問：老師，您好！請問投資深圳學區房，僅針對樓齡的問題，持有五年的話，頂級學區的樓齡多少以內可以入手？2T的樓齡又該如何選擇？
答：知道2T，看來是關注深圳學區很久的朋友了。 深圳的學區，頂級名校（前10）不考慮樓齡了，因為制度規則和市場共識已經形成，很難沒落；二梯隊的學區，存在沒落的可能性，近些年看到的如翠園、育才等等都是，整體片區沒落、樓齡老化會導致中高端客群轉移，因此需要謹慎判斷。這種2T的學區房投資失利，未必是因為樓齡、而是背後的人群沒落了。
問：你好，請問首付70萬，剛需，覺得布吉比較挨近福田南山，想找找布吉的老破小，上車，可否？布吉一帶的會不會比龍崗中心城那邊更適合上車？或者有其他區域推薦嗎？
答：布吉+老破小，算是兩個小坑，漲幅大概率弱於西部的次新小房子。布吉一帶作為深圳的“二環”，是適合上車的，通勤距離不長，價格窪地，性價比看起來很高。只是布吉也缺少城市更新的動能，舊改雖然很多，但拆遷十分艱難，城市面貌目前還相對破舊，整體來說是弱於西部很多，也弱於大運龍城的。 如果不是一定要自住，建議買西部，房子小一點沒關係，別老破就行。
問：您好，請問預算買1500萬以內的3房，南山片區是適合入手新樓還是2手房，有好的樓盤推薦嗎？謝謝！
答：在南山，1500值得買的三房，有後海的學區房，有深圳灣的鳳尾，有半島的樓盤，還有自貿區內被不少人盯著的兩個新盤。 至於適合入新樓還是二手，沒有絕對，要看個人需求與偏好，更要看有沒有價差倒掛。 在深圳要捨棄新房癌，只看有沒有升值潛力和套利空間。 我個人對買新盤是持保守態度的，交房兩年多，加上裝修入住要三年，大量資金要折算沉沒成本的，拿證加三年限售加在一起要六年，相比之下，二手房買到可住可租，三年後即可出手，比新房要靈活很多。 至於薦盤，不在星球答題範圍之內，只針對我們的簽約代購客戶。
問：魯大，目前考慮二個小區：1、西海明珠花園，學府小學學位 2、南山豪方現代，大沖學位。請問，總價都在550萬左右，二房。選那個小區，增值潛力大一些？
答：目前西海明珠價格略低於豪方現代 地段方面這兩個盤半斤八兩，一個靠近南海大道、但可以看到深大校園的綠色，一個在科技園北，都距離地鐵不算近，西海那邊更熱鬧一些； 學區的話，南外大沖是優於學府的，學府被海德掐尖； 自住選你喜歡的，投資來說這兩個並無特別大的差異。
問：你好，坪山新區房產值得入手嗎？距離市區太遠而且感覺沒什麼配套。謝謝！
答：坪山新區之前踩盤研究過，目前三萬多的價格可以買入郊區的中心地段、並且還有地鐵在建，其實橫向對比來看，性價比不低的，西部最遠的松崗郊區、臨近東莞了，目前價格也已經4萬。 目前沒有配套，所以價格低，看坪山的地鐵、學校、商業和高新區的規劃，配套慢慢建好，房子價格上漲，不就是你能夠享受的增值紅利麼？是好事兒。
問：現持有南油百富大廈2房，市值500w左右，70w欠款，手頭現金50w。9號線地鐵年底開通。考慮小孩明年要上小學，想入手好一點的南山學位。 1.請問現在掛盤出掉，還是等年底地鐵開通？ 2.出掉的話，南山好一點學位建議哪個學校 問題很多，麻煩幫忙解答，焦慮的媽媽留。
答：地鐵對交通路網發達的老舊區域房價拉動作用有限，影響遠小於一個好學位，至於買哪個學校，得看你們月供能力和具體需求何如，南二外，南外，南實，乃至深圳灣學校，豐儉由人了。
