文/中山證券首席經濟學家李湛，中山證券研究助理徐璐
2020年新冠肺炎蔓延全國，疫情牽動人心。相較於“非典”疫情，新冠肺炎的影響地區更廣，全國多地春節復工延遲，預計對國內經濟衝擊更大，波及面更廣。本文表示，根據疫情目前情況推測，2020年第一季度的地產銷售和投資數據有走弱壓力，預計一季度全國銷售面積負增長，投資增速降至7%以下。
覆盤“非典”疫情對房地產的影響
“非典型肺炎”是一種由SARS冠狀病毒（SARS-CoV）引起的急性呼吸道傳染病。非典疫情於2002年在中國廣東發生，並擴散至全國、乃至全球，直至2003年中期疫情才被逐漸消滅，對社會經濟多方面造成一定影響。
2002-2003年我國非典疫情大致經歷蔓延期、爆發期、緩解期和結束期。
第一階段為蔓延期。起始於2002年11月16日廣東順德，隨後廣東河源確診首例病例。2003年2月為國內春運季，疫情蔓延至全國，隨後向國際蔓延。2月28日國外越南河內首次確診病例。
第二階段為爆發期。2003年3月世衛組織正式將非典命名為“SARS”，世衛組織將北京、廣東、香港、臺灣等地區列為疫區。疑似感染人數陡增，4月底確診和疑似感染人數增速到達拐點，如圖表3所示。
第三階段為緩解期。2003年5月內地新增確診逐漸下降，5月29日北京無新增病例，6月初全球確診和疑似病例達到最高峰約8430人，如圖表3所示。6月中旬大陸不再有新增病例，6月24日世衛組織將北京移出疫區名單。
第四階段為結束期。2003年7月，世衛組織將臺灣移出疫區名單，世界上再無非典疫區。7月13日世衛組織宣佈全球非典患者人數、疑似病例人數不再增加。8月16日衛生部宣佈中國非典零病例，中國非典疫情結束。
“非典”疫情短期衝擊GDP增速，對房地產業影響較小
“非典”疫情對我國2003年第二季度GDP增速短期衝擊，疫情緩解後經濟活動迅速復甦，“非典”疫情並未改變我國經濟中長期增長趨勢。如圖表1所示，2002年12月至2003年2月，“非典”初期蔓延階段，我國經濟增速尚未放緩，2003年一季度GDP當季同比11.1%；2003年3月至6月，疫情經歷爆發階段和緩解階段，此時經濟增速明顯受疫情拖累，2003年二季度GDP當季同比增速為9.1%，較一季度下降了2個百分點；2003年7月疫情基本結束，2003年三季度和四季度經濟增速實現小幅反彈，分別為10.0%、10.0%。“非典”疫情對房地長行業的整體衝擊較小，對住宿餐飲業、交運業形成短期衝擊，但疫情結束後行業迅速恢復。如圖表2所示，2003年二季度GDP增速被“非典”疫情拖累，多行業GDP當季同比增速放緩（如交通運輸、倉儲和郵政業為2.3%，較2003年一季度下降5.4個百分點；住宿和餐飲業為7.4%，較2003年一季度下降3.6個百分點），但房地產業GDP增速為12.7%，較2003年一季度上升1.6個百分點。
疫情短期抑制商品房交易，後期需求反彈
1998年房改後，我國房地產市場處於快速發展期，“非典”疫情短期抑制了商品房銷售增速，並未影響2003年全年銷量增速。“非典”疫情爆發短期抑制了2003年3月、4月的銷量增速，疫情緩解後同年5月、6月、7月的銷量增速迅速反彈，2003年全年銷售面積同比增速29.1%（2002年增速20.2%，2004年增速13.7%），如圖表3所示。疫情蔓延期，疫情影響範圍小且尚未重視，2003年2月銷量增幅達68%；3月疫情爆發後，商品房銷售增速受到抑制，3月銷量增速放緩至30%，4月增速降為18%；疫情並未改變長期住房需求，疫情緩解後，商品房銷售增速迅速反彈，5月-7月的增速都保持在35%以上。
“非典”疫情並未對2003年的房地產市場的增長趨勢，主要原因有4方面：一是，1998年房改後我國房地產市場處於快速發展期，2003年8月明確房地產產業為支柱產業；二是2002年我國加入WTO後經濟處於高速發展階段，2003年GDP增速高達10%；三是2003年貨幣政策從寬鬆到適度從緊；四是20世紀初，商品房的銷售旺季為12月（12月銷量約佔全年38%），疫情爆發期的月銷量約佔全年5%，是商品房的銷售淡季。
