近日，各大財經媒體都在轉載、報道恆大“秘密文件”中的“七五折”買房大優惠！當然，也引發了不少輿論爭議，總結起來有三派意見：
一是稱讚——“恆大身為一家負責任的地產大鱷，在買房季即將到來之前，主動讓利於民，值得支持！其他的地產大鱷應該多多學習！”；
二是嘲諷——“恆大是不是把大家都當成健忘症患者啊？年年都用這招，能不能換個花樣割韭菜？”；
三是觀望——“不太清楚促銷之前的價格,還是先看看，若價格真合適，又正好有購房需求，再購買也不遲。”
01 “降價的真相”究竟是什麼？
首先，由於我不是恆大的決策層，無法直接獲取第一手信息，所以，只能從理性、客觀的商業角度，跟大家一起探析背後的“真相”。
要搞清真相，就得先確定動機！
毫無疑問，任何一家地產企業都想掙錢！起碼不能虧錢！而恆大這波“跳樓清倉大甩賣”的行為實在乾脆！所以，不禁讓我這個生性多疑的法律人在心裡先打了個大大的問號。
接下來，我們將一起通過這份“秘密”文件的內容，儘可能多地還原真相，瞭解恆大的動機。
這份文件一共列明瞭三種互不排斥的優惠途徑：
1.直接優惠；
2.快賣完的樓可再優惠；
3.不同的付款方式還可再優惠。
那實際優惠的區間是多少？
1.最大優惠——按照“2月直接七五折”+“90%去化率的九四折”+“一次性付款九三折”=6.55折。
2.最小優惠——按照“3月直接七八折”+“無去化率優惠”+“兩年分期無優惠”=7.8折。
即實際優惠區間為6.55-7.8折
那恆大的利潤率是多少？
根據恆大披露的最新財報，其顯示：“2019年上半年營收2269.8億，淨利潤270.6億元。”
這就是說恆大的利潤率約為12%。
這意味著恆大最多隻能打8.8折，要是低於這個折扣，恆大就將做“賠本買賣”了 ，恆大真的願意做這種“賠本買賣”？
答案顯然是否定的。
其實，恆大早在2011年就開始使用“打折”套路了，沒有記錯的話，那也是國內首次有地產企業推出“七五折”的大促銷，感興趣的朋友可以查查，各大搜索引擎應該都還能查到。
那既然會虧本，為什麼要“打折”呢？
要回答這個問題，就需要看發佈“秘密”文件後，各大媒體的後續報道了：
1.“自2020年02月13日，全面“網上購房”以來，各項銷售數據呈爆發式增長——客戶認購房屋47540套，總價值約580億元！”；
2.“照此預測，未來幾天網上認購可能累計突破10萬套。假如網上認購轉化70%，銷售成交將達7萬套，實現銷售金額600億元！”；
3.“假如當中有一半是推薦購買的，屆時將發放佣金3億 元和獎勵3.5億元給網上認購的買家！”
看明白沒？這才叫搶市場！這才叫全民賣房！
簡而言之，就是通過這個方法，讓所有人都幫恆大賣房子，相當於不用花錢請“房產中介”賣房，還能先收個5000元的“管理費”，這買賣多划算！
02 如此操作是否涉嫌“虛假宣傳”？
要判斷是否構成“虛假宣傳”，首先讓我們來看看這份“秘密”文件截至目前的落實情況：
南京恆大表示不實行；
杭州市區項目不實行；
無錫市區項目不實行；
東莞市不降反升；
……
啥意思？意思就是：一線城市由於拿地的成本擺在那兒，就不參與打折優惠了！而新一線、二線或三線、四線城市，則具體看情況，要打折也可以，先把價格提上去再打。
好，接下來劃重點！什麼是虛假宣傳？
虛假宣傳——是指在商業活動中，經營者利用廣告或其他方法對商品或者服務做出與實際內容不相符的虛假信息，導致客戶或消費者誤解的行為。
首先，我是不太相信恆大的保密機制是如此的“脆弱”，白天簽署的秘密文件，晚上就“被公佈”出來，直接衝上熱搜前幾名，還居高不下，這種放消息的方式非常聰明，但很難不被認定為“宣傳”。
然後，明明恆大在“秘密”文件中的原文表述是“全國各在售樓盤住宅”，但實際情況卻是大多數一線城市的恆大表示並不參與本次“降價”活動，這顯然是與宣傳的表述是相矛盾的。
而且，我現在也還沒搞清楚東莞恆大的這波“智息”操作到底是個案還是普遍現象？
若是普遍現象，則根據我國《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十條、《中華人民共和國廣告法》第四條及第二十八條、《消費者權益保護法》第二十條及五十五條及五十六條的規定（具體法律規定後附），恆大的這種操作很容易會被認定為虛假宣傳！
套路千千萬！購房需謹慎！
只能說，這又告訴了我們一個道理：
想薅資本家的羊毛，做夢去吧！
03 若遇到“虛假宣傳”，如何保護自己？
廢話不多說！直接進入正題：
收集證據
首先，要儘可能全面地收集證據，包括但不限於以下：
·售樓部發的“打折”宣傳單；
·與銷售人員的通話錄音；
·“打折”之前售樓部發的宣傳單；
·各網上看房平臺統計的恆大相關樓盤的歷史價格截圖；
·最終簽署的《商品房買賣合同》原件等……
向消協、房協求助
其次，可向當地的消費者協會、房地產協會等相關機構進行投訴、申請調解。
當然，也要記得保存好通話錄音、投訴回執、保存調解過程的錄音、甚至快遞單原件或電子快遞單截圖等……
起訴
最後，若已留存了足夠多的證據，且在各種調解均無法達成一致的情況下，那麼，向人民法院提起民事訴訟就是保護自己合法權益的最後一道防線！
我相信法院能夠作出令人滿意的裁判。
順祝各位心明眼亮！身體安康！
法律規定
《中華人民共和國反不正當競爭法》
第二十條
經營者違反本法第八條規定對其商品作虛假或者引人誤解的商業宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳的，由監督檢查部門責令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照。
經營者違反本法第八條規定，屬於發佈虛假廣告的，依照《中華人民共和國廣告法》的規定處罰。
《中華人民共和國廣告法》
第四條
廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。廣告主應當對廣告內容的真實性負責。
第二十八條第二款
廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：
（二）商品的性能、功能、產地、用途、質量、規格、成分、價格、生產者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，或者服務的內容、提供者、形式、質量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務有關的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質性影響的；
《消費者權益保護法》
第二十條
經營者向消費者提供有關商品或者服務的質量、性能、用途、有效期限等信息，應當真實、全面，不得作虛假或者引人誤解的宣傳。
第五十六條第六款
經營者有下列情形之一，除承擔相應的民事責任外，其他有關法律、法規對處罰機關和處罰方式有規定的，依照法律、法規的規定執行；法律、法規未作規定的，由工商行政管理部門或者其他有關行政部門責令改正，可以根據情節單處或者並處警告、沒收違法所得、處以違法所得一倍以上十倍以下的罰款，沒有違法所得的，處以五十萬元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓、吊銷營業執照：
（六）對商品或者服務作虛假或者引人誤解的宣傳的；
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