我是你哥小花

個人覺得用成本造價的方式討論房地產的成本是有失公允的。

房地產投資需要大量的資本，融資成本2019年市場價格到了14-18個點了。

房地產最終銷售稅收能達到銷售額的12-14個點左右。

由於城市建設土地的減少，地產企業要取得土地，需要搭配建設開發很多學校、產業園區、回遷房等各種配套及產業。

品牌房企在產品研發、產業鏈建設、企業管理等方面投入大量人力、物力，這些都是在單一項目開發成本中無法提現的。

地產經濟觀察

通常國內商品房價格由以下幾個方面構成：第一，建築成本。包括水泥價格，中檔水泥每噸400元左右、高檔水泥600元左右。鋼筋，普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。此外，還有工人的工資，現在建築工人一個月8000元左右，而且還難招到年輕人，主要是60、70後為主。還有管理人員、銷售人員工資。

據業內人士稱，在建設同面積、同戶型、同品質成本上，建安成本都相差無幾，全國建築材料和人工成本均在仲伯之間，毛坯房1600元/平米，若要再加上門窗及安裝電梯共計成本共計2000元/平米。也就是說100平米的建築成本最多就是20萬左右。

第二，土地成本和稅費是大頭。土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米一線城市2-3萬元。而二線城市3000至1萬元。同時，還要有各項稅費，從增值稅到企業所得稅、契稅、印花稅。包括土地出讓金在內，稅費佔到房價50-60%。當然還包括監理費。正是因為土地價格不同，所以會導致三四線城市房價6千元/平方米，而一線城市房價6萬元/平方米。兩地房價差距在土地價格上面。

第三，房地產開發公司的財務成本。實際上，房產開發企業拿地的錢都是從銀行裡面借來的，各種房貸的利息都是需要從房價成本中承擔的。所以，我們經常看到一些上市房企的負債率都超過80%以上，有的甚至超過了100%。主要是房企業只有三分之一的資金是自己的，剩下三分之二的資金是融資的，而融資主要是發行債券、信託、貸款。如果房企負債率高，那麼融資成本也很高。

第四，小區各種公用設施和公攤面積成本。這些雖然屬於公用，但也是房子的附屬。此外，開發商除了建造房子，還要在現代化小區裡投入資金的，比如種植綠化，建造人工小區景觀。聘請物業來管理小區，開設會所等這些都可以提高開發商樓盤的品質，但這又是一筆不小開支。

第五，房地產公司在扣除以上各種成本以後，還要加上自己的一塊合理的利潤，這個利潤至少佔房價的20至30%左右。所以，我們經常看到房地產調控持續收緊，開發商叫喊著要轉型升級，但房企的業績年年創新高，中國富豪榜現在主要是房企老闆和互聯網企業老闆爭奪首富。這些年做房地產開發的真的很賺錢。

我們居民買一套房子動輒幾百萬，實際上再好的商品房的成本，100平米也就在20多萬。而真正導致高房價的主要有三大塊：一是土地成本和稅費；二是開發商的財務成本支出；三是開發商的賺取的超額利潤。這些成本支出佔80%，而建房成本佔比10%都不到。所以，未來開發商的利潤、土地出讓金、各種稅費都還有下降空間。

不執著財經

目前，樓房都是澆築的，構成我們房子的成本就是鋼筋加水泥。

1.水泥價格。中檔水泥每噸400元左右，高檔水泥600元左右。

2.鋼筋。普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。

假設100平米的房子，使用了10噸的水泥，一噸鋼筋。

那麼，它的造價也就是8500元，湊個整數，算是1萬元吧。呵呵呵。

如果是這樣賣，可真是白菜價了。實際上我們只考慮原材料忽略了很多其他成本。

第一，土地成本。土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米二線城市3000到1萬元，一線城市2~3萬元。

第二，工人工資。現在建築工人一月8000元工資都是非常正常的，而且還很難招到年輕人。另外還有銷售人員、管理人員的工資。

第三，小區各種公用設施和公攤面積成本。這些雖然屬於公用，但是也是房子的附屬。

第四，各種稅費。從增值稅到企業所得稅，契稅、印花稅。包括土地出讓金在內，稅費佔到房價的50%~60%。包括監理費。

第五，房地產開發公司的財務成本。房地產開發公司拿地很多是借錢來的，各種貸款的利息都是需要從房價成本中承擔的。很多房地產企業採取的是預售制度，賣的是期房。我們將房子買了之後，可能3~5年住不到房子，在此期間的房貸成本也實際上也算是財務成本。