北京、廣東、香港三地的“非典”疫情最為嚴重，感染超過千人，疫情一定程度上抑制了北京和香港商品房銷售增速，但廣東銷售增速未放緩。2003年北京商品房銷售面積同比增速10.4%（2002年33.4%，2004年39.1%），銷售金額走勢類似；2003年香港樓宇買賣成交額同比增速2.2%（2002年-3.8%，2004年85.7%），樓宇買賣合約量類走勢類似；廣東全年商品房銷售增速未降，2003年商品房銷售面積同比增速25.3%（2002年3.8%、2004年19.9%），銷售金額走勢類似。
內地疫情嚴重地區商品房月銷售情況波動較大，疫情期間增速有提高有放緩，疫情結束後銷售集體反彈；香港地區的銷售在整個疫情期都處於低迷狀態，疫情結束後迅速回暖。北京4月、6月、7月銷售增速受到抑制，5月和疫情後期有所反彈；廣東3月、4月、7月、8月銷售增速放緩，但5月、6月和疫情結束後銷售反彈；香港在整個疫情期銷售都處於低迷狀態，疫情結束後銷售迅速反彈。
此外通過覆盤了疫情較輕的上海房地產市場（感染病例不超過10例），對比發現，上海2003年商品房銷售增速未降，疫情期也處於較低迷狀態，疫情結束後市場也有所反彈，但銷售變動相對平緩，且沒有出現北京和廣東5月疫情期的銷售陽春。
總而言之，嚴重的疫情對房地產銷售產生短期抑制，但在疫情期或者疫情結束後均有不同程度反彈。疫情不是影響房地產市場長期走勢的因素。
疫情使地產投資延後，全年投資增長趨勢未變
“非典”時期處於地產投資“旺季”，疫情使地產投資延後，全年的投資增長趨勢並未改變。地產投資主要受銷售預期的影響，2003年房地產市場處於快速發展時期，疫情期間地產開工、施工和竣工工程都受到一定影響，地產投資增速短期放緩；但隨著疫情緩解地產各項投資均恢復。如圖表4所示，2003年地產一季度投資旺季遇到“非典“疫情，4月投資增速下滑，但疫情緩解後，投資迅速反彈，填補一季度的投資缺口。
疫情嚴重的3月和4月，房地產開工、施工、竣工以及拿地進度受到影響，疫情緩解後地產各項投資活動恢復，並出現補投現象，如圖表5、6所示。
“非典”時期房地產股票走勢如何
同樣受到“非典”疫情影響的大陸和香港兩地的地產股走出背離行情，A股地產股在疫情期上漲，疫情結束後下跌，港股地產股在疫情期下跌，疫情結束後補漲。疫情下兩地地產股的背離走勢說明，地產股長期走勢與疫情相關性較弱，更多受大盤走勢、資金流動性以及政策等多多方面的影響。疫情形成的短期恐慌情緒造成股價下跌，後期因基本面企穩股價又呈現回升態勢。
“非典”時期A股地產股走勢與大盤走勢基本一致，2003年1月至5月疫情期A股地產股走出“小陽春”趨勢，但2003年下半年大盤走弱情況下地產股也出現了下跌趨勢。如圖表7所示，申萬房地產指數和滬深300指數在疫情期走勢基本一致，2002年和2003年跨年期間股市回調，2003年上半年走出一段“小陽春”趨勢，下半年疫情結束，股市卻震盪下行。港股地產股走勢與A股地產股走勢完全背離，在2003年1月至5月疫情期港股地產股隨著大盤震盪下行，但2003年下半年疫情結束後地產股一路上漲，如圖表8所示。
地產個股走勢主要受公司基本面影響，外部因素中監管政策、信貸政策、流動性也會影響個股走勢，疫情的影響力較弱。2003年A股地產股較少，選取萬科A、華僑城A、陸家嘴和張江高科走勢觀察，由於基本面的不同，地產個股走勢差異較大，其中地產龍頭萬科A走出逆週期行情。但2003年6月四家地產股都出現不同程度的下跌，如圖表9-12所示，當月人行貨幣政策委員會二季度例會上要求注意防範貨幣信貸較快增長時房地產和低水平重複建設中潛在的金融風險，加強信貸管理，央行發佈了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121條），信貸和流動的緊縮使地產股迅速回調。
