这个春节，疫情牵动人心。比糟糕更糟糕的各种信息都在手机端迅速传递。但是兔博士认为有2个原则是这个时候的底线，不但自己不能触犯，而且朋友圈如果发现触犯的，一律拉黑，绝对再无任何关联。
1）用“人血馒头”写的什么加油文，悼念文，谴责文的绝对抵制；
2）什么有关病毒的/疫苗的，不懂还要乱分析乱传播的，绝对抵制；
但是宅在家里，每天都很揪心。总觉得要做点什么，总觉得也能做点什么，可以帮到大家。那还是写房子吧，这个咱们是真的够专业，真的有大数据，所以真的够敢敢说真话！
分上下两篇，
上篇是：“疫情过后这4种房子一定会涨”，
下篇是：“疫情过后，这3种房子可能要跌”，
所以新老朋友都可以从这篇公号或者咱们的兔博士app里看到。
经验+数据+结论，大家可以一起来看看，房地产疫情结束后的预判是不是这篇文章的这个道理。
咱们就以我居住的城市-上海为例，相信这次疫情，这个城市也让更多的人关注到了。
疫情之下，包邮区的人“真怕死”；
关键时刻，上海人不怕“担肩膈”。
不煽情，咱们回到房地产。先看第一组关键数字：
- 上海是2019年全世界房地产销售额超过1万亿(1500亿美金)唯一的城市；
- 上海新房全国成交金额NO.1，二手房套数/金额双冠王；
- 2019年上海土地供应/新房/2手房成交几乎已经恢复到2016年-最近5年的最好水平；
- 2019年上海的房产价格排在内地北京/深圳，甚至厦门之后，相当于新加坡的⅔，澳 门的½，香港的⅓，GDP房价比伦敦/纽约/巴黎都低；
看了这组数据，是不是有个很清楚的结论：
如果房子代表对一个城市的认同，那上海就是国内最该买房的城市。
而且可以很肯定的说，如果没有这个疫情，2020年大概率上海的成交还会创新高。这组数字很清楚能够反映一个城市房地产有没有发展的大背景。什么医疗水平，教育水平，居民素质，城市管理的，就不再传递优越感了，毕竟真金白银花几百万的购买行为没人逼你，也不大会刷单。在限购没有丝毫取消，贷款条件几乎全国最差的情况下，上海卖了最多的房子。
接下来进入正题，疫情下有4种房应该会涨。
No.1
远郊新房会涨
也就是城市里地段相对较远的新房会先涨起来。
在上海，这个远郊新房=外环外的新房；
这类房屋的关键数据：
- 2019年平均单价=42215元/平米，环比20018上涨7.5%；
- 2019年成交套数=4.96万套，环比2018上涨27.4%；
- 平均套总价=345万/套，环比2018上涨6.6%；
这些新房，由于地段相对偏远，原先一直在和城里的“老旧小”激烈竞争。这一次在疫情下会得到两张应景新王炸：
1）会成为开发商降价拉成交的主力；
因为这类产品本身就是开发商的现金牛，如果再不行动，砸在手里开发商很有可能就挂了。所以大家看到复工第一周，恒大就挂出了全国75折大降价，几乎无一例外全都是这种类型的楼盘，但是细心的买家也同时看到，实际上明升暗降，很多盘比年前销售的还贵；
2）这类楼盘会率先迎来周边城市或者对地段要求没那么高的新上海人的特别关注。
因为需求很明确：
a.就是要一套上海的房子;
b.这个总价段，新房一定比2手房好。
这类楼盘在这两张王炸牌的加持下，再加上本身就符合“自住不炒”，所以就算没有新的扶植政策，也会在疫情结束后，成交量迅速拉出阳线。因为本身是新房，所以一旦阳线拉起来，开发商的现金流危机解除，那接下来就一定会是涨价啦(现实就是这么残酷)。道理很简单=如果现金牛能够成为利润牛，又有哪个开发商不会乐见其成呢？而且到时候一定会有一堆渠道不停地在耳边传递什么日光盘，涨价盘的信息，购房恐慌说起就起。
所以行动指南很明确=符合总价能买就出手。
您会问的问题=什么时候买？
要看下面来自咱们兔博士最强大脑Jarvis的分月数据：
何时该买的结论：
1）从2019年分月“成交量”数据看，基本上除了春节的2月，其他月份都不低，国庆是个低点；
2）从2019年分月“成交价”数据看，暑假8月份最低；
结合今年情况兔博士给大家的建议是：
有2家以上的开发商开始打折的时候就出手。因为折扣力度越往后越低，购买人气越往后越高。
No.2
低总价的上车盘
也就是本来各种大咖教育大家用来对冲部分房价上涨，比存钱理财更靠谱，将来还可以用来更换成自住型学区房首付的。
在上海，这个低总价=小于等于300万(首付在100万内，每月还款在1万元内)；
这类房屋的关键数据：
- 2019年平均单价=35522元/平米，环比20018上涨1%；
- 2019年成交套数=14.4万套，环比2018上涨42.8%；
- 平均套总价=238万/套，环比2018上涨1.6%；
这样的首次置业，原先不能算刚需，因为自住的比例并不算很高，对冲货币贬值的意义更高。但是在这次疫情下，只要有购房资格，家里的乡里乡亲一定凑也要凑出首付赶紧在上海买一套房。因为这次疫情，让大家都看到了一套房子等于什么：
