（原標題：第一個！降首付了！房價還會跌下去嗎？）
樓市鬆綁政策出現突破。
河南省駐馬店市近日發佈《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》，出臺17項穩樓市政策。其中規定，用公積金購買首套房，最低首付比例由30%下調為20%。
這是近期首個踏足需求端的房地產政策。
據機構統計，此前已有近50個城市發佈各種力度的穩樓市政策，但其著力點主要在緩交土地出讓價款等緩解企業流動性壓力上。
與之相比，駐馬店此番政策力度可謂上了個臺階。
2月22日，江蘇省淮安市裡運河中洲島房地產建築。中新社發 周長國 攝
許多人都認為，疫情過後，房價會在一段時間內下跌，甚至三四線城市還會有一輪價格戰。近期恆大等房企聲勢浩大的打折促銷行動似乎也印證了這一點。
但是各地鬆綁政策越來越多，力度似乎也不斷加大，疫情過後，房價還跌得下去嗎？
打折賣房的真相
相信人都被恆大的七五折賣房廣告刷過一輪屏。
“恆大這麼大的房企都撐不住了？”“七五折力度不小，疊加折扣據說極限優惠能有六四折？””如果其他房企都跟進，那不是打價格戰了嗎？”“房價還能死撐著不跌？”
其實，恆大打折促銷是常事。翻一翻去年8月的新聞，當時恆大也趕在“金九銀十”到來之前，打出了“全國532樓盤，閃購7.8折”的促銷活動。2016年、2018年等年份也推出過八七折、八八折等力度不同的折扣。打折的背後也不是因為企業撐不住了，而是為了加速搶收業績。
這一次恆大在全國613個樓盤推出七五折優惠，力度似乎更大，但是仔細看廣告頁面下可以發現一行小字：“部分樓盤不參與優惠，優惠政策詳詢各售樓部”。
如果你打電話去周邊的恆大售樓處，可能會得到該樓盤不參與活動的回覆。經多位網友和媒體核實，實際上真正參與七五折的樓盤沒那麼多，實際價格跟平時相比並沒有便宜很多。是不是感受到了“雙十一”那種熟悉的套路？
不可否認，恆大贏在速度上。在其它房企依然頭疼於何時復工、是否調整年度銷售任務、怎樣融到更多錢續命時，恆大已經率先表達降價促銷的意願。這也是恆大營銷的特點：鋪天蓋地，而且經常成為打響降價促銷第一槍的企業。
這是教科書裡的高分營銷案例，但如果你被折扣和營銷詞衝昏頭腦，匆忙入場，買下有缺陷或者不理想的房子，那就得不償失了。
其實，即便不挨個問售樓處也知道，在全國所有樓盤都實施七五折是基本不可能的。因為現在各地樓市“一城一策”，許多地方更對新房限價，開發商就是想便宜賣也不行。
而且，過去每每房企降價，總會引發一波老業主“維權”甚至打砸售樓處的事件，誰都不敢輕言降價。
恆大之後，包括富力、陽光城、世貿、奧園、新城、龍光等多家企業紛紛跟進，提出一系列買房優惠政策。內容也相差不遠，多是小額定金抵相對大額的購房款(或者直接是2-3萬元的現金優惠)、無理由退房、推薦客戶返佣金等。確有讓利，但與動輒上百萬的房款相比，力度不算很大。
如一位資深業內人士所指，房企打折多是針對備案價格的折扣，並不是指在前期銷售價格的基礎上打折，而且核心城市好地段的房子本身就不愁賣，並不在打折的範疇內。真正有一定價格優惠的尾盤，要麼是所在城市項目賣不出去，要麼是戶型、位置、採光、設計等方面差強人意，這樣的房子你也不一定想買。
房價究竟會怎麼走？
從兩方力量對比來看，這個問題的答案可能更加清晰。
首先是房價下跌的動力。
今年對房價衝擊最大的無疑是這場突如其來的疫情。出於疫情防控需要，1月末以來，全國數千家售樓處關閉、新項目推遲開工、土地出讓延期，樓市基本處於停擺狀態。多數房企在疫情陰霾散去前，都沒有或者只能維持“零星”銷售。
沒有進賬，加上大量的到期債務，利息支出和管理費用，足以讓一些小房企面臨生死危機，即便是大房企，如果負債過高，且到期債務集中，資金壓力也不會小。
這就是房企降價的最大動力。疫情過後，房企必須集中全力追趕業績，加速銷售回款。降價無疑是最有效的方式。
二手房業主的售房迫切性與開發商相比則要低很多。不過，許多城市二手房市場本已處於降溫通道，受到需求延遲入市以及新房市場影響，現金流壓力較大的小部分業主也會選擇降價出售。
其次是拉動房價上漲的因素。
1、政策鬆動
需要注意的是，中國樓市是政策市，無論長期還是短期，影響房價的最大因素之一都是政策。事實上，“房住不炒”的政策導向也是近兩年房價結束快速上漲勢頭，並走入平穩通道的主要原因。
