不會編程的程序猿啊

貸款人永遠都是聰明不過銀行的，與銀行貸款之時銀行給4.99%，等實際貸款下來就是5.35%，上浮了8%，貸款人彷彿上當受騙了。

其實你這種事都是非常正常的，銀行肯定是說以低利息來吸引客戶，等真正與銀行走貸款程序之時，銀行隨便弄一個理由說低利息上面批不下來，要上浮8%才能放貸，這個時候有些人只能吃啞巴虧，順理成章的以高利息貸款了。

這種現象其實就是銀行的一種套路，也是一種營銷方法。類似有些商場或者店面賣商品一樣，以低價商品打廣告吸引消費者，廣告價2元一個，等真正有需求消費者買的時候，告訴消費者說不好意思賣完了，或者說促銷活動過去了，現在要3元了。消費者既然都進店了，也不好意思就這樣走了，既然自己又想要這個商品，花高價3元也是要買了，所以銀行的低利息吸引貸款人，最後以高利息放貸下來，其實都是一個道理。

當去銀行想要辦理貸款買房之時，遇到這種情況，實際貸款利率與商討之時的貸款利率不一致之時，可以採取兩種辦法來處理。

（1）放棄貸款，換其他銀行辦理

類似跟銀行商談之時給的是4.99%，但實際的貸款利率是5.39%，這個時候你要求與銀行結束辦理貸款，不跟這家銀行辦理了，這個時候銀行肯定會退步給你，貸款利率還是跟你商談的。

銀行現在有很多可以選擇，反正給太高的貸款利息，完全可以選擇其他銀行辦理貸款，沒有必要非在一家銀行吊死在裡面，沒有正式簽訂貸款合同之時完全可以換其他銀行辦理。

（2）以銀行討價還價

假如自己心目中貸款利率是4.99%，而這家銀行不能給你這麼低的貸款利率。這個情況你可以非常強硬與銀行商談，要麼就按4.99%的貸款利率，要麼你就不辦理，換其他銀行辦理貸款。

其實每個人的貸款利率都是可以商談的，一個願打，一個願挨，只有商談到兩者同意的利率才辦理貸款。相信這家銀行不肯給，還有其他銀行可以選擇的。

彙總

銀行是商業化的，賺錢為目的，銀行的收益主要是吃貸款差價。所以每個貸款人的貸款利率都不同，能以高利率房貸出去對銀行最有利益，反之貸款人肯定是想以更低利率貸到款是最好的。

總之與銀行辦理貸款也是跟談生意一樣，一個願打，一個願挨，兩者認可的利率才能達成交易，合作愉快。

老金財經

我也經歷過，當時我姐姐買房子，買的時候組合貸，談的商貸利率打九折由於涉及公積金貸款流程放款差不多快小半年了。銀行打電話說九折利率做不了，而且按照當時的行情要上浮10%，後來我跟銀行談的按照基準利率來。這類事情其實也不是信貸員不願意看到的，房貸利率浮動根據資金情況可以變化很大，若我當時非要九折，那麼有可能銀行不予放款，重新找銀行利率可能會上浮10%。個人對於銀行畢竟是弱勢群體。房貸利率變化很快，基本上政策期也就一兩個月，武漢首套房利率從以前七折，八五折，九折，到現在上浮20%。若跟貸款階段行情差不多，沒有必要太糾結。

依棠締約

先算一筆帳，貸款利率從４.99%升為5.35%，增加了多少購房成本？

以“房子100平方，總房價100萬，按揭貸款７0萬，貸30年”計，利率４.99%月供3753元，利率５.35%月供3908元，後期者前者高155元每月，一年相差1860元，15年共計相差約28000元。

如15年左右將該房轉讓，則月供總差額分攤到房子面積，15年間每平方額外增加成本280元，增加的比例不高。

上面只是簡單粗略的計算，實際上月供差額會隨“貸款額、利率和期數”等這些計算基準的不同而有變化。

雖然金額不大，但作為購房者而言，始終感覺讓騙了心裡不舒服。出現這種情況，主要問題在於借貸合同中雙方位置的不對等。

購房者在簽署借貸合同過程中，始終是處於弱勢位置，比如“購房者單方先簽署銀行提供的空白格式合同，利率沒有討價還價餘地”等。再加上按揭銀行由開發商指定，通常至多三家左右，有的甚至只有一家，沒有更多的選擇餘地。

處於強勢位置的銀行拿著購房者簽署的空白格式合同，可以根據銀行的評估或內部額度情況調整利率或按揭比例等合同項。

當然，購房者在簽署合同時也存在著疏忽，沒要強烈要求在空白格式合同內填上“利率，貸款額、還款方式”這些重要內容，沒有要求業務員將非選項叉掉。或因沒經驗，或因過於信任銀行工作人員。