第六，房地產公司的合理利潤。扣除以上各種成本以後，至少也得佔到房價的10%~20%。

綜上所述，或許我們買的並不是房子，也不是簡單的水泥和鋼筋，而是一個複雜的社會利益綜合體。

暖心人社

開發商很賺錢，這一點大家都知道，那麼大家知道一套房子的成本到底有多少嗎？

一般來說，房子的成本包括以下幾方面：土地成本、建築成本（材料以及人工）、各環節稅費、營銷成本。

這裡面有的成本很清晰，非常容易算出數據來，但有的成本很難算出具體數據來。

一、土地成本。這個很簡單，只要看開發商在拿地的時候出了多少錢，然後用這些錢除以總的建築面積就能得出開發商的單位土地成本是多少了，也就是我們通常所說的樓面價。按照統計局公佈的數據顯示，2018年全國300個城市土地成交樓面均價為每平方米2159元。所以如果按照這個數據計算，那麼100平米的房子，實際上土地成本只有21.5萬元。

二、建築成本。因為開發商使用的建築材料並不統一，而且各家開發商之間找的施工隊成本不一樣，所以這個並不好進行準確計算。暫且按照農村自家房成本計算，前些年我大伯在村裡修了一個三層高的新房，建築面積大概在600平米左右，建材加人工總共花費了32萬左右。這樣算下來的話，100平米的成本應該在5.4萬元左右。

三、稅費。從拿到土地到最後房子賣出去，這中間開發商需要繳納很多次稅費，其中土地出讓時候的稅費為4%，按照全國平均價計算那就是86.36元/平米，那100平米的房子光是土地轉讓稅就有8636元。而其他的房產稅、營業稅、企業所得稅、印花稅等等加起來，可能也就5萬元頂天了。這個並不是很多。

四、營銷成本。這個就不好計算了，開發商在銷售之前肯定會大規模投放廣告，多的投放幾百萬上千萬，少的就印一些傳單，拉幾張海報就完事了，划不來多少錢。但這些成本分攤到每平米的房子上，能有500元一平米就差不多了，但就算這樣100平米下來營銷成本也只有5萬，就算加上銷售的工資，一平米排在最多也不過八萬。

按照這個邏輯下來，一套100平米的房子，開發商實際付出的成本可能還不到50萬，但卻能賣出100萬甚至200萬的價格。可見房地產行業是真的賺錢！

樓盤網

不論是一線城市七八百萬乃至上千萬的一套房子，二線城市二三百萬一套房子，以及三線城市一二百萬房子，與各城市中的小產權的房子，在建設同面積、同戶型、同品質成本上，建安成本都相差無幾，全國建築材料和人工成本均在仲伯之間。毛坯房1600元/平，加上門窗及安裝電梯共計成本2000元/平置頂。鶴崗市中心位置的房子才賣3千/平，北京西城區房價12萬/平，差價主要就在地皮、稅費和公共設施配套上。

農村自建房便宜是宅基地不用花錢，只計算建安成本。自建兩~三層小洋樓，不用打基樁節省了成本，小洋樓無高層樓盤框架結構的建造標準，更無需安裝電梯要求。每平米毛坯1千，加上門窗玻璃共計1200元/平。

那麼城市一兩百萬的房子，100平米建安成本造價在20萬，剩下是樓面價、稅費、開發商利潤的支付款。樓面價就是土拍總款÷總建築面積，土拍總款(土地出讓金)歸地方財政所有，樓盤之外需要建設的地鐵、學校、公園、醫院等公共配套設施費用由地方財政買單。

皖江新四軍

如果單指房子的造價一平米2000元左右足以，所以100平米房子的造價也就二十萬元左右，當然這還是指高層的價格，如果是多層，房子造價也就是十幾萬元。

房子的造價和房子的成本是兩碼事

一般我們說房子的造價主要是土建工程、給排水、消防、電梯等配套設施，這些項目總體加起來高層一般2000元左右，多層1000多元，不同的地區材料、運輸和工人工資等成本存在一定差異，價格也會相應的上下浮動。

對於商品房的成本來說房子的造價只是其中的一部分，由於其它因素的不同房子造價占房子的成本也會有很大的差異。拿小城市來說一般房子本身的造價占房子成本的一大部分，比如很多縣城或鄉鎮的房價就在2000元左右一平米。