近期，為應對疫情衝擊，各地房地產和金融政策出現鬆動跡象。
比如駐馬店降低首套房公積金首付比例，實行購房補助政策；再比如19日，蘇州市房地產新政中，現房銷售、封頂銷售政策出現鬆動；南京等地允許地產企業延遲繳納土地出讓款。
客觀來說，目前各地政策主要著力點依然集中在為房企紓困、緩解企業流動性壓力、減少交付違約等方面。僅個別三四線城市力度較大，有針對契稅減免購房補貼等。
中原地產首席分析師張大偉指出，實際上此次駐馬店降低首付比例的政策影響有限，約影響當地10%左右的成交。但這是到目前為止力度最大的政策，對市場預期有一定影響。
其他地方會不會效仿？今年以來，疫情防控、幫扶小微企業、減稅降費等一系列行動，會使地方財政壓力空前加大，地方放鬆樓市調控的衝動也會空前強烈。
近期，財政部、央行等多部委密集發聲，重申堅持“房住不炒”定位，再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這說明大規模的房地產刺激或者救市是不會出現的，房價上漲過快的地方也是會被約談的。但是未來不排除有地方出臺更為“硬核”的政策，反覆試探政策底線。
2、利率走低
2月20日，央行發佈2020年2月20日起貸款市場報價利率（LPR），其中，1年期為4.05%，較1月下調10個基點；5年期以上為4.75%，較1月下調5個基點。
房貸利率參照5年期以上LPR，各地在此基礎上進行加點。簡單來說，相當於房貸利率基準下調5個基點。這是LPR改革後，貸款利率第二次下調。
一直以來，低利率都是拉動房價的最直接因素。此番，1年期和5年期LPR均下調，但5年期以上利率下調幅度低於1年期LPR，其政策指向性非常明確：一方面，傳遞穩樓市的信號，避免大規模違約或資金鍊斷裂等情形；另一方面，也防止過度刺激樓市，落實“房住不炒”的定位，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。
3、 地價上漲
最近，北京幾場土拍讓人印象深刻。不但參與競拍的房企數量“井噴”，多塊土地更是高溢價拍出。短短8天，北京9宗土地就拍出364億元的天價，其中一宗土地溢價率接近50%。
據中原地產研究中心統計，2020年以來，北京“賣地”收入達到595.88億元，平均樓面價達到每平方米3.6萬元，創下歷史記錄。
當然，近期北京市場有一定特殊性，總體而言，春節以來，全國土地市場成交明顯下滑。
不過，疫情之下，房企仍然能在北京土地市場上拼殺，除了看好後市外，還從一個側面說明當前許多規模房企還沒那麼缺錢，企業也還沒真正走到“生死一線”。
綜合以上，帶動房價漲跌的兩方力量同時存在，哪方更強？
其實這很大程度上取決於疫情何時消退，以及政策鬆動的力度會不會持續加碼，各方力量也會加大博弈。但至少有一點是肯定的：房價大跌的可能性並不大。
其一，利率下調和政策鬆動的“託底”像一張安全網，幫助房地產市場在疫情過後恢復和反彈。
沒錯，“房住不炒”、“因城施策”、不將房地產行業作為短期刺激經濟的手段等調控基調並未發生變化，但這並不等於要降房價，“平穩”從來都是政策強調的關鍵詞。
其二，樓市從來都是“買漲不買跌”的。對開發商來說，價格降一些，房子會更好賣，但降太多反而沒人敢接盤了。
畢竟房價大跌往往意味著樓市崩盤，這會給經濟各個部門都帶來巨大的風險和動盪，誰都不願意看到這種情況發生。對普通人來說，最直接的一個問題：如果房價真的大跌，你背的30年房貸怎麼辦？
其三，此次的疫情可能讓更多人意識到有房有車的重要性。
這一次可能不只是丈母孃想讓你買房了。在疫情期間，不少地方曝出禁止租戶進入小區，或者家庭交叉感染的情況。疫情嚴重的一些地方也有公交停運的規定。如網友所說：“有套房不至於無家可歸，有輛車不至於寸步難行”。房子所提供的安全感也在上升。
最後，雖然房價“腰斬”這類極端情況不太可能發生，但是疫情過後，對剛需而言，可能會有一波價格相對合適的“上車”時機，新房、二手房市場都是這樣。
至於什麼房子值得買，相信每個人心裡都有桿秤。至少這次疫情教給我們的是，房子不單單只是那幾十平方米的使用面積，還是我們安身立命之所在。城市的醫療資源、社會治理能力以及小區的物業服務水平都可能關係生死。
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