我的名字長度有3釐米
很多人買房是個全方位的考慮 除了居住功能還會考慮它的升值變現能力 在我看來 高鐵站 機場等交通樞紐附近的公寓從投資角度講回報率還是蠻好的 比如高鐵附近的某園項目 總價30萬以內3.9層高 可以自己住還可以註冊公司 可以算得上是筍盤項目 僅供參考 謝謝
hanxueliner
對於這個，有些人為什麼買這個商品房不買公寓，我想表達一下我個人的觀點，我從事房產這麼多年，從我手裡交易過的公寓寥寥無幾，第一，這個公寓是商水商電比住宅性質的商品房，電費水費都要貴，第二就是這個公寓交易起來的稅費特別高，第三，買公寓的客戶一般都是投資型客戶，或者是這個小年輕情侶作為一個過渡也是可以的，大部分這一部分客戶都去買開發商的一手現房，買二手公寓的非常少，所以造成了這個買到手裡面只能自住或者出租，買商品房的好處就是容易變現，打個比方，你同樣掏30萬塊錢買了一套全款的公寓和30萬塊錢交了個商品房首付，買了一套商品房，同樣是在兩年後，商品房，你可能會賺個十萬二十萬，但是公寓你可能要賠錢。
鄭州王哥說房
大家好，我是龍城房說說，很高興今天由我來回答這個問題，希望能幫助到大家！
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
以上是個人七年從業經驗，希望能幫助到大家，謝謝閱讀！
龍城房說說
1、商品房的產權是70年公寓的產權，是40年
2、商品房是民水民電公寓房，是商水民電
3、現在國家對公寓房的稅收增加了不少，現在是按差額稅計算稅費，大概如果這個房子掙20萬的話，需要給國家交十萬塊錢左右的稅，所以說很多人不願意把這麼多的錢用來交稅費，商品房的稅費是滿五唯一一個點的契稅、滿兩年是一個點的個稅和一個點的契稅、不滿兩年是一個點的個稅，一個點的契稅，5.6個點的增值稅，就拿一套房子100萬來打比方，房子滿兩年需要交的稅費是2萬元
4、其實還有一點是公寓住的人比較多，比較雜，裡邊有的是開公司，有的是合租，每層的戶數比較多，再加上開公司，所以說就會顯得比較亂
5、公寓要求比較高，很多的室外機必須得放在屋內，又佔空間又比較吵雜
6、公寓裡的很多窗戶沒有商品房的大，而且一般都不是落地窗
所以說綜合以上六點，很多人在有資質的情況下，更多的會選擇商品房，如果沒有資質的人，可能會選擇公寓
五星好評
在全國熱點城市房地產市場限購的背景下，公寓由於不限購併且大多處於城市的黃金地段，使得很多人特別是年輕人把投資的目光轉向了公寓。購買的理由也很充分，比如位置好、首付低、租金回報率高等。
根據我的經驗談一下當下不建議購買公寓的幾點原因：
首先，公寓不是一種規範的被政府認可的產品。住宅、寫字樓、商鋪這幾種產品都沒問題，只有公寓是商業辦公性質的物業變更為了居住用途，這是在打擦邊球，是政府對市場暫時妥協的產物，所以在未來就有可能遇到政策變動的風險，帶來不必要的麻煩。
第二，公寓的居住體驗太差。因為可以用來辦公開公司，所以公寓裡面的人群結構複雜並且流動性大，居住辦公混雜；由於公寓梯戶比比住宅要低住戶多為工薪階層，上下班高峰時段等電梯是一件非常煩人的事情；再有缺少小區公共活動空間和綠化；無暖氣等等。總之住公寓是迫不得已的權宜之計，不符合人對良好居住條件的追求的趨勢。
第三、公寓的持有費用和賣出稅費高，流動性差。公寓產權40年，商業水電，後期賣出稅費30%以上遠高於住宅，這樣導致二手公寓的增值被稅費吞噬接盤人少。
第四、公寓的供應量太大增值緩慢，鄭州市場由於寫字樓供大於求，許多開發商都變更為公寓來銷售這是眾所周知的。還有更重要的一點兒大家都忽略了，就是公寓與住宅之間能提供的可流通房源數量的對比。購買公寓的人80%是用來投資出租出售的，而住宅80%的人購買為了自住用來投資的房源是很少的，這樣來考慮的話，一棟1000戶的公寓看上去是很小一棟樓，但是它給市場提供的房源差不多相當於周邊四個1000戶的中型小區所提供的房源。這樣的後果就是公寓出租和出售時會遇到大量競爭對手，出租出售時只能拼價格，所以公寓的租金和售價都比住宅增值慢。