實際貸款利率略高於原洽談的利率，怎麼維權？

先找出自已手上保存的已生效的借貸合同核對，合同內約定的利率及計算方式與實際支付利率是否一致。

如不一致可要求銀行按合同約定的利率執行，並退回前期多付的利息。如是一致，在“白紙黑字”合同前面，一切以合同約定為準，只能吃啞巴虧了。

增加的月供款不多，何不忘記４.99%，想一想比你的貸款利率更高的人，這樣就不再耿耿於懷了……

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房微言

買房申請貸款時利率是4.99，最後批下來的實際利率是5.35，出現這種情況很有可能是因為銀行的貸款政策發生了變化。

因為批貸款的流程比較長，中途需要提供各種資料，而這期間國家的金融環境和貨幣政策也會發生改變。所以，當初談好的利率無法兌現，也不足為奇。

如果有書面合同寫明4.99，那銀行必須按照這個利率執行。但看提問的意思，貸款下來後，合同才生效，利率已經是5.35，如果4.99只是當初的口頭承諾，也確實沒什麼辦法，你能做的，無外乎就是換一家銀行去做貸款，至於會不會有更低的利息，就根據實際情況來看了。

另外，貸款利息不是一成不變的，會根據基礎貸款利率加上上浮或者下浮比例之後確定，如果央行加息或者降息，則在第二年的1月1日開始後，按照新的貸款利率執行。

今年8月，公佈了新的房貸利率形成機制，是根據LPR利率來決定房貸利率，最低不得低於LPR利率。所以，三四年前那種遍地85折利率的狀況估計很難再現了。

（晴溪）

孫建波

很多人都怪客戶，為什麼籤合同的時候不看看合同上寫的利率就貿然簽署。其實我作為銀行從業人員認為這並不怪客戶，因為在大部分情況下，銀行客戶經理為了工作效率問題，會讓客戶簽訂很多空白的合同。合同都是空的，客戶怎麼去確定貸款利率呢？

如果客戶有證據是可以向法院提出訴訟的，但問題是客戶多半都沒有留證據。即使有證據，為了這個利率再走司法程序，費事費力還費錢，得不償失。既然已經這樣了，我們只能來安慰自己：5.35%的利率也不算高，現在大部分銀行推行的利率都是5.88%以上。

如何防範發生在題主身上的問題呢？

一、籤合同多注意

銀行的合同都是制式的，誰來簽署都都一樣。查看合同條款的意義並不大，關鍵是要看客戶經理在合同上填的內容。尤其是客戶關心的利率、金額、期限、還款方式等。如果客戶經理執意要讓你籤空白合同，你至少要讓他把這些關鍵要素填上去。因為合同是不能塗改的，如果後續有填錯的地方，哪怕你再去一趟銀行，也不要籤純空白合同。

二、自己多上心

有的時候，客戶經理也是喜歡挑軟柿子捏。如果你對貸款的利率表現的非常不上心，從頭到尾都不過問一句的話，客戶經理就會選擇不告訴你，利率已經更改。因為他擔心一旦告訴你了，再出現一些其他的問題。多一事不如少一事是他們的處事準則。

三、多選幾家銀行

一般一個樓盤或一箇中介都會與多家銀行合作，客戶選擇的空間還是比較大的。在審批結束後，你就應該知道審批利率，如果你對利率不滿意，可以去其他銀行辦理。越早進行選擇越好，這樣就會避免被銀行牽著鼻子走。

總結：

自己的事情一定要自己多上心，時刻關注自己的貸款進程。在抵押之前，一定要問清楚銀行，貸款的各個要素都是什麼，是否符合自己的預期。如果符合，皆大歡喜。如果不符合，在放款前都還來得及通過換銀行的方式進行更改。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習!

銀行研究僧

先算一筆帳，貸款利率從４.99%升為5.35%，增加了多少購房成本？

以“房子100平方，總房價100萬，按揭貸款７0萬，貸30年”計，利率４.99%月供3753元，利率５.35%月供3908元，後期者前者高155元每月，一年相差1860元，15年共計相差約28000元。

如15年左右將該房轉讓，則月供總差額分攤到房子面積，15年間每平方額外增加成本280元，增加的比例不高。

上面只是簡單粗略的計算，實際上月供差額會隨“貸款額、利率和期數”等這些計算基準的不同而有變化。

雖然金額不大，但作為購房者而言，始終感覺讓騙了心裡不舒服。出現這種情況，主要問題在於借貸合同中雙方位置的不對等。

購房者在簽署借貸合同過程中，始終是處於弱勢位置，比如“購房者單方先簽署銀行提供的空白格式合同，利率沒有討價還價餘地”等。再加上按揭銀行由開發商指定，通常至多三家左右，有的甚至只有一家，沒有更多的選擇餘地。

處於強勢位置的銀行拿著購房者簽署的空白格式合同，可以根據銀行的評估或內部額度情況調整利率或按揭比例等合同項。

當然，購房者在簽署合同時也存在著疏忽，沒要強烈要求在空白格式合同內填上“利率，貸款額、還款方式”這些重要內容，沒有要求業務員將非選項叉掉。或因沒經驗，或因過於信任銀行工作人員。