但是對於大城市來說，房子的造價佔成本的比例就很低了，比如北上廣深等城市，一平的樓面地價幾萬元很正常，只是地價的成本就已經是房子造價的十倍之多了。大城市的人本對房子所在小區的品質要求也很高，所以整個小區的園林成本也是非常高的，另外在加上營銷成本、融資成本等等，所以房子的整體成本就高了。

房子的最終售價和成本又是兩碼事

特別是近期，大家對新房的體會是價格不斷攀升，但是房子的成本是一定，所以房子的售價和成本雖然有一點關係，但是絕對不是一碼事。

決定房價的因素有很多，但是老亮認為對房價影響最大的還是人們的預期。當一個地區受到一些政策或者經濟形勢向好的影響時房價自然跟著上漲，但是在上漲的過程中開發商又給購房者增加了很多美好的願景，提高了購房者對房子未來的預期，高房價自然被接受，房價也就必然上漲了。

對於我們買房者來說，只看房子的造價是沒有意義的，因為誰也不可能把造好的房子成本價就賣給你。行情好的時候開發商可能會多賺一些，買房者就要多付出一些，行業差的時候開發商可能會少賺一些，買房者可以少付出一些。如果想成本價買到房子，除非你爸是李剛。

老亮說房

100平方米房子的造價實際要多少錢？不同的人有不同答案，角度不一樣，答案肯定不一樣。我估計提問人只關心了100平方米房子的建安造價。假如單純說建安造價，其實都好回答。

例如，就重慶主城而言，不同套型，不同層高，不同建築結構的住宅，其建安造價都是不一樣的，比如純磚混的肯定最便宜，但是目前純磚混結構的住宅很少了，基本上在農村還有，一般都是小框架薄壁柱，框架剪力牆，甚至大跨度框架剪力牆結構形式。現在基本上從套型，就可以對住宅作一個建安成本的大致歸類，如下圖：

因為限高、規劃間距、以及成本經濟性等原因，重慶現在基本上很少有7-10層高的新建住宅，因為很多年前就要求超過6層必須設置電梯了；小高層中12層，11+1層，16+1層，17層、18層的小高層住宅還是比較多的，13、14、15這三種樓層的住宅幾乎沒有；而高層基本上是頂著限高100米來修的，也就是大概在30-33層樓高住宅，在重慶最多，最普遍；大於100米的超高層，因為要修避難層，消防成本、結構成本的陡增，在重慶，一般在120-150米這個範圍內的住宅稍微多點，也就是41-45層樓高的樣子；很少有超過50層高的住宅了；

上面是建安成本的估算，但是很多人還是不明白，建安成本具體包括那些成本費用，我在這裡以重慶某花園洋房項目的建安成本的分類列表給大家，加以說明，這樣大家就知道住宅建安成本主要包括哪些了：

顯然，你購買房子只買個光禿禿的主體建築還不行吧，畢竟現在開發商大多都是修的小區或組團式小區。

所以，肯定還包括綠化、小區內的道路（步道）、硬質景觀、雕塑小品、設施、小區出入口安防用房及景觀設施等等。

比如通俗的小區景觀這塊就有很多分項，如下表，重慶小區景觀工程成本分攤到總建面，大概在300-1000元/平方米不等。

對了，還有車庫的工程成本，重慶的1個車庫平均佔地下建築面積大概在42-45平方米左右。成本以地下多少層來算，只有-1F則成本便宜，但是要是-3F\\-4F了，甚至更深，則工程成本就更高了，總體上，對於新建的高層、超高層而言，重慶開發商的在車位這塊的銷售上，基本是保本，甚至大多是虧本賣的，你可能會想不到！

也就是說，假如單獨算工程成本，重慶住宅的工程成本大多就在2000-3000元/平方米這個範圍（超高層3000-4000元/平方米）。

然而，開發商肯定不會以工程成本就把房子賣給你，否則他就虧到了唐家沱了！

開發商除了要承擔工程成本外，還有承擔很多費用，比如，開發前期工程費（規劃設計費、勘測丈量費、前期報批報建費、三通一平工程費、臨時設施費等）、基礎設施費（室外電氣及高低壓設備、室外給排水系統、室外燃氣系統、室外智能化系統、道路）、配套設施費（幼兒園、學校、會所、物管用房、設備用房、垃圾站、車站、市政道路）、工程管理費（監理費、預結算編審費、施工圖審查費、工程審計等）

