近日，地产市场特别是金融相关政策“新花样”不断，一方面，典型城市交易量明显恢复，少数城市单日成交量已超过春节前或去年同期水平；另一方面，与之前地方政府放松土地出让金缴纳、推动企业拿地开工等供给端政策不同，近期针对需求端的政策明显增多，特别是行业非常关注的首付比例调整，如河南驻马店放松首套房首付比例至20%，浙商银行明文通知非限购城市首套首付最低20%，媒体报道“宇宙行”工行已准备跟进（未正式发文）。对近期市场和政策面的新变化，建诚晟业进行了跟进解读，供参考。

截止目前，我们已完成八篇疫情相关研究报告，覆盖总体影响、区域差异、政策放松、开复工、地方政策放松、恒大75折和线上营销等主题，详情可关注公众号查看。

1. 典型城市反弹力度大，但绝对值尚不足正常水平一半

根据建诚晟业统计，北京、深圳等9个城市近20日（2月6日-25日）新建住宅日均成交519套，近10日（2月16日-25日）恢复到842套，较近20日的交易量增长62%；但与春节前20日相比，近20日和近10日的交易总量分别仅为21%和34%，即典型城市近期成交量仅为春节前的两到三成。值得注意的是，近期部分城市交易量创下疫情以来新高，以单日成交最高值合并计算，以上9个城市交易量与节前均值基本持平（2492套），也就是说现在最大的成交量也仅仅是恢复到节前正常水平，持续性有待进一步观察。
与去年同期相比，以上9个城市近20日和10日的平均交易量，仅相当于去年同期的30%和49%，高点水平仅相当于去年同期高点的76%。值得注意的是，北京、苏州、南京、青岛等少数城市交易量恢复的力度更大，如北京近期单日最高成交336套，已超过节前20日和去年同期的平均水平。而济南、宁波、大连等地恢复速度较慢，近期单日最高交易量仅相当于节前均值的两到三成，深圳、成都近期单日最高交易量仅相当于去年平均水平的五成左右。

二手房市场方面，北京、深圳、成都、大连四个城市最近一周合计成交1540套，相当于节前三周均值的24.1%。2月25日，四地合计成交508套，相当于节前的55.6%。具体到不同城市，二手房市场比重更大、处于政策中心的北京

需要注意的是，从历史数据来看，北京二手房日均成交300套（月均9000-10000套），基本上是荣枯平衡点（类似PMI指数的50点），如果北京的二手房交易能持续维持在300套之上，市场反弹的可能性就会更大；另外三个城市，上周交易量仅相当于节前的一到两成，最新的日度成交也仅恢复到三到五成。

总之，建诚晟业认为，从目前掌握的数据来看，市场交易量的恢复依然十分脆弱，后续走势有待观察，主要城市交易量仅相当于往年同期和节前的三到五成，没有数据、政策更不敏感的城市回升幅度更低。另一方面，在新房市场，低交易量可能由少数热点项目带动，数据统计存在明显偏差和滞后，企业不应过度夸大交易量的前瞻意义，而应当从自身蓄客、客户关注度等方面进行更精细化的决策。

目前来看，1月典型企业和城市交易量同比降幅约两成，2月扩大至约9成，在疫情防控和经济建设两手抓的导向下，多数城市的售楼处开放、工地复工政策复杂，企业出于生产和员工安全考虑也较为谨慎，预计3月交易量同比降一半是大概率事件。

在此背景下，建诚晟业依然坚持之前预判：一季度全国销售面积下降37%，二季度市场销售能否恢复，取决于疫情进展、相关鼓励政策、企业推盘、销售信心等多方面的因素（详见建诚晟业看疫情（二）：四大区域看疫情对地产影响，一季度销售下降近四成，全年平均下降7.9%）。

2. 政策持续向好，首付比例“花样放松”能否持续待观察

为对冲疫情给经济带来的负面影响，中央及各地肯定会出台相关举措。我们在之前的报告里反复强调，政策放松是差别化的、渐进的，地方政府因城施策的力度会加大，供给侧的政策会优先放松（如西安、无锡等地放松土地出让金缴纳比例或延长时限，降低预售资金监管要求，放松税费征缴缓解企业资金压力，推动企业拿地开工等）。