實際貸款利率略高於原洽談的利率，怎麼維權？

先找出自已手上保存的已生效的借貸合同核對，合同內約定的利率及計算方式與實際支付利率是否一致。

如不一致可要求銀行按合同約定的利率執行，並退回前期多付的利息。如是一致，在“白紙黑字”合同前面，一切以合同約定為準，只能吃啞巴虧了。

增加的月供款不多，何不忘記４.99%，想一想比你的貸款利率更高的人，這樣就不再耿耿於懷了……

五花肚肚肉

基準利率是4.9，你這4.99是哪來的？還有你的5.35怎麼算出來的？銀行給你開小灶？目前房貸利率上浮基本是10,15，20……，你特殊啊？

笑瘋字

唉 我的也是 買房時 置業顧問再三辦證是5.88 三個月之後告知。利率上浮，5.88不通過被退下來了，需要再次面籤，利率為6.25 真坑！坑！坑！

暴走的兔子吖

銀行地產抵押貸款利率是很透明的，購房者可選擇餘地也很大，一個樓盤有多家銀行可供選擇，購房者選擇銀行以後，都會明確告知貸款利率，而不會隱瞞。

地產抵押貸款是銀行優質資源，只要購房者流水足夠，沒有誠信汙點，銀行都會發放貸款，銀行根本不會擔憂購房者不還貸，因為購房者至少支付了30%購房款，不還貸的話，房子就會被收拍賣，另外抵押貸款不僅僅是房子抵押，購房者不還的話，房子拍賣以後不夠支付銀行款項，銀行還可以索賠。

抵押貸款申請程序是購房者拿著購房合同，到銀行找信貸專員諮詢，諮詢項目就是可以貸多少、貸款利率是多少，需要辦理什麼手續穩健，信貸專員會逐一告訴你，貸款利率上浮多少，基準多少，同一個樓盤各家銀行基本相同，除非購房者是很特殊的優質客戶。

接著就是準備申請貸款資料交給信貸專員審核，是不是符合貸款要求，接著就是上交給省一級銀行批准，一般網點不具備貸款審批資格。

省一級銀行審批一般就是走一個過場，不會進行實質性審核，實質性審核在信貸專員，貸款利率也是由信貸專員在貸款合同中明確標註的。

如果購房者信用較差，有過不少違約案例，需要上浮貸款利率，也會通知購房者的，不可能不通知購房者，要不然貸款合同中的貸款利率約定怎麼完成修改，這是不可能的事情。

如果貸款者實際支付利率高於貸款合同中約定的利率，投資者完全可以要求銀行按照合同約定，合同是白字黑字銀行怎麼可能不執行。

出現購房者買房時貸款利率是4.99，貸款下來後利率變成了5.35，大概率是購房者聽錯了貸款專員的話，現在貸款基準利率是4.9%，很長時間以來沒有執行過4.99%的購房貸款利率了，把貸款基準利率作為信貸利率了，基準利率上浮以後就是5.35%。

購房抵押貸款合同有約定的貸款利率，購房者如果不相信，完全可以自己查看，自己籤的字總不會不知道吧。

杜坤維

還款一年後才知道利率漲了？你這個反映算是足夠慢的了，理論上而言，第一期還款的時候你就應該發現數額不對才合理，還款一年後，你再告知錯誤，試問你如果要投訴的話，有幾個人願意相信你的話。

如何辦？

說句實在話，沒有任何的辦法，你即使當初與信貸員談判時有錄音都沒有任何用，因為你要起訴銀行或者到銀保監會投訴銀行的話，這兩個單位看的都是合同上的約定（信貸員承諾的數據並不代表最終的審批數據），故而只要你們合同中約定的利率為5.35%，那麼你就沒有任何的辦法了，只能遵照執行。

銀行貸款審批路徑

銀行貸款的整體審批路徑為：客戶經理—支行負責人—審查員—審查部負責人—分管行領導—分行行長（個貸正常無需到總行），客戶經理只是最基礎的一級，客戶經理承諾於你的利率只是他根據你的個人資質、當時的市場情況以及銀行政策制度自行估算的一個利率，這個利率並非最終的利率，後續任何一個環節都可以修改客戶經理申請的利率，所以說貸款的利率只能以最終的審批通知書為準，而不是以客戶經理的承諾為準。

不過現實中，如果最終的利率與最初承諾你的利率不一致，客戶經理正常也會告知你的，特別是在你去哪貸款合同時，會在提醒你一遍。如果客戶無法接受，這筆款項就不會放款了（實際客戶基本處於弱勢地位，根本不可能不同意，除非不在這家銀行貸款了）。

總結

以貸款100萬元為例，以20年期，等額本息為例，貸款利率4.99%與貸款利率5.35%兩者的總利息相差63.1-58.26=4.84萬元，摺合每期相差約為200元，其實這個金額還算在可接受的範圍之內，如果你實在無法接受，除了提前還清之外，無能為力，只能認栽了，畢竟這是自己沒有任何審核最終簽訂的貸款按揭合同所造成的。

關鍵字: 房產 貸款 貸款人