三四線城市的公寓更不能買。一是人口流入慢甚至是流出的；二是三四線城市公寓價格虛高，基本上和同地段同品質的住宅價格相同，不像成熟的一二線城市公寓的價格只有住宅的一半或者三分之二。
當然，極個別的公寓還是有投資價值的。比如鄭東新區寫字樓集中的區域，如果有品牌不錯、產品不錯、單價不高的公寓還是可以買的。
天府錦城城市愛好者
大家好，我是深圳Mike，很高興今天回答這個問題：
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
深圳Mike
個人觀點
首先我們要先了解什麼是商品房。
商品房（Commercial housing）在中國興起於80年代，它是指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司（個人、外國公司）向政府機關單位租用土地使用權期限40年、50年、70年開發的房屋，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物。商品房又稱“大產權房”。（因個人語言組織能力這個是複製的百度介紹）
通俗來講現在的住宅和公寓都是屬於商品房的一種，土地是國家的，任何個人和單位組織是沒有私下買賣土地所有權的權利。
目前所劃分的的70年產權，50年產權，40年產權所指的是土地上的建築物，記得一點就行土地所有權是國家的，因為城市規劃需要所以土地有了性質，比如住宅用地70年，工業用地50年，商業用地40年，地上的建築物才是我們所買的產權。
下面個人介紹住宅和公寓的重要的幾個區別，當然住宅和公寓有各自的優缺點，說的不全可以多關注下別的大神的講解。
住宅：
1：有70年產權
2：可以落戶，孩子可以上學
3：物業，水電是按民用來收取的
4：住宅因政策原因首付20%，30%，60%限購！，本地戶口目前只能買兩套，貸款年限可以是10年，20年，30年。
5：因面積大，單價高，所以總房款會高（普遍是公寓的一倍算）所以首付款多，貸款會高，月供也會高。比如濟南目前新房大多面積是100平方起，單價是15000元，那總房款就是150萬
6：拆遷補償，因各地實際政策不一樣所以就不多闡述。
公寓：
1：有40年產權
2：目前是不能落戶上學
3：物業，按商業來收取。
4：公寓屬於商業用地，首付50%，貸款50%，不限購.有錢買多少都沒問題。
5：公寓面積小，單價低，總房款款會少，所以首付也會少，貸款也會少，月供也會少。比如濟南公寓目前投資大多是40平，單價10000元，那總房款是40萬。
6：拆遷補償，因各地實際政策不一樣所以就不多闡述，但大家應該都明白商業房拆遷補償要比平常住宅拆遷補償要高的多。
上面所講的只是一部分，還有很多影響的因素，比如環境，物業，容積率，交易稅費等等因素。
寫到這覺得是寫的越多越想寫越多，也越來越不知道應該怎麼解答這個問題，突然發現這個問題不是能通過文章能寫的清楚，這跟很多因素有關係。
簡單點吧各位，剛需，改善適合買住宅，公寓適合過度和長期投資，為什麼說適合長期投資，這個又牽扯二手房買賣交易稅率的問題。
我覺得能看到底部的也是大神，有什麼不懂得可以問我。
濟南劉家玉傑
因為限購升級，不少讀者來問我公寓能不能買。
既然答應了讀者，今天就把我去年4月1日寫的一篇關於公寓的文章，略作修改，供大家參考！
以下為正文
住宅限購就去買公寓？！我只能說：可得長點心啊！
最近，40年商業產權公寓市場有一輪爆發，不少樓盤都加大了公寓推售力度，而不少買房人也衝著公寓面積小、總價低、不限購的因素，對其趨之若鶩。可惜，很多人只看到了公寓的好處，而忽略了它存在的問題，更沒有從根本上想明白公寓的購買邏輯。
