问：千总，您好！您预估沙井海岸城今年可能会开盘呗？如果开盘，不知道单价上5万概率高吗？刚看完十三房提到保障房商品房混住问题，海岸城入市一期两栋高层，一栋是商品房，一栋保障房，也属于混住么？感谢千总，祝好！
答：海岸城何时开盘猜不到，上五万的概率很大，沙井二手次新都已经坐实了45000+，还要加3000+的税费，海岸城所在区域会是沙井内陆部分最好的片区，空地多，民房少，好改造。至于混居问题，在深圳保障房和回迁房都已经是商品房的标配，逃无可逃，十三房的文章案例里，开发商设置的很多东西太泾渭分明或者说歧视，才导致今日的冲突，事实上深圳人民没有这么不友好。
问：老师好，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知老师如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢
答：你好，云朗那个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。 然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。
问：您好！请教下：我有华侨城一套133平的住宅，一套车公庙公寓（占名额）。现在手头上有1千万现金，想在南山科技园那带买套学区房，请问如何操作？谢谢
答：买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外.育才.南山实验.南山外国语）覆盖的小区 另外科华，大冲的都可以考虑。 新盘关注华润城 把公寓对敲给老人，或者JLH腾房票。 车公庙升值潜力一般般，也可以考虑出手置换。
问：提问: 请问老师，深圳中高端楼盘电梯次新房的1楼（底下是地下停车场）相对中间楼层有折价吗？大概折价多少？
答：一楼二楼有折价，9-95折，主要是潮湿和视线的问题，不过也存在一些底层复式，颇有商住混合的价值，中低档社区里作为儿童培训、水果店、花店、茶室甚至餐厅，如果这样的话，卖出折价会更深
问：请问大神海境界二期值得买吗？
答：实地看过海境界二期，不算深圳湾，又在打深圳湾的招牌，自住尚可，投资目前没看到明确的买入理由。 很多人觉得一路之隔，价差不应该这么大，其实这种“觉得”本身，就是对市场没有充分理解。
问：老师好，17年sfsd错误的扔到了布吉国展苑，两年一共涨了4%，您对这个楼盘怎么看？算了算资金成本反而每年都在亏钱，但sfsd利率也低4.65%还掉好舍不得，您有什么建议？
答：在深圳，前两年有人受水库影响，过来零首付狂扫价格低廉的老破大老破小，然后静等大面积低总价产生资产裂变，这些楼盘多位于罗湖和布吉。 三年过去了，这批楼盘基本一分没涨，国展苑就是其中之一。 深圳是一个体质特殊的城市，虽然房价很高，但这类房源仍然不受待见。归其原因是因为深圳年轻人多，两三百万的总价宁可选择龙岗坪山次新，也不买这种地段一般，环境糟糕，房龄老旧，品质低劣又没有学位的大塔楼，更不要说五六百万的老破大了，这种注定是沉没资产。 前些天还有人找我低价抛售国展苑180平的老破大，2万5还有不小的谈价空间，我猜测八成是被套牢的水库系。 布吉片区现状十年内不会改善，国展苑只会越来越破败不堪，及早割肉止损吧，好在你还有时间纠错！
问：现持有南油百富大厦2房，市值500w左右，70w欠款，手头现金50w。9号线地铁年底开通。考虑小孩明年要上小学，想入手好一点的南山学位。 1.请问现在挂盘出掉，还是等年底地铁开通？ 2.出掉的话，南山好一点学位建议哪个学校 问题很多，麻烦帮忙解答，焦虑的妈妈留。
答：地铁对交通路网发达的老旧区域房价拉动作用有限，影响远小于一个好学位，至于买哪个学校，得看你们月供能力和具体需求何如，南二外，南外，南实，乃至深圳湾学校，丰俭由人了。
问：十三老师您好，我和老婆都是深户，长年在苏州，去年年底听中介忽悠 买了一套颐安麓园143平方 一套金地龙城中央89平方 现在感觉到都没有买对 价格都跌了 现在金地的房子已经过户给我老婆 还有现金230万左右 中介说可以操作五成首付在买一套 我朋友让我在投资龙岗一套 我看大家好像都不看好东部 我老婆说一个鸡蛋不能放一个篮子里面 请问十三老师有没有更好的投资标的 纯投资 比如光明沙井 那边怎么样谢谢
答：这两个盘在龙岗算中等盘吧，不功不过，去年年底买在龙岗，到现在看不到涨幅很正常，这个阶段正是龙岗的横盘期。 你已有两套在龙岗，第三套肯定要换个片区，不能死磕龙岗了。 五成首付，现金230，总价450左右，西部和中部都可以淘到潜力盘，而且短期就能看到涨幅。 光明沙井要投一定是长线，超过400万总价我就不太建议了，长回报周期的项目，不适合放置大体量资金。
问：请教：名下有房已无房票，打算用父母的名义全款买再抵押，他们已过65，名下无公司，全款后还能办抵押吗？谢谢。
答：你好：办理肯定是可以的，不过抵押人65是个门槛，可能会没那么顺利，估计砍成数。
问：十三老师好！ 想请问，位于惠州南站星河丹堤的毛坯房，因要用钱想卖出，不知道什么时间会有好的卖点？谢谢老师！
答：惠州的房子，任何时候都是好的卖点，在猪都能被吹上天的季节，要抓紧时机脱手，在猪飞不动的时候，惠州横盘的时间会比任何城市更久。 尽快挂盘吧，难道还在等涨?等到14号线开通，对惠州南站又是一波利空。 PS：你运气不错，星河丹堤是惠州为数不多二手房卖的动的楼盘之一。
问：你好，龙华上塘片区房价已经涨到均价7万多的楼盘会不会已经是天花板了，过年后还会再涨吗？
答：年年都是房价最贵年，经济最差年，可是往回看，房价永远是昨天的便宜，天下依然太平。 十三老师文章里都写过很多次，为何深圳一枝独秀，有天时有地利有人和，房价每涨一波就会催生出很多向上置换的改善需求，而深圳，承接的是全国的改善人群。
问：老师您好，本人来深15年，在鼎太风华一套78平米小两房，带南山实验的学位（满五唯一，市值850，但抵押贷款，现欠贷款350），没有能力置换同小区更大的房，现在情况是手里有现金300，自己想回长沙买房，孩子回去读书，然后卖掉鼎太的房子，再在深圳买一个400-500万左右的新房（5成首付），等12年后孩子读完高中，再回来深圳。我想咨询老师您两个问题：1、如果不回长沙，又想让孩子住的宽敞一些，也能去个稍微好一点的学校，有什么可推荐的区域和楼盘？2、如果决定回长沙，卖掉鼎太的房子换一个远一点的新房对不对？如果要换，买那个区域的比较合适？谢谢您！
答：您好，从教育和未来房产升值的角度，都不建议回长沙。 我建议小朋友尽可能多在深圳长大，大城市对价值观、世界观的养成，眼界比学习成绩更重要。 综合考虑可以关注龙华上塘 红山板块，宝安的沙井板块，福田的保税区。 新盘可以关注海岸城。 二手房关注 朗庭豪园，丽港湾，金地上塘道，潜龙曼海宁
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