問：本人有現金600萬左右，改善型，手頭兩個購房名額，也能買雙拼。 在南山看了很多房子，預算1200萬左右，目前在前海路幾個樓盤中挑選。想諮詢一下泛海拉菲二期怎麼看？2012年的盤，學位是南山實驗荔灣小學和深大附中，雙拼165平的1200萬，單證175平的1500萬，這個盤能買嗎？升值前景如何？未來前海自貿區能輻射嗎？
答：就在前海自貿區旁邊，如此明顯的地緣優勢還有什麼可以質疑的。泛海拉菲二期屬於前海路上比較新的房子，選籌也沒有問題。 至於雙拼房，還是儘量別碰，時間越推移，越面臨的不是賣多少的問題，而是賣不賣得出的問題。
問：十三老師，您好！我鄭州滎陽老家村裡有一套拆遷房，出手大概30萬，滎陽市裡有一套碧桂園精裝按揭，總價91萬，貸58萬，現在首付＋裝修款＋還房貸已經付了42萬多了，契稅剛交半年，房子還微跌，現在手裡有60w左右，因為長期在深圳工作，現在想在深圳買房，我這種情況該怎麼做最好，希望能得到您的回覆，不勝感激！
答：有不少像你這樣的情況，手裡只有幾十萬，又很想在深圳買房，問我怎麼辦，我能怎麼辦，我也不能借錢給你啊。 你手裡六十萬，還有貸款記錄，首付就要五成，還要負擔各種稅費，就算加上高評，能買到150萬總價的房子就謝天謝地了。 150萬在深圳能買到什麼樣的房子，最爛最破的單間，偏遠郊區的小一房，有多大投資價值，沒有。 所以說，錢太少又想買深圳的人，焦慮也沒有用，化焦慮為動力，趕緊想辦法賺錢去吧。
問：請問出同貸後銀行放款前是否會再查徵信？
答：一般銀行都會再查，這期間儘量不要再增加貸款查詢。 如果非要融資，就放款後，這中間時間相隔不久
問：大，看好cq嗎
答：不看好，最新熱辣數據，重慶鏈家二手掛盤已經114331套，月增一萬套，全國NO.1，堰塞湖已完美形成。 重慶有房者，要麼當下就拋，要麼做好長期抗戰準備。
問：十三老師，我是您的老粉絲。北京東城區有一套老破小，帶學區，想賣掉置換到深圳，不知這樣的操作是否合適？賣掉後大概能湊出350萬首付
答：感謝老粉絲支持。 北京如果有自住房的話，第二套當然可以置換。 東城區的學區老破小，這一波下來漲幅還不到一倍，加上北京一直推行大學區，短期也算到頂了。 我一向認為，家庭資產足夠的話，北京和深圳，這一南一北最有價值的兩個城市，各配置一套是最安全的。
問：十三好， 自住漁村平湖，平湖一套三房，地鐵口200米明年通車(貸款還清紅本在手)，碧海一套三房115平出租中(貸款還清紅本在手)，龍華一套小三房(借的名額)投資三成出租中，明年小孩上小學，有兩個小孩，父母會過來幫忙帶，擔心以後100平三房有點小，家庭工作生意都在平湖，之前兩套都是寫的雙方名字，貸款人都是我，個人的初步想法是將兩套房產名字都轉給我LP，然後LH，我個人7成首付再買一套大戶型130平的四房自住，後續將100平的平湖三房租出去，自己的猶豫在於，買130左右的大戶型自住是否浪費?資金是否有更好規劃利用?年入150左右，謝謝。
答：平湖大佬好 平湖你感覺後期成長空間怎麼樣？平湖那個金融中心也是好扯的概念哎，落地太遙遠了看不見，還是以物流業為主導的片區。買房子來自住我覺得是ok的，但你的體量和實力已經到了平湖裝不下的程度，得考慮地鐵通車之後，短期利好兌現，出掉一套，置換一套更好的自住，剩餘的資金和名額用來把資產配置到更好和能承載更高總價的地段了。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
請關注“深圳十三房”微信公眾號，進入知識星球提問，一對一交流，為你的買房之路掃清障礙。
閱讀更多 深圳十三房 的文章
