地产的高度依赖是中国文旅地产发展的宿命，从某种意义上讲，正是地方政府与开发商的合谋，才能最终促成文旅地产项目的落地。不管文旅这边玩得多么地花哨，其核心是不变的，对政府来说就是炒热地块，对地产企业来说就是卖房子。当然在这个过程中，大家都不吃亏，政府的规划获得来来自市场力量的支撑，地产企业则获得了廉价的土地（考虑到相关地块的升值，这意味着巨大的利润空间）。话说到这里再明白不过了，大家都是围绕着“地”在做文章。这个“地”，就是中国文旅地产的最大特点。
文旅地产的进入可带动政府炒热地块，提升土地财政收入，对地产企业来说可以获得廉价土地，经过时间的磨砺可形成巨大利润空间。本来这是企业与政府双赢的事情，但在实际操作中，土地却成为文旅项目落地的拦路虎。
用地性质
前段时间地处成都锦江区三圣街道的近郊休闲旅游项目秀丽东方幸福场因违建被强拆，再比如龙潭水乡商家集体上诉开发商，这些“文旅噩耗”都是因为地产企业未把握住用地性质的底线所造成的悲剧。秀丽东方的用地性质为城市绿化用地，龙潭水乡用地性质为工业用地。这种问题的核心在于，当地政府希望通过以土地作为招商引资的砝码，带动当地经济发展，以“口头承诺”的方式给地产企业开后门。
规划空间
很多乡村旅游资源散布在城镇外的乡村中，而这些区域常常属于城镇土地利用总体规划确定的城乡建设用地扩展边界，乡村旅游资源周边无配套的建设用地，这类区域在用地安排上缺乏政策法规依据。这就导致地产企业有心拿地，政府却无力出让地块，让文旅项目落地遥遥无期。
指标失衡
这个问题在农旅项目上尤为突出，现代农业鼓励以旅促农，品牌化、创意化发展，“+旅游”成为农业创收的重要手段，但是很多农业项目由于缺乏建设用地指标，无法建设与旅游需求相匹配的配套设施。这就导致一些农旅项目缺乏一些服务空间、体检空间，制约着项目发展。同时指标失衡，还会导致地产企业在拿地前的经济测算阶段便放弃拿地，让文旅项目还未出生便夭折。
图：武夷山·中国茶旅小镇（块状供地）
供地模式
现在旅游项目开发用地主要是参考城市的土地供地制度，采取块状用地作为基本出让单位。这种供地模式并不适合文旅项目发展，僵化设定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标，将文旅地产规划、发展限制在很小的空间之内。更宏观的来看，这种块状供地模式，容易造成土地资源的浪费，优质的自然风光资源无法充分发挥作用，企业的资金压力加大。
閱讀更多 原山原水工作室 的文章