有房子=有家(可以隔离)
没房子=遣返
所以，购房会成为疫情过后一个很理所应当的“过激防护”。尤其是在上海等包邮区购房，将成为很多家庭的第一件行动议题。甚至连购房资格的障碍估计也大概率会被新想出来的各种曲线救国的方法突破。再加上这类房源原则上跟第一类的郊远新房是同一总价的产品(上一类产品平均345万的套总价，咬咬牙也能买得下来)，如果第1类明确看涨了，那本类低总价上车盘也一定会跟着涨起来。
行动指南很明确=凑钱也要凑出来买。
您会问的问题=什么时候买？
还是来看下面来自咱们兔博士最强大脑Jarvis的分月数据：
何时该买的结论：
1）从2019年分月“成交量”数据看，春节后的3-5月本来就是高峰；
2）从2019年分月“成交价”数据看，由于供应量充足，全年价格波动不大；
结合今年情况兔博士给大家的建议是：
疫情如果3月底结束，那就6月份之前完成购房。
No.3
次新房的3房
也就是首改或者原来的自住型学区房，将迎来成交量的快速拉升。
在上海，这个次新房的3房=中外环之间，总价在500-800万，建成在20年内的2手小区；
这类房屋的关键数据：
- 2019年平均单价=52897元/平米，环比20018下降1%；
- 2019年成交套数=1.8万套，环比2018上涨42.8%；
- 平均套总价=575万/套，环比2018持平；
在当下的市场中，1套房子绑着最少另外两套房子的交易。因为在限购的情况下，大多数都是卖掉手上的老房子换一套房子的2次购买。所以这样的情况下，如果前面说的第2类上车盘解了套，那一定会有更多的自住改善需求得以联动解套，到市场中找房子来购买成交。
这类房源的需求也很明确：
a.套型更大，小区更好更新;
b.最好是学区房。
这类房子的行动指南很明确=是时候可以考虑买起来了。
您会问的问题=什么时候买？
还是来看下面来自咱们兔博士最强大脑Jarvis的分月数据：
何时该买的结论：
1）从2019年分月“成交量”数据看，春节后的3-5月和年末的12月是高峰；
2）从2019年分月“成交价”数据看，国庆节价格有松动(该类房源成交周期较长，因此国庆可能是3月挂牌算起来第一个房东愿意降价的点位)；
结合今年情况兔博士给大家的建议是：
疫情如果3月底结束，大概率这类房源的成交旺季在8/9月份(前后6个月的卖一套卖一套的成交周期)，可以采用先买再卖的方式冲销房子可能的涨价。
具体操作：
1）尽可能先锁定要买的次新房(比如大额定金)，
2）慢出手手上的那套要买掉的房子(不签定金合同，直接签约)。
No.4
失宠很久的别墅
也就是有天有地且不受邻居可能”感染“的自家一户建。
这次疫情一则新闻大家其实看错了重点：广州10万单价的某豪宅(名字大家一查就有了)传出上下楼感染，物业强制隔离。其实这则新闻对于咱们业内来说很有可能宣告了在北上广深已经流行了好几年的豪宅大平层的转折点，也因此不被待见了好几年的”中产别墅“，将重新回到购房买家的视野。
在上海，这类别墅的总价在800-1500万，新房二手房都有；
这类房屋的关键数据：
- 2019年平均单价，新房别墅=51024元/平米，环比2018上涨14%；二手别墅=42727元/平米，环比2018上涨2%；
- 2019年成交套数，新房别墅=966套，环比2018上涨12%；二手别墅=943套，环比2018上涨5%；
- 平均新房套总价，新房别墅=950万/套，二手别墅=837万/套；
这类房子的行动指南=买辆特斯拉，然后田园牧歌吧。
您会问的问题=什么时候买？
还是来看下面来自咱们兔博士最强大脑Jarvis的分月数据：
何时该买的结论：
1）从2019年分月“成交量”数据看，成交套数不多，按月随机性较强，年底是小高峰；
2）从2019年分月“成交价”数据看，年底价格都比较高，9月价格最低；
结合今年的情况，兔博士给大家的建议是：
这类房源相对总价较高，成交总量不大，所以可以不用特别着急购买。看整体楼市走势，国庆节前锁定就OK了。
前面说的“最可能涨的第2类-低总价”，咱们已经有最新的数据报告出来啦！低总价刚需房到底卖的怎么样？
上海2019年总价300万以下行情报告
北京2019年总价300万以下行情报告
深圳2019年总价300万以下行情报告
杭州2019年总价200万以下行情报告
这篇文章说了4类应该大概率疫情结束后会上涨的房源类型。下一期就会跟大家说说：疫情过后可能会跌的3种房子。这样就应该完整啦，可以帮到2020年买房的大伙儿呢。最好还是一定要提醒大家：
买房之前，一定要用宇宙无敌超级好用的兔博士app哦。绝对的专业范儿。
閱讀更多 兔博士地產最強大腦 的文章
