但是你要確認，租金到底是多少，有沒有先例，能不能快速租出去，這些都要考慮，假如，你說的租金8000塊一個月，但是實際沒那麼高，可能收益率就下降了，那麼想租出去，只能降價，還有就是多長時間能租出去，一年才能租出去，還是兩年，還是立馬就能租出去，還是現在就已經，租出去了，這些情況一定要區分清楚，最真實的情況，才能反應最真實的收益率，一切都靠猜測，那是做夢。

反過來再想一個問題，這是優質資產，為什麼還要出手，難道不能自己留著，是二手商鋪，還是一手商鋪，這些要分清楚，因為產權年限不同，另外就是這麼優質資產，怎麼會輪到你去購買，把這些問題要考慮清楚，再多問幾個為什麼，之後才能夠決定是購買，個人覺得，這裡面有貓膩，否則好事怎麼能輪到你的頭上，開發商的親戚，假如是二手房，他為什麼不賣給自己的親戚，收益率這麼高？

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

房產投資的黃金時代已經結束，2019年起要格外謹慎。單純就商鋪投資而言，年收益率6%以下的就不要再投了，8%左右年收益率位置好的臨街商鋪還可以考慮，商場裡面的就算了。

一個面積不大的商鋪，月租金能達到8000元以上，一年起碼能有9.6萬元租金，90萬元能拿下的話，年收益率起碼能達到10.67%以上，還是很值得的。

在這裡有三個核心問題需要弄明白：

1、這個商鋪的租金水平是否是市場價，附近的商鋪是否都能達到這一水平或者略低，如果是開發商返租的話千萬不要買；

2、租金回報率這麼高的商鋪，賣方為什麼出售，要知道真正的好商鋪開發商都會自己留著或者給關係戶的；

3、這個商鋪的產權是否清晰，有沒有其他債務糾紛；

如果上面三個問題都沒問題，那麼直接買下就可以了。畢竟如今6%的理財收益率已經是保本方式下的最高水平了，10%是非常值得投資的。

從另一方面講，雖說房產投資黃金時代已經結束，但是好位置的商鋪依然不愁沒人租，哪怕租金水平出現較大幅度下降，依然有一定投資價值。就以這個商鋪為例，哪怕租金減半，年收益率依然能達到5%左右，比普通銀行存款乃至大額存單利率都要高。

天上不會掉餡餅，但是陷阱很多，購買商鋪很重要的環節是需要考慮稅費，90萬元是到手價格還是稅前價格，這同樣需要注意。如果是二手商鋪的話，稅費都要超過總價的10%，這又是不小的支出，將使得收益率直線下降。此外還有一鋪多賣以及債務糾紛等情況，看著有便宜佔，結果一不小心還會惹上一堆麻煩。

財智成功

投資商鋪的目的就是租金回報，投資商鋪也是一門學問，有句話這樣說的“一鋪養三代，變為一鋪坑三代”；其實這句話就是提醒大家，選擇投資商鋪一定要把眼光看長遠的同時也要考慮當前的回報率，很多方面的因素需要考慮，下面進行分析你這家商鋪90萬到底值不值的入手。

你看好的這家商鋪位置非常好，購買這家商鋪需要90萬元，而這商鋪月租金在8000~10000元之間；假如月租在8000元的話，一年就是有9.6萬元，年回報率為10.6%；假如按照月租金1萬元的話，一年收租是12萬元，年回報率為13.33%，這就是這家商鋪當前的年回報率。

（1）從商鋪回報率來分析

上面已經計算過了，你這家商鋪按照8千的租金，年回報率為10.6%，按照租金1萬元的話，年回報率為13.33%，這種回報率已經是非常高了；根據當前商鋪回報率來看，假如你年回報率在6%的商鋪都是值的考慮的；所以從年回報率的話，你這家90萬的商鋪還是值得入手的。

（2）從商鋪的位置來分析

從你的提問當中可以得知，你自己認為這個商鋪的位置挺好；但我覺得還你還是帶你身邊的投資人去看看這家商鋪的位置，假如位置真的好，出租率高，有很高的價值，這種商鋪還是值得投資的；但我只能從租金回報率來看了，商鋪空間小，租金在能高達8千~1萬的商鋪相信也不錯的，不然是租不到這麼高的，所以位置好的話還是可以值得入手的。