先來看一張住宅和公寓對比圖。
所以，在總價相同情況下，公寓的購買成本、持有成本、轉讓成本都更高。結論：能買住宅，不買公寓！
到這裡可能有人會覺得你這不是廢話嗎？住宅和公寓怎麼可能總價相同！就說吧，如果非要買公寓，能不能買，怎麼買？我的答案是，可以！但在此之前，你必須接受兩個真相，把握兩個原則，收藏一份攻略！
真相一：最好的公寓，永遠是非賣品。
商業的基本邏輯是什麼？是經營！而經營的原則又是什麼？是自有！所謂有恆產者有恆心。
所以你會發現，市場上最好的商業，永遠都是買不到的。公寓也不例外，號稱租金6.8萬/月的國金豪庭，不賣！外籍人士青睞的仁恆輝盛閣，不賣！香格里拉酒店公寓，不賣！
這些豪華服務式公寓的租金極高，能夠給物業的持有者帶來源源不斷的現金流，真能賺錢的尖貨，為什麼要賣給你？
真相二：公寓的賺錢路徑不是通過溢價轉讓，而是長期持有。
根據專業人士的介紹，公寓在出手的時候，要繳納四種稅費，其中契稅3%、個稅（能提供不動產發票，則按照差額的20%，如果沒有則全額的1%）、土地增值稅（如果提供不動產發票則按照差額的30%—60%，如果麼沒有則全額8%）、增值稅及附加差額5.6%，主城區和郊區的稅率可能會略有不同。
※按照這個公式，給大家簡單算一個賬：50萬買入一套公寓，2年後評估價為80萬元，此時出手意味著，你要繳納各種稅費約20.38萬（按照評估的市場價格為準計算，且所有稅點按照最低計算）
震驚嗎？相當於50%以上的利潤，沒了！
所以，買公寓，最好是自住。畢竟將來的成都，很多人買不起住宅，但能買小一點的公寓，有個落腳的地方。或者，長期持有出租，收取租金，相當於在銀行存了一個定期，“整存零取”的方式理財而已。
公寓變現能力很差，所以買公寓一定要做好長期持有的心理準備，這才是購買公寓最基本的邏輯。
如果你能接受上面兩個公寓真相，購買時，還請把握兩個原則！
原則一：靠租金15年能否收回成本？必須認認真真算這筆賬！
理論上講，其實任何公寓都可以購買，只要價格足夠便宜。
但是，公寓買家很多時候都在用住宅的思維買公寓。我做了一個隨機調查，發現很多人只知道“公寓是40年產權、水電氣貴一點，其他跟住宅沒什麼區別”。這就從根本上混淆了住宅和公寓的購買邏輯。
購買公寓，先算租金。按照國際上專業的理財標準，一個物業的價值與投資是否匹配的標準是15年：即15年內可以收回投資的物業是更有價值的。
例如，當你打算購買一套50萬的商業公寓時，你一定要算一算，它是否能在15年的時間內，平均月租金可以達到約2800元。
當然，年限只是一個參考標準，時間越短越好；其次，不要輕信開發商隨口給你說的租金值；第三，租金會逐年遞增，也不宜用固定的眼光看發展的事物。
總之，不要買到價格虛高的物業就對了。
原則二：對任何承諾租金回報的項目，要謹慎謹慎再謹慎！
也許有人會問：“這個公寓，開發商給我包租了，每年承諾6％以上的租金回報，還逐年遞增，這個賬很容易算清楚，能買嗎？”
首先，跟你簽訂包租協議的，通常都是一個第三方機構。那就會有兩種情況：第一種，如果這個第三方機構靠譜，它會和你簽訂一個相對合理的租金回報率，如果經營一切正常，那麼有可能會按照合同約定，給予你相應的租金回報。
還有一種情況，這個第三方機構不靠譜（甚至是開發商自己註冊的殼公司），也許它會給你籤一個看似很高的租金回報，甚至提前返你幾年的租，但是兩三年後，這家公司無力經營破產了，這個時候，可與賣房子的開發商一分錢關係都沒有哦。
你得明白一點，挖陷阱都會放誘餌！
這裡，提供一個公寓購買攻略！
第一，看價格。通過投資回報率計算，摒棄價格虛高的公寓物業。
第二，看地段。城市核心、交通便利（尤其軌道交通）、周邊有高端人群聚集或產業支撐的公寓會相對安全。
