出品：洞察IPO
物業管理公司上市熱潮持續。
農曆除夕當日，舉家團圓，而金融街物業股份有限公司（簡稱“金融街物業”）還在忙碌上市事宜，當日向港交所遞交了招股書。
金融街物業如能實現上市，港股市場將迎來一家以金融商務服務為特色的物管企業。
發跡於北京金融街
“關中之固，金城千里，子孫萬事帝王之業也。”這個地方說的就是金城坊，也是現在北京金融街的核心起源地。
元、明之際及清代初期這裡就遍佈銀號、金坊，商賈富豪及皇親國戚多在此地發跡生財，是繁華的商業區和金融中心。
現在的北京金融街絲毫不弱於過去的繁榮，甚至更強於過去。白天行走在金融街，幾乎個個行色匆匆，隨便在咖啡館小坐，你的旁邊可能就有位手中操盤百億資金的投資人士。這裡沒有像東三環那邊的摩天大樓，但卻透著逼人的貴氣奢華，這裡被稱作中國的華爾街。
北京金融街還附帶成就了一家地產集團公司——北京金融街投資（集團）有限公司（簡稱“金融街集團”），同樣的，金融街集團旗下分支也受益匪淺，其中就包括金融街物業。
金融街物業成立時間不短，於1994年5月成立，但其發跡起點是直到執掌金融街區域的物業管理服務後，此後開始向全國輻射擴展業務，目前主要向位於國家各級金融管理中心的物業提供物業管理及相關服務。
據招股書顯示，截至2019年前三季度，金融街物業在中國境內有11家附屬公司及37家分支機構，為全國137個物業項目提供物業管理及相關服務，公司項目市場集中在國內的一、二線城市，其中42.1%位於北京地區；目前涉及在管建築面積合計約1900萬平方米。
其所接手的項目相對也比較優質，據瞭解，富凱大廈、金融街中心、北京德勝國際中心、重慶江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心及天津環球金融中心、北京天橋藝術中心、北京協和醫院（西院區）、中央音樂學院等都是金融街物業的物業管理項目。
兄弟公司貢獻收入超8成
金融街的業務管理類別主要分為兩大類。其一為商務物業，主要包括了辦公樓、綜合樓、零售商業大樓及酒店；另外一個為非商務物業，主要包括住宅物業、公共物業、醫院、教育物業及其他。其中，商務物業是主要的收入來源，佔總收入比重近七成。
光環加持下，金融街物業業績發展穩健，呈持續增長趨勢。
自2017年至2019年前三季度，金融街物業的營業收入分別為7.57億元、8.75億元、6.91億元，同比漲幅分別為15.7%、12.8%。期間淨利潤分別為0.83億元、0.92億元、0.87億元，同比漲幅分別為10.7%、37.4%。
《洞察IPO》發現這都要得益於聯屬集團多元化的項目資源。金融街物業憑藉金融街集團在全國範圍內從事房地產、金融、教育、醫療及其他行業的優勢資源，近水樓臺，屢次中標自家聯屬集團的大量物業服務項目。
據招股書中披露，於往績記錄期進行的所有投標中，金融街物業就金融街聯屬集團開發的物業遞交投標書的中標率為96.4%。但對外中標率卻不高，僅為46.6%。
從而也就造成關聯公司是金融街物業的最大客戶的局面，當然，這種現象在很多房企所屬的物業公司很普遍。
據招股書披露，自2017年至2019年前三季度，金融街物業向金融街聯屬集團提供服務所產生的收入分別為6.46億元、7.43億元、5.71億元，佔金融街物業物業管理服務總收益的八成以上，分別為86.9%、86.3%、83.9%。
根據中指院報告，金融街物業的月均物業管理費費率在中國物業服務百強企業中處於平均水平之上。
相關數據顯示，2018年（2019年數據未出）百強企業管理項目的平均物業服務費為每月每平方米4.22元。分業態來看，辦公物業服務費最高，達每月每平方米7.84元，其次是商業物業服務費，為每月每平方米7.01元，住宅物業服務費最低，為每月每平方米2.25元。
而同期間，金融街物業的商務物業平均每月每平方米收取物業管理費為11.5元 ，其中，辦公樓平均每月每平方米管理費為13.2元；非商務物業平均每月每平方米管理費為2.6元。
不過金融街物業的毛利率在行業中處於低位。
據瞭解，2018年在港上市的19家物業管理公司的平均毛利率值為37.84%，而金融街物業在同期的毛利率僅為18.5%，與行業平均值還有不小的差距。
值得注意的是，金融街物業的非商務物業中的住宅業務毛利率在2019年出現了下滑，從2018年前三季度的6.6%下滑至1%。對此，金融街物業解釋稱其下滑的主要原因是廣東項目有關金額尚未確定以及重慶項目產生額外費用所致。
另外，據企查查顯示，金融街物業曾有兩次歷史被執行人記錄。分別發生在2019年的1月與10月，執行標的為9357元與2815元。
物業公司扎堆上市
近年來，中國物業管理市場發展迅猛。
根據研究數據，自2013年起物業服務百強企業在管物業的平均總建築面積增長的年複合增長率為19.7%，截至2018年末，物業服務百強企業在管物業的平均數量增加至192項，自2013年起的年複合增長率為17.8%。
據中商產業研究院預測，預計2020年全國物業管理市場營業收入超1萬億元。此外，作為港股市場的熱門板塊，物業股一直頗受資金追捧。
例如，中海物業2015年上市至今股價累計上漲超過500%，其中2019年全年上漲116.3%；2019年末剛剛在港交所掛牌交易的保利物業在首日上市漲幅高達29.2%。
資料顯示，在2019年有10家物業公司上市。目前，除了金融街物業以外還有6家物管公司在擬上市排隊中。據統計，還未交表的企業中有超20家處於上市前的準備階段，未來兩年內，上市物業企業總數量有望超40家。
在目前這7家上市排隊的物管企業中，金融街物業是少有的以商務物業管理為主要收入來源的企業，尤其是辦公樓物管收入，佔總收入比超五成。
金融街物業方表示，公司將擴大在住宅等非商務物業管理行業的市場份額，並預期，商務物業及非商務物業在管建築面積將繼續保持同類增長；在努力增加第三方項目的同時還要繼續保持與母集團良好長期合作的關係，尤其重點關注教育及醫療板塊。
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