（3）綜合商鋪各方面的分析

投資商鋪當然除了考慮回報率，位置好等情況之外，其次還要綜合考慮商鋪的其他因素，比如說租金高低，是否符合當前市場租金；另外還有出租率、這家商鋪有沒有其他糾紛，比如債務糾紛；商鋪以後價值怎麼樣？有沒有升值的空間呢？等等綜合各方面去分析，最後再來衡量到底值不值的入手。

綜合以上對於這個問題進行了分析，你在網上去尋求答案是不真實的，根據你的提問我們只能從上鋪回報率來回答分析，你這家商鋪回報率挺好，是值得入手的。

但投資商鋪不能單純從商鋪回報率考慮啊，還要綜合其他方面進行分析，才能做出最後的決定是否值的入手投資，建議你身邊找相關人去看這家商鋪，之後給的建議也許更加有參考意義。

老金財經

你好。

投資商鋪在前幾年可以說是穩賺不賠的買賣，但是近幾年由於實體經濟受到的衝擊太大，很多店面都遇到了招租的困境。另外在虛高的房價的情況下，想以較低的價格入手一間商鋪也是不現實的事情。

現在投資商鋪是一把雙刃劍，風險性很大，但並不意味著一些好的商鋪就不值得投資。

從這間商鋪的分析看，90萬的總價，年租金收益10萬-12萬，投資回報率達到了10%以上，超過了市場給出的商鋪平均8%的投資回報率，真能穩定的出租出去的話，不考慮鋪面本身價值的上漲，是一筆比較值得投資的生意。

看看這幾個數據：

①近10年來，中國貨幣市場的通貨膨脹率平均值為7%左右；

②市場給出的較為正常的商鋪的投資回報率為8%。

③銀行大額存單三年期利率為4.2%，理財市場非保本型理財最高收益近兩年不超過5%。

從這幾組數據看，購買商鋪能達到年均10%以上的投資回報的話就已經算比較成功的投資了。

在跑贏通貨膨脹的同時，還能保持價值的增長，一舉兩得。

另外，也是最重要的一點：

能有如此好的投資回報率的商鋪，即使日後考慮轉手賣出也會有不少的投資者爭相購買，商鋪自身的價值上漲也是水到渠成的事情。

另外，購買商鋪不光要看單一商鋪的價值，還需要看商鋪所屬的商圈的情況。

一、品牌的重要性

這點不言而喻，一個強勢的開發商會提供強大的服務、完善的運營團隊，和比較成熟的招商經驗。

二、觀察商圈內有沒有強勢品牌的入駐。

這點很重要！

星巴克、海底撈、優衣庫、HM不一定非要一些奢侈品品牌，一些大眾知名品牌的入駐能很好的吸引客流，抱大腿很重要。

三、完善的配套設施。

四、便利的交通。

五、產權明晰。

購買商鋪前應向房屋所在區的房產交易核心查詢所購房屋的權屬狀況，看看開發商是否具備銷售商鋪的相關證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產權糾紛。

財經札記

租金收入：

商鋪月租8000--10000，取平均值9000，年租金10.8萬，投資回報率12％，投資回收期8年4個月。這是靜態評估，如果加上每年租金增長，投資回報能達到15%左右應該沒問題。

物業增值：

以跑贏平均經濟增速計算，每年GDP增長6.5%，不計複利，8年後，物業估值大約在136萬元，這裡有將近50萬的盈利空間，投資回報接近20%。

商鋪收入穩定，投資無風險，這正是“一鋪養三代”的由來，這麼好的商鋪，趕緊下手啊！

三緬

不請自來。這個商鋪值不值得入手，考慮的因素有很多。

1.投資回報率。月租金8000-10000元，我們取個均值，每個月9000元，年租金108000元，投資回報率12% 這樣的投資回報率非常高，如果真的是這樣的話，這個商鋪是值得入手的。

2.成長性。一個商鋪的真實價值，是有這個商鋪的成長性決定的。商鋪周邊的人流量、商鋪的地理位置，商鋪周邊的住宅、寫字樓、配套設施都決定著商鋪日後的發展前景，這是一種不可忽視的問題。題主沒有說明具體情況，這裡也不展開分析了。

3.過戶手續。如果真的決定要和購買這個商鋪的話，有幾個問題必須要弄清楚。第一個商品是否有獨立的產權。很多商鋪是不可分割的，也就是一排商鋪共享一本房產證，這種商鋪產權不清晰，就不太適合購買。還有就是抵押問題，這個商鋪如果被抵押了，如果不知情的話，日後對你的這個商鋪有很多糾紛。