第三，看供應。大家都懂價格受供求關係的影響，如果區域內同質化產品較多，一定會影響租金收益。
第四，看產品。產品要選那些有特色的，稀缺的，或者有一些獨家資源的公寓，例如能提供豪華酒店的服務，有不可複製的自然資源或生態環境，有特殊空間結構能帶來更多租金收益的產品等等。
最後補充一點：
公寓的價值和城市緊密相關。像北京這種城市，連地下室和過道都值錢，所以它的公寓肯定值錢，這也是為什麼北京限購的時候，連商業地產也一鍋端了。但成都不一樣，城市價值跟一線城市還有很大的差距，加上成都早年城市規劃中，土地出讓都附帶了較高的商業指標，造成了成都商業的泛濫。希望買房人，能夠從本文中讀懂商業的本質，理性看待自己的投資！
樓市信息
大家好我是房產置業顧問，其實這個問題很好回答從商品房和公寓的區別中就有了答案
1、貸款、首付政策不同（視各省市政策而定）
住宅：首套30％，二套40％首付，限購限貸，但有首套房利率優惠；並且能使用公積金貸款；
公寓：一律50％首付，不限貸不限購，首付5成。但只能貸款10年，且不能用公積金貸款。
2、落戶及學位不同（視各省市政策而定）
住宅：符合條件可落戶，有學位
公寓：不能落戶、無學位。
3、土地使用權年限不同
住宅：70年土地使用權；
公寓：按照用地性質劃分，商業用地為40年。
4、二手交易稅費不同
住宅：1％－3％契稅，主要交易稅包含營業稅及個人所得稅；
公寓：3％契稅，主要交易稅包含營業稅、個人所得稅及土地增值稅。
5、水、電費等生活成本（視各樓盤而定）
水電費等比普通住宅要高。
之前提到過，通常公寓是屬於商業用途，雖然有不同的分類，但是大多數公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。
二、為什麼買住房不建議買公寓
1、條件差，費用高
商住兩用的公寓事實上是不被國家支持和允許的，在市場上也不被看好。絕大多數商業公寓不能落戶，不帶學區位，買了公寓只能夠自己使用（住或者辦公）或者租給別人使用。公寓用來居住的話，上下班高峰的時候非常擠，日照通風條件都非常惡劣，周圍都是鋼筋銅骨，沒什麼好風景，面積還會縮水，對面可能是辦公室，也可能是寵物店，往來人員非常的複雜，即使樓下有門禁也沒什麼用。在費用方面，商業用水用電要高出居民用水用電一倍多，物業費也很高。
2、看似便宜實則性價比不高
我們來算一下，首套住宅首付一般是30％，貸款最高年限30年，可以商貸和公積金貸款結合使用；商業公寓，首付至少50％，貸款年限上限10年，只能商貸，更有甚者要求全款。
同樣的價格同樣的成本，一個可以買一個一個人住的單間公寓，另一個可以買一個面積可以供一家三口生活的住宅，你選哪個？還有，商業公寓產權只有四五十年，住宅產權為70年，都是從它建立的那一刻開始算起的。住宅的產權到期可以自動續期，商業公寓的產權有說明嗎？沒有。況且沒有落戶和學位，後期也沒有太大的增值空間。
老王說房齋
問的應該是“有的人買住宅樓而不買公寓吧？”如果問的是這個問題，那要先看看兩者的區別:
首先是使用年限的區別，住宅的使用年限是70年左右，公寓有的只有40年，到期之後就需要考慮產權到期之後的一些解決方法；
第二點，養房的費用不同，公寓的水電費一般是按照商用房的標準來收，公寓的物業它也會比民用住宅多一些；
第三點，房屋的功能性不同，公寓考慮到它要更加的舒適性等，裝修上比較精細。
第四點，住宅一般可劃學區房，落戶口；公寓一般不能。
所以，有的人根據自己的需求，買公寓解決不了的，如果買住宅能解決，如上學、戶口等，自然會買選擇買住宅。
當然，國家現在對房子實行“一城一策”的政策，不同城市，政策不一樣，買房最好諮詢好要買房屋當地政策來最終確定。不要一概而論，盲目跟風購買，畢竟買房，不是一件小事，而且現在買到手的住房再賣，還要有不小的一筆稅費……
