問：千總，您好！您預估沙井海岸城今年可能會開盤唄？如果開盤，不知道單價上5萬概率高嗎？剛看完十三房提到保障房商品房混住問題，海岸城入市一期兩棟高層，一棟是商品房，一棟保障房，也屬於混住麼？感謝千總，祝好！
答：海岸城何時開盤猜不到，上五萬的概率很大，沙井二手次新都已經坐實了45000+，還要加3000+的稅費，海岸城所在區域會是沙井內陸部分最好的片區，空地多，民房少，好改造。至於混居問題，在深圳保障房和回遷房都已經是商品房的標配，逃無可逃，十三房的文章案例裡，開發商設置的很多東西太涇渭分明或者說歧視，才導致今日的衝突，事實上深圳人民沒有這麼不友好。
問：老師好，我跟老婆是省內的深戶，平時不在深圳。現在有一百三十萬左右首付，月供一萬多沒問題，戶口一直掛靠在別人那，寶寶快出生所以現在考慮自購一套深圳房子考慮最好有學區兼投資（有點奢望），不自住可以接受小面積拿來出租。最近有去看黃田的滿京華雲朗，周邊毫無配套，但是很火爆的認籌情況，還看了蛇口榮寓，一個90年代老房改造項目，都是五十平米住宅，50年所有權的房子，但是配套太子灣學校學位，聽朋友說好像未來不錯的一個學校。單價要七萬多，而且只能貸五成十年貸款，只說周邊有七年整治預期暫沒舊改。不知老師如何評價這兩個盤，或者有沒有什麼建議，謝謝
答：你好，雲朗那個盤周邊太差，片區不行，開發商空有一腔情懷，只適合買三百來萬的小兩房，因為這個總價在西部是絕對存量的紅海廝殺，而總價越高，競品越多，就需要精細化挑選了，比如400來萬的可以去碧海寶中乃至南山淘了。至於蛇口的榮寓，是一個投資公司的舊樓改造盤，金融屬性差不說，戶型也無法直視，純粹的租金盤，當租金盤來買又貴了。 然後你提到的舊改，一箇舊改對房價的拉動主要有兩點，第一，改善片區的城市面貌，可是很多打補丁一樣的局部改造很難有大的影響。第二，房價賣高帶動周邊，可是兩個年代的產品是壓根夠不成競品的。
問：您好！請教下：我有華僑城一套133平的住宅，一套車公廟公寓（佔名額）。現在手頭上有1千萬現金，想在南山科技園那帶買套學區房，請問如何操作？謝謝
答：買未來成長空間大的學區房（可以考慮南山的教育集團（南二外.育才.南山實驗.南山外國語）覆蓋的小區 另外科華，大沖的都可以考慮。 新盤關注華潤城 把公寓對敲給老人，或者JLH騰房票。 車公廟升值潛力一般般，也可以考慮出手置換。
問：提問: 請問老師，深圳中高端樓盤電梯次新房的1樓（底下是地下停車場）相對中間樓層有折價嗎？大概折價多少？
答：一樓二樓有折價，9-95折，主要是潮溼和視線的問題，不過也存在一些底層複式，頗有商住混合的價值，中低檔社區裡作為兒童培訓、水果店、花店、茶室甚至餐廳，如果這樣的話，賣出折價會更深
問：請問大神海境界二期值得買嗎？
答：實地看過海境界二期，不算深圳灣，又在打深圳灣的招牌，自住尚可，投資目前沒看到明確的買入理由。 很多人覺得一路之隔，價差不應該這麼大，其實這種“覺得”本身，就是對市場沒有充分理解。
問：老師好，17年sfsd錯誤的扔到了布吉國展苑，兩年一共漲了4%，您對這個樓盤怎麼看？算了算資金成本反而每年都在虧錢，但sfsd利率也低4.65%還掉好捨不得，您有什麼建議？
答：在深圳，前兩年有人受水庫影響，過來零首付狂掃價格低廉的老破大老破小，然後靜等大面積低總價產生資產裂變，這些樓盤多位於羅湖和布吉。 三年過去了，這批樓盤基本一分沒漲，國展苑就是其中之一。 深圳是一個體質特殊的城市，雖然房價很高，但這類房源仍然不受待見。歸其原因是因為深圳年輕人多，兩三百萬的總價寧可選擇龍崗坪山次新，也不買這種地段一般，環境糟糕，房齡老舊，品質低劣又沒有學位的大塔樓，更不要說五六百萬的老破大了，這種註定是沉沒資產。 前些天還有人找我低價拋售國展苑180平的老破大，2萬5還有不小的談價空間，我猜測八成是被套牢的水庫系。 布吉片區現狀十年內不會改善，國展苑只會越來越破敗不堪，及早割肉止損吧，好在你還有時間糾錯！