綜上所述，這個商鋪值不值得入手，考慮的因素有很多，租金回報率固然是一個重要的指標，但是其他因素也不能忽視。

小黑看財經

第一點，

我們來計算一下，這個商鋪的租金8000到10000，我們按照9000元這個中位數來計算。

因為商鋪一旦空置，有可能會空置較長時間。而且在空置的過程當中，需要業主自己交管理費，這樣也會吃了我們一部分的租金，中介費用也會吃我們一部分租金。所以一般的商鋪計算年租金的時候，我們按九個半月到十個月來計算，如果按十個月計算，年租金就是九萬元。

換句話來說，90萬的商鋪，在未來租金不漲不跌的情況下，需要十年才能收回成本，這樣的回報率還算可以。

第二點，

我們來判斷一下這個商鋪的位置，90萬總價可以買的商鋪，有可能在三四五線城市。如果在二線以上城市，90萬隻能買到一些樓上的鋪位。即使是街鋪也是比較偏遠的地方，這有可能是一些開發商推出來的格子鋪。

不管是屬於哪一種情況，這樣的商鋪投資價值都相對比較低。

中小城市的商鋪容易受人口流失的影響，也很容易受到市政規劃的影響。

如果原來人流比較旺的地方，有可能因為學校車站、政府的遷移，人流突然間減少。另外，假如附近開一個新的購物商場，有可能把商家和人流都吸引過去。原來的商鋪價值瞬間會下降。

假如是一些樓上鋪、格子鋪，才會受到招商的影響。萬一招商失敗，很難引入商家。那麼租金就可能收不回來了。

第三點，

我們還要考慮未來租金的變化，因為電子商務、網絡經濟的影響，現在很多實體店鋪也受到了影響。當做生意的人生意不好的時候就沒可能承受越來越高的租金，我自己的商鋪就碰上了這樣的問題，過去每年租金都可以往上漲。但從去年開始，那個老闆就一再的要求降租金，不得不給他降了租金。

如果這種趨勢延續下去，未來的租金不但漲不上去，還會越來越低，這樣商鋪的價值也會越來越低。

現在90萬買回來的商鋪，也許十年還收不回成本。也有可能，未來想轉讓出去的時候，商鋪不但沒有升值，反而貶值了。這一點風險不得不考慮。

第四點，

最後想說是如果現在拿得出90萬，倒不如別買這一個商鋪，考慮一下其他的投資方式。相對而言，如果能夠買住宅，它的收益穩定性應該比商鋪好很多，而且從交易稅費的角度來說，商鋪的未來轉手，稅費會很高，有可能現在購買的時候，上一手業主會把稅轉移到自己身上，那購買的價格也會增加。

只要我們確定手上的錢可以投資多長的時間，確定自己能夠承受怎樣的風險。其實我們有很多不同的投資理財方式。關注我，分享更多的經驗和教訓。

財說得明白

(聲明:在這隻說獨立街鋪，商場鋪，樓上鋪，格子鋪那些全部不穩，即使今天能收2萬1個月，也可以突然連租都租不出去…這麼說吧:如果獨立小面積街鋪年租10萬到12萬的，證明地理位置，包括人流都是不錯的，極少會有業主放賣，除非真的等錢救命，即使這樣，正常放賣價格也應該在200到240萬之間，所以本人認為年租金10萬到12萬，售價90萬的商鋪基本是沒可能的，除非是騙局，例如格子鋪承諾你12萬1年，你買的話返租你2年，也就是24萬，他的租售價114萬直接減2年租金到你手90萬，你收鋪後2年內沒租金收，2年後自行處理，2年後你會發現跟本租不了那個價格，甚至跟本租不出去

蛋蛋159963570

你這個是真的嗎？果真如此的話就趕快出手！晚了就搶不著了！就是按每月租金九千計算，年租金要達到10.8萬，利率能達到12個點，這簡直就是天山掉餡餅的好事！並且這個租金還是靜態的，還沒有計算物業增值及以後租金增長，不要猶豫！！我最近投了個商鋪182萬，今年六月三十號交房，租戶剛付了定金，還沒有籤合同，前兩年，年租金八萬六千，第三年增加5%.並且為了打開市場第一年還贈送了交個月（免租兩個月）！投資商鋪真的不能只看眼前利益，要從長計議。

關鍵字: 租金 財經 回報率