土地增值稅預繳基數，傻傻分不清
一、法規規定
《財政部、國家稅務總局關於營改增後契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）明確，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
疑問：預收款是不是轉讓房地產取得的收入？
《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》國家稅務總局公告2016年第70號 ，為方便納稅人，簡化土地增值稅預徵稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預徵計徵依據：土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
我們都知道對於一般計稅項目，房地產企業基本上都存在地價抵減銷項的情況，那麼對於不含增值稅的收入，這邊的增值稅是否考慮地價抵減銷項。
二、預繳基數
對於預繳的基數，我們將有如下三種可能
1、預收款不是轉讓房地產取得的收入
那麼也就是說，預繳基數就是整個預收款，這種方式，結合國家稅務總局的解讀“這裡我們需要強調，預繳增值稅計稅依據與預繳土地增值稅的計稅依據是完全不同的，營業稅時代和本公告發布之前，納稅人計算營業稅/增值稅和土地增值稅的計稅依據是一樣的，但本公告顛覆了預繳環節土地增值稅的計稅依據。”也是有一番味道。
土地增值稅預徵的計徵依據1=全部預收款
2、預收款是轉讓房地產取得的收入
是否考慮地價抵減銷項的影響，又將有兩種口徑。
土地增值稅預徵的計徵依據2=不含增值稅收入1=全部預收款/（1+增值稅稅率）
土地增值稅預徵的計徵依據3=不含增值稅收入2=全部預收款-（全部預收款-地價抵減銷項）/（1+增值稅稅率）*增值稅稅率
三、分析
1、70號公告的定語形容，為方便納稅人，簡化土地增值稅預徵稅款計算。
土地增值稅預徵的計徵依據1=全部預收款
土地增值稅預徵的計徵依據2=不含增值稅收入1=全部預收款/（1+增值稅稅率）
得出結論：這兩種都非常好算，且一目瞭然，不存在方便納稅人，簡化土地增值稅預徵稅款計算的需要，順著繼續推，如果是依據1，那是顯著的減少納稅人預繳金額，結合營改增背景應該大大宣導才對，依據2，70號公告有點多此一舉，這種選擇，導致納稅人還預繳上升，有啥好選，納稅人才不選，這個是明顯稅務機關有利徵稅選的。
2、如果是土地增值稅預徵的計徵依據3的方式，地價抵減銷項是要按照地上可售面積去分配的，在預繳階段實際上算起來非常麻煩，因為預繳並未全款，還要考慮對於面積進行拆分等一系列麻煩的問題。
得出結論：所以70號文才會表述為方便納稅人，簡化土地增值稅預徵稅款計算 ，才用了”可”字，給了一個更為簡化的方式供於選擇，才有用了方便納稅人的前提定語。
綜述：
43號文，在預繳階段應該按照土地增值稅預徵的計徵依據3來進行。但是鑑於這種方法計算的複雜性，70號文給予了簡化，規定了土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
PS：以上分析僅為理論探討，落地為實務時，對於房地產企業而言，用方式2將顯著減少土增稅預繳對於資金的佔用，以及減少預繳大於清算的退稅金額。
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