問：現持有南油百富大廈2房，市值500w左右，70w欠款，手頭現金50w。9號線地鐵年底開通。考慮小孩明年要上小學，想入手好一點的南山學位。 1.請問現在掛盤出掉，還是等年底地鐵開通？ 2.出掉的話，南山好一點學位建議哪個學校 問題很多，麻煩幫忙解答，焦慮的媽媽留。
答：地鐵對交通路網發達的老舊區域房價拉動作用有限，影響遠小於一個好學位，至於買哪個學校，得看你們月供能力和具體需求何如，南二外，南外，南實，乃至深圳灣學校，豐儉由人了。
問：十三老師您好，我和老婆都是深戶，長年在蘇州，去年年底聽中介忽悠 買了一套頤安麓園143平方 一套金地龍城中央89平方 現在感覺到都沒有買對 價格都跌了 現在金地的房子已經過戶給我老婆 還有現金230萬左右 中介說可以操作五成首付在買一套 我朋友讓我在投資龍崗一套 我看大家好像都不看好東部 我老婆說一個雞蛋不能放一個籃子裡面 請問十三老師有沒有更好的投資標的 純投資 比如光明沙井 那邊怎麼樣謝謝
答：這兩個盤在龍崗算中等盤吧，不功不過，去年年底買在龍崗，到現在看不到漲幅很正常，這個階段正是龍崗的橫盤期。 你已有兩套在龍崗，第三套肯定要換個片區，不能死磕龍崗了。 五成首付，現金230，總價450左右，西部和中部都可以淘到潛力盤，而且短期就能看到漲幅。 光明沙井要投一定是長線，超過400萬總價我就不太建議了，長回報週期的項目，不適合放置大體量資金。
問：請教：名下有房已無房票，打算用父母的名義全款買再抵押，他們已過65，名下無公司，全款後還能辦抵押嗎？謝謝。
答：你好：辦理肯定是可以的，不過抵押人65是個門檻，可能會沒那麼順利，估計砍成數。
問：十三老師好！ 想請問，位於惠州南站星河丹堤的毛坯房，因要用錢想賣出，不知道什麼時間會有好的賣點？謝謝老師！
答：惠州的房子，任何時候都是好的賣點，在豬都能被吹上天的季節，要抓緊時機脫手，在豬飛不動的時候，惠州橫盤的時間會比任何城市更久。 儘快掛盤吧，難道還在等漲?等到14號線開通，對惠州南站又是一波利空。 PS：你運氣不錯，星河丹堤是惠州為數不多二手房賣的動的樓盤之一。
問：你好，龍華上塘片區房價已經漲到均價7萬多的樓盤會不會已經是天花板了，過年後還會再漲嗎？
答：年年都是房價最貴年，經濟最差年，可是往回看，房價永遠是昨天的便宜，天下依然太平。 十三老師文章裡都寫過很多次，為何深圳一枝獨秀，有天時有地利有人和，房價每漲一波就會催生出很多向上置換的改善需求，而深圳，承接的是全國的改善人群。
問：老師您好，本人來深15年，在鼎太風華一套78平米小兩房，帶南山實驗的學位（滿五唯一，市值850，但抵押貸款，現欠貸款350），沒有能力置換同小區更大的房，現在情況是手裡有現金300，自己想回長沙買房，孩子回去讀書，然後賣掉鼎太的房子，再在深圳買一個400-500萬左右的新房（5成首付），等12年後孩子讀完高中，再回來深圳。我想諮詢老師您兩個問題：1、如果不回長沙，又想讓孩子住的寬敞一些，也能去個稍微好一點的學校，有什麼可推薦的區域和樓盤？2、如果決定回長沙，賣掉鼎太的房子換一個遠一點的新房對不對？如果要換，買那個區域的比較合適？謝謝您！
答：您好，從教育和未來房產升值的角度，都不建議回長沙。 我建議小朋友儘可能多在深圳長大，大城市對價值觀、世界觀的養成，眼界比學習成績更重要。 綜合考慮可以關注龍華上塘 紅山板塊，寶安的沙井板塊，福田的保稅區。 新盤可以關注海岸城。 二手房關注 朗庭豪園，麗港灣，金地上塘道，潛龍曼海寧
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