新冠肺炎對房地產業的影響
兩次疫情的異同
2009年末我國出現新型冠狀病毒，經歷春運後，疫情於2020年1月、2月迅速向全國擴散，並逐漸蔓延至國外。對比非典型肺炎和新冠肺炎的環境，我們發現以下異同。
兩次疫情的經濟環境異同：經濟增長趨勢方面，2003年我國剛加入世貿組織，國內經濟處於高速發展期，“非典”疫情雖對勞動力密集型行業和交通運輸行業等影響比較嚴重，但僅拖累第二季度GDP增速約1.5個百分點。2020年全球經濟低增長、低通脹、低利率，受中美貿易摩擦影響，中國經濟面臨下行壓力。貨幣政策方面，兩次疫情都相對寬鬆。2003年上半年貨幣環境較為寬鬆，但2003年9月提高存款準備金率1個百分點（即由6%調高至7%）。全球降息潮下，2020年我國降準0.5個百分點，貨幣環境較為寬鬆。
兩次疫情的行業環境異同：1998年房改後，2003年我國房地產市場處於高速發展初期，年市場銷售量約2億平。但經歷20多年的發展，2020年我國房地產市場處於高位平臺期，年市場銷售量約17億平。
兩次疫情的行業政策異同：2003年房地產產業被確立為支柱產業，政策態度是積極的；2020年房住不炒、因城施策，房地產監管態度是“託而不舉，壓而不破”。信貸方面，2003年下半年加強房地產業的信託監管，2020年也是嚴防信貸資金違規流入房地產市場。
兩次疫情的情況異同：新冠肺炎較“非典”傳染性更強，致死率更低，潛伏期內具有傳染性。因此，新冠肺炎的蔓延地區更廣和感染人數更多。但在疫情管控方面，“新冠”疫情較“非典”疫情管控更及時，管控手段更嚴厲，大眾對疫情的重視得更早，重視程度更高。
相較於“非典”疫情，新冠肺炎的影響地區更廣，全國多地春節復工延遲，預計對國內經濟衝擊更大，波及面更廣。但考慮到醫學技術的進步和疫情管控的加強，預計疫情有望在2020年1季度前得到控制。
新冠肺炎對房地產基本面的影響
從目前疫情情況來看，新冠肺炎疫情主要影響商品房銷售的時間段為2020年1月末2月、3月或者更長時間。具體的影響程度還需要根據疫情發展情況、房地產調控政策等因素綜合考慮。在《2020年房地產行業年度策略》中，我們對2020年市場的判斷是整體處於震盪下降趨勢，經濟下行疊加銷售高基數，市場整體偏弱，銷售結構分化，下行週期展現韌性。估計除湖北以外的全國性疫情，大概率能在一季度前得到有效控制，因而，預計本次疫情對全年銷售情況衝擊不大，2020年商品房銷售面積增幅應該在-5%到0%之間。
根據近三年銷售情況，一季度是商品房銷售的淡季，1-2月商品房銷售面積佔全年銷售面積8%左右，一季度佔全年17%左右。商品房銷售旺季主要是5月、6月、11月12月，這4個月的銷量約佔全年銷量的42%，如圖表14所示。
湖北省是新冠肺炎的重災區，確診病例超過2萬人，全國約2/3的確診病例都在武漢。湖北省商品房銷售面積約佔全國商品銷售面積5%左右，如圖表15所示。受疫情影響湖北省一季度商品房銷售會有一定程度下滑，隨著疫情緩解預計後期銷售會有所反彈。
地產投資方面，土地投資、新開工走弱壓力較大，預計2020年一季度地產投資額增速降至7%以下。從目前疫情看，多地推出延遲節後開工措施，房企拿地、新開工、施工等多方面投資短期受影響，預計一季度全國房地產新開工可能同比負增長。疫情下，開發商推遲開盤意願上升，這將提升購房者的觀望情緒，從而導致銷售回款走弱，房企減少拿地，預計一季度全國土地成交可能出現同比負增長。考慮到房企全年拿地計劃，疫情結束後，隨著銷售的改善，房企可能會有補充拿地行為，從而帶動地產增速反彈。
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