這還沒有完，開發商還有很大的一筆期間費用，那就是財務費用（開發商都是槓桿操作的，不融資怎麼行，融資成本的高低也決定這塊的變數）、管理費用（開發商的辦公人工費）、銷售費用（現在大多開發商找的中介代理銷售、包括廣告費用）。

以上工程成本費用全部折算到建築面積，就重慶房地產商的目前建造技術和管理模式，除開土地價格，基本上重慶住宅“綜合”造價大多數在3000-4500元/平方米了。

而現在重慶主城2019年的樓面地價大多集中在7000-10000元/平方米這個區間，算上樓面地價，重慶100平方米住宅的綜合造價單價就在10000-14000元/平方米了，總價在100-140萬了。

錢道財經

一套100平米的房子到底需要多少錢？我們不是做工程造價的，所以沒法給出一個明細的造價清單，但是想要了解100平米的房子造價成本是多少？大家只需要到農村地區去了解一下就知道。

如果不考慮土地成本，不考慮裝修，只是把房子框架給建起來，也就是毛坯房，在農村建造一套100平米的房子，連地基，材料，人工所有成本加起來不會超過8萬塊錢，甚至有些地方5萬塊錢就可以搞定。

就算不是在農村地區，而是在一些小地方，100平米的房子造價估計也不會很高，這裡可以從當地的房價來看一下。因為目前在一些小縣城，房價也就2000塊錢左右，100平米的房子總價也就是20萬左右，而這些小縣城建造所使用的鋼筋、水泥、石灰，沙子等材料成本其實跟大城市差不多，甚至有的比大城市還貴。所以綜合推斷之後，光是房子的造價，我認為目前全國絕大部分城市房子一平米不會超過2000塊錢，特別是對於大城市商品房大批量生產，大批量採購的企業來說，其建造成本會更低。

當然房子除了建造成本之外，還有其他成本，比如土地成本，設計成本，監理成本，宣傳成本，融資成本，公攤成本，稅費成本等等。這裡面土地成本是最高的，目前的一些大城市的土地成本能夠佔到房子總成本的30%以上。

把各種成本加起來之後，房價的總體價格自然會上去，但是這些成本加起來相對一些城市四五萬塊錢的房價來說，其實也不算高，畢竟有些城市房價一年就能漲20%以上，難道建造成本一年就能漲20%？肯定不是，所以目前很多城市的高房價除了建造成本核和剛需之外，這裡面有很多水分都是由房產中介，開發商以及投資客炒起來的。

貸款教授

造價成本基本變化不大，變化比較大的是土地成本。

商品房的價格只要由：建築成本、拿地成本、管理成本（管理成本包括營銷成本、資金使用成本）、以及開發商的利潤。大的模塊中主要有以上幾個部分組成。

聰明的條友可以看出，其實建築成本只是4個成本核算中的一部分。但是並不是為一部分。

首先建築成本：

• 水泥價格。中檔水泥每噸400元左右，高檔水泥600元左右。
  
• 鋼筋。普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。
  
• 100平米的房子，使用了10噸的水泥，一噸鋼筋。基礎核算好像是8500元。
  

• 建築工人一月8000元工資、都是非常正常的，並且基本都是民工，40-50歲之間的人
  

• 另外還有銷售人員、管理人員的工資。
  

粗略計算最多1萬元吧，並且是最好的材料，最高的價格。其實真正的用不到這麼好的材料和物料。

當然我們都是按照粗略的計算的。

實際上我們只考慮原材料忽略了很多其他成本。

土地成本和稅費是大頭。

1、土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米一線城市2-3萬元。在二線城市3000至1萬元、

