導 語
土地市場環比繼續量價齊升，在疫情影響之下土地市場恢復速度緩慢。
春節假期後的第三週，土地市場環比繼續量價齊升，但成交面積仍然和去年同期相比有較大差距，在疫情影響之下土地市場恢復速度緩慢。政策方面，繼上週多地出臺穩定地市的政策後，本週河南、青島等多個城市跟進，其中蘇州更是調整了上年出臺的超過市場指導價報價規則，放寬了土地的出讓條件。
土地政策
多地跟進出臺地市政策，
蘇州調整超過市場指導價報價規則
繼上週之後，本週又有河南、蘇州、青島等地出臺相關政策，降低房地產市場運行風險。就政策具體內容來看，涉及土地市場的政策仍然主要集中在可延期或分期繳納土地出讓金、允許順延開竣工時間不計違約責任、允許先行用地等幾個方面。其中，蘇州的政策最引人關注，《通知》中提出要調整超過市場指導價報價規則，超過市場指導價的，不再統一要求項目工程結構封頂後申請預售許可，且在2月24日掛出的11宗宅地中有10宗取消了竣工預售許可調整價，土地出讓條件有所放寬。
土地成交
成交體量仍未恢復，
地價創下近一年新高
2020年第8周（2月19日-2月25日），重點監測城市本週土地市場成交總建面積為642萬平方米，環比微漲6%，但和去年同期的差距進一步拉大，同比下降52%；成交金額同、環比分別上漲6%和29%，本週土地成交總金額為612億元；受上海中心稀缺用地的成功出讓影響，本週平均樓板價環比上漲至9525元/平方米，是近一年的最高紀錄，和去年同期相比大漲119%。
各能級城市成交方面。一線城市本週成交體量為182萬平方米，較上週微漲2%，北上廣深均有土地出讓。具體來看，一線城市中成交量最大的城市依然是上海，成交建面為154萬平方米，共計成交6宗地，徐匯、青浦、奉賢和松江均有土地成交，6地中最引人關注的當屬位於徐彙區濱江核心區域的綜合用地，該宗地起拍價已經超過了上海此前的地王，最終由香港置地以310.5億元的總價競得，創下申城新的土地成交總價紀錄，綠地、大名城等也有所收穫；北京成交了一宗位於海淀區的普通商品住宅用地，由華潤、北科建、中交聯合體以76億元拿下，溢價率25.95%；廣州也成交了一宗宅地，但由於區位較偏，最終底價成交；深圳本週僅有2宗商辦用地出讓，也均是底價成交。二線城市整體仍然未恢復，本週僅有西安和長沙兩個城市的成交體量超過50萬平方米；聯繫市場熱度來看，僅有成都的溢價率超過了20%，成交的2宗地中位於華府板塊的地塊溢價率接近50%，成交樓面價創下雙流區第二高樓面價紀錄。熱點三四線城市的成交量也在低位，不過佛山、南通主城區、福清等地的市場熱度明顯有所上升，其中佛山本週的平均溢價率高達23%，由龍光拿下的南海桂城商住地更是封頂成交。
周度TOP5
多數地塊成交單價上漲，
上海本週誕生新的總價地王
就監測城市成交重點地塊來看，本週成交地塊總價大部分都比較低，總價TOP5門檻僅在10億元左右，地塊整體質量不如上週。不過，榜首上海徐匯濱江綜合體更加引人矚目的。該宗地不僅區位優越，更難得的是體量也比較大，區位比肩外灘和陸家嘴，是上海中心城區基本不可再複製的絕版地塊，光保證金就需要65億元，最終由資金實力雄厚的港企以310.5億元的總價斬獲，成為上海新的總價地王。北京在上週開閘供地後，本週的土地供應量則有所減少，僅有一宗位於海淀區的普通商品住宅用地出讓，最終由華潤聯合中交和北科建以76億元的總價斬獲。熱度同樣較高的還有成都雙流華府宅地，由於宗地無限靠近高新區，吸引了多家房企前來競拍，最終由華興溢價49%競得。而同樣是位於熱門區域，南京棲霞燕子磯地塊熱度明顯較低，被寶能以底價收入；事實上，底價成交主要是由於宗地上商辦佔比較高，競得人還需自持11萬平方米的商業和7300平方米的租賃住宅，此外競得人還需用自有資金支付土地出讓金，出讓條件比較嚴苛，底價成交也是情理之中。
就單價榜來看，北京和上海包攬了TOP3,剩餘兩個席位則由成都和佛山分佔。榜首地塊來自北京海淀西北旺鎮，由華潤聯合體拿下，成交樓面價為46670元/平方米，比上週華潤聯合體在該區域拿下的另一宗宅地的單價成本要低4000元/平方米左右，不過這宗地需要配建幼兒園、社區配套等，實際成本和相鄰地塊並無太大出入。和北京相比，上海的土地市場一直在低熱度，本週入榜的兩宗地均是以超低溢價成交，不過對比宗地和周邊同類型的地塊價格來看，上海的地價依然是上漲的，其中廉華拿下的青浦蟠龍地塊成交樓面價已接近3萬元/平方米，對比此前瑞安在此區域拿下的宅地價格明顯上升。經歷了去年年末和今年年初的沉寂後，佛山的土地市場熱度再起，由龍光拿下的桂城宅地達到最高限價進入競自持，成交樓面價為15300元/平方米。餘下一宗位於成都，競拍熱度也十分高，樓板價更是創下雙流區第二高的紀錄，較此前成交地塊的價格也是大幅上升。
重點地塊點評
香港置地310億斬獲上海總價地王
地塊分析
2019年來，土地供應較為緊缺的一線城市均加大了供應，並且自去年下半年，優質土地的供應就一直維持在高位，上海亦是如此。繼多宗中內環宅地、商辦用地後，去年年底上海掛出一宗體量巨大、區位極其優越的綜合體項目用地，起拍價就高達310.2億，已經超過了中民投聯合體在2014年以248.5億元的總價拿下的董家渡地塊，因此該地塊只要能成功出讓就是上海新的總價地王。
據地理位置來看，宗地位於徐匯濱江最為核心的位置，擁有約1.4公里的黃浦江岸線，更為難得是該地塊可開發體量高達180萬平方米，無論是區位還是體量基本都是上海不可再複製的珍稀地塊。由於地處中心城區，地塊周邊的配套也十分齊全：交通方面，地塊附近不遠處就是7號線和12號線的換乘站點龍華中路站，方圓2公里內還有其它地鐵線路的站點，日常公共交通通勤極為便捷；商業方面，宗地附近有保利時光裡和正大樂城，稍遠一些就是徐家彙商圈，並且地塊自身也帶商業配套，商業資源也十分豐富。除了先天優勢外，地塊的後續規劃也十分令人期待：未來該地區將充分利用徐匯的科創富集資源、文化藝術稟賦、濱水區位優勢，以金融科技為引領，致力打造全球數字貨幣中心，建設金融、科技、文化融合共生的3.0版西岸金融城，和外灘和陸家嘴一樣成為上海國際金融中心的新增長極。不過，該地塊的出讓條件也十分嚴苛，除了5%的保障住房配建外，受讓方還需要按出讓年限持有地塊內100％商業、60％辦公、100%文化體育以及所有的租賃住宅，並且地塊業態也比較複雜，因此對競得人的資金實力和運營實力提出了極高的要求。最終，該宗地僅經過一輪加價就被資金實力雄厚的港企香港置地競得，成交總價為310.5億元，是上海新的總價地王。
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