值得注意的是，在央行多次强调“房住不炒”的同时，各地和金融机构的放松力度加大态势十分明显。与之前供给端政策为主不同，近期针对需求端的政策增多，特别是大家非常关注的首付比例调整，如河南驻马店放松首套房首付比例至20%，浙商银行明文通知非限购城市首套首付最低20%，媒体报道“宇宙行”工行已准备跟进（尚未正式发文）。

从中央文件来看，非限购城市最低20%首付确实不是新政策（央行2016年即有相关要求），但此前很少有购房者能够真正拿到20%的首付（最早可追溯到2008年金融危机期间，2010年后明显收紧，20%首付几乎消失踪影）。上述政策若得以落实，对相关城市市场会带来显著利好。热点城市普遍为限购城市，改善需求比重更多，上述政策不会产生直接影响。如果相关政策不被叫停，在信贷投放力度总体加大的利好推动下，更多城市购房预期改善，也有助于市场需求进一步恢复（而不是反弹）。

对下一阶段的政策走势，我们的观点如下：

（1）政策向好趋势不变，地方因城施策力度加大，鼓励方向更加多元化：在对冲疫情风险、促进经济恢复的大方向下，除了京沪深等具备标杆意义的一线和热点城市外，绝大多数城市房地产政策取向将继续向好，但不能引起房价反弹或房价控制目标失控。在政策选择上，除了供给端政策放松、鼓励开复工外（土地、税收、棚改等地方政府自主决策的政策），类似去年广泛出台的人才落户、放松户籍政策、限价等需求端政策，地方政府接下来一段时间会进一步加大实施力度，以推动交易量恢复到正常水平（我们预计全国范围内，二季度交易量还会低于去年，这段时间都会是政策利好期

（2）中央依然坚持“房住不炒”。出于防控金融风险和“房住不炒”大方向的坚持，中央层面特别是央行、银保监会仍旧坚持房地产金融严控导向。央行2月19日最新发布的《2019年第四季度中国货币执行报告》报告重申：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，相关表态与年初央行会议一致。

（3）信贷政策差别化放开，难以全面放松。目前大家关注的首付比例要求至20%，更多是商业银行出于经营业绩冲动、加大房贷投放力度的考虑；地方政府（以非限购、非热点城市为主）出于鼓励当地市场的考虑，肯定会继续通过各种鼓励政策给予市场正面预期，但房价平稳是大目标，任何可能威胁房价平稳政策（比如普遍放开二套房认定标准和首付比例要求）的出台都会十分谨慎，或即使出台也有很大的叫停概率

再次重复我们在之前报告里的意见：金融资本的逐利性往往会放大甚至过度阐释信息，在房地产企业内部，金融、投资等部门是反应最迅捷的。我们需要注意的是，房地产行业特别是企业融资、居民购房，虽然跟金融密切相关，但其自身数据波动相对不频繁。总想搞出“新花样”的心态，不利于房地产金融稳定和行业持续健康发展。

总量放松固然有助于提高整体流动性，但目前房地产企业资金状况好于绝大多数其他行业，疫情对房地产企业开工投资、销售等指标的负面影响尚未全面显现在数据上，房地产金融不会在此阶段全面普遍放松。货币政策稳中向松是可预期的，考虑到疫情的冲击，信贷投放的力度肯定会加大，但需要注意的是“乐极生悲”，房地产行业远没有到需要靠信贷针对性放松来救的程度。如果过度放大金融宽松的预期，可能给企业经营决策带来困难。

相关研究：截止目前，我们已完成八篇疫情相关研究报告，覆盖总体影响、区域差异、政策放松、开复工、地方政策放松、恒大75折和线上营销等主题，详情点击如下链接。

建诚晟业看疫情（二）：四大区域看疫情对地产影响，一季度销售下降近四成，全年平均下降7.9% 

建诚晟业看疫情（三）：疫情胶着，中央可能放松房地产调控么？

建诚晟业看疫情（七）：金钱永不眠，京沪地王之火或可燎更多城市之原

建诚晟业，下设建和城研究中心，由多位在中国房地产行业拥有十年以上从业经验的资深人士发起成立，广泛开展建筑与城市等相关领域研究，为房地产企业、金融机构、购房者和投资人等提供地产研究咨询、投融资并购、财务顾问等服务。

针对房地产企业、金融投资机构在战略布局、投融研判等层面的相关需求，提供研究报告、专家咨询等服务，帮助企业明晰公司外部环境，把握市场趋势，合理制定公司战略和投资决策，在风险可控的前提下挖掘市场机遇。文章已于2020-02-27修改

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