2、各項稅費，從增值稅到企業所得稅、契稅、印花稅。包括土地出讓金在內，稅費佔到房價50-60%。

3、括監理費。

主要是因為土地價格不同，所以會導致三四線城市房價6千元/平方米，而一線城市房價6萬元/平方米。兩地房價差距在土地價格上面。

看到這裡大家明白了為什麼房價會高麼？

營銷費用：

銷售人員工資、管理人員工資、銷售管理人員福利和五險一金等等

營銷宣傳費用：售樓中心蓋建，裝修，樣板房裝修，電視、媒體宣傳

第三方宣傳人員薪酬

活動費用：週末體驗、參觀、宣講、等等費用

這也是一筆比較大的開支。

資金使用成本：

開發商拿著大量的資金去運作，雖然大家一致的思路都在於快進快出，加快資金的使用效率，可是大家明白，即使用銀行的錢也需要利息的啊，所以時間越長，資金使用成本越高

開發商利潤：

開發商是要賺錢：不賺錢的生意是沒有人乾的，所以開發商的利潤也要計算在成本之中的。

非常具體的數據不便與透露，大家可以去網絡上搜一下數據。

所以說呢：我們並不是買了一個水泥和沙子，而是一個複雜的社會運作體系下的一個建築物，是社會大分工的產物。

遠方的夢想

如果單純的只看建安成本，那麼其實房子的造價很低，以廈門兩年前為例，大部分樓盤的建安成本僅為3000元/平左右，而廈門兩年前的房價均價就已經在3萬-4萬之間了，島內的均價更是在五六萬以上，所以建安成本還不到售價的十分之一。

房子的成本

但是房子的成本並不僅僅只是建安成本，它還包括以下幾個部門：土地出讓金（這也是樓面價的來源）、稅費、營銷成本（我們買房時的置業顧問基本能都是外包的，非開發商自身的員工）、開發商的運營成本（工人薪酬、房租、辦公設備、水電）、財務成本（銀行貸款的利息等）。

上述幾個部分加上建安成本，才是一套房子真真正正的成本，至於說這個成本是多少？不同的地區差別很大，以廈門為例，2016-2017年期間出讓的土地樓面價少則2萬，多則3.7萬元，而且還全部都是島外的地價而已。

PS：什麼是樓面價，假設開發商以30億的價格成交了一塊100畝的土地，這個土地政府允許的建築面積最高為10萬平方米，那麼什麼都不做，這個樓盤一平方米就得：30億/10萬平=30000元/平。

如果在統計上其他成本，這個樓盤，開發商一平方的開發成本估計差不多要4萬元，此時房價不賣個四萬元以上，開發商就是在做無用功。

所以我們房價的成本一大半來自於地價，地價越高的成本，其房價相應的越高。除了地價以外，其餘的成本合計在3000-20000元/間，不同的地方，成本不一樣，比如建安成本在廈門需要3000元/平，到南平可能1000元/平，也做得出來。所以在沒有具體的城市之下，根本無法說明一套房子具體的成本是多少？

為什麼會有很多爛房子？

很多人吐槽房價高，開發商還老是層不出窮的爛房子，不排除有黑心的小開發商偷工減料，但是現實中現在也越來越多的大開發商如此，原因呢？限價！

目前很多城市對於房價的調控為一刀切，比如限制該地塊商品房的銷售價格最高為2萬元/平，假設開發商拿地成本已經達到1.5萬/平，那麼這類房子你基本可以不用買了，雖然限價2萬元似乎我們賺了，但是開發商為了賺錢，土地出讓金是沒法省的，肯定要交給政府，剩餘能省的就在這5000元的差額裡，為了賺錢，此時開發商會竭盡全力節約成本，所有的材料全部使用最最便宜的，而且能省則省。所以高地價的限價房基本沒有一個樓盤不維權的，因為開發商可操作的空間小。

當時還有一種辦法，比如開發商自己把開發的房子買了，再以二手房轉手賣出，這樣就不會受到限價的制約了。舉個例子：我們當地2017年初的時候出讓一塊土地，最終的成交的樓面價1.65萬元/平，而政府的限價為1.96萬元/平，這時候開發商在如何節約成本，這個樓盤最終都只能虧本，由於地塊小，樓盤量小，大約可以開發的就兩三百套，所以開發商最終以左手賣給自己右手，然後再以二手房(實際是新房）出售，當然這種操作一則需要資金量較大（需要先墊款，包括房款、稅費、公維金等等），二則要造合同、收集身份證購買人等資料，事情較多，所以開發商一般很少使用這種手段，這種只適合地段極好且量小的盤。

總結

說出來，我相信很多人都不信，目前上市房企的淨利率僅在15%左右，這個水平雖然不也不錯，但是並不算太高，沒有大家想象中的那麼暴力，那麼為什麼富豪榜上那麼多房地產開發商老闆呢？因為量大，比如恆大2018年營業額為4662億元，即使以15%計算，淨利潤也有700個億。

這也是為什麼碧桂園等開發商追求高週轉的原因了，因為錢儘快回籠，接著繼續開發回籠開發，滾雪球般的銷售越高，錢就賺的越多，甚至有要求當天的出圖的，一個樓盤的建築設計圖一天出圖，這有多恐怖。

關鍵字: 造價 成本 社會