芳香心理

【青島利源泉解讀房貸利率LPR+固定的BP】根據人民銀行通知，各個商業銀行從3.1—8.31開始調整大眾的房貸利率！方法就是把以前固定利率調整成市場利率（LPR）。具體方法就是。

第一，你和銀行簽訂合同利率比如5.0%，現在國家2019年12月31日的LPR是4.8%，則固定BP就是0.2%，這個以後就是固定的，以後國家對LPR隨時調整，就加上固定BP就是你以後利率了。

第二，方法很簡單，也容易理解，我覺得對5年以上客戶肯定有好處，大家知道，中國經濟最好時期就是2000年近前後15年左右，當年利率肯定比較高，這樣換算之後，固定BP後，LPR現在從全世界來看是向下走的，因此，對老百姓來說是好事。

第三，但是我覺得國家定的LPR還是比較高，現在是4.8%，和真正市場利率有很大差距，現在市場利率實際應該2.4%左右，我做承兌匯票貼現業務計算的，因此銀行利率還是高，市場融資成本還是太高，企業經營利息成本還是太高。

從長遠看，中國市場利率肯定下降，所以LPR肯定下降，對老百姓長期看，還是合適的。如果你不想折騰，你還可以採取以前固定利率，但是我覺得不會有這樣人！

紅利財經直播

最近新房貸利率可謂十分糾結，收到不少朋友的諮詢，我的一貫建議就是：舊房貸利率低於4.9%不要轉換，堅持固定利率不變，舊利率如果超過4.9%選擇改成LPR，剩餘還款年限越長越不要猶豫！

什麼是房貸新利率？

所謂房貸新利率指的是根據央行2019年12月份發佈的規定，2020年3月1日起至2020年8月31日止，存量房貸客戶需要到銀行更改房貸合同，選擇利率跟LPR掛鉤或者繼續堅持固定利率，也就意味著以後房貸基準利率退出歷史舞臺，轉而與LPR掛鉤。

那麼我的房貸利率是4.85%，我應該堅持固定利率還是選擇LPR?

我的一貫建議是低於基準利率4.9%沒有必要選擇LPR！

首先，您的利率4.85%，低於之前的房貸基準利率4.9%，如果您轉換為LPR，那麼以後您的房貸利率為：LPR＋0.05%。（其中0.05%是基點，基點是固定的，不隨LPR的變化而變化）。

為什麼利率4.85%不建議更改為LPR？

首先，您的利率4.85%已經在4.9%基準利率的水平上優惠了，雖然優惠幅度不是很大。

第二，LPR不同於基準利率，LPR央行每個月都會發布一次新的定價，根據金融市場關係，LPR雖然浮動範圍不會很大，但是一旦上調，您將得不償失。

例如，2019年8月份的LPR是4.85%，2019年12月份的LPR是4.8%，2020年2月份LPR是4.75，雖然一直在降低，但也不是以後肯定也會降低！那麼2020年LPR會不會是4.95%？完全有可能!

假如2020年12月份LPR上漲到4.95%，那麼2021年您的房貸利率每個月都是4.95%＋0.05%＝5%，高於您的舊利率4.85%。

總結建議

綜上分析我們知道，央行給予我們一次重新選擇的房貸利率的權利，我們也希望這是給房貸客戶減負。

但是未來LPR上行還是下行難以準確預測，特別是對於5年後10年後的LPR我們更無法準確預測，所以更改成LPR還是堅持固定利率有一部分博弈的成分。

LPR在可預見的時間來看不會大範圍上漲或者下跌，這這不符合市場經濟規律，變動也是小幅度的變動，在一定範圍內變動。

所以我建議：低於4.9%的利率沒有必要去博弈，堅持固定利率就可以；高於4.9%的利率，特別是之前上浮10%-20%的那些朋友，建議改成LPR，您的利率已經很高了，改成LPR不會吃虧。

評論點贊，腰纏萬貫；關注老劉，越來越牛。

中年老劉聊財經

我覺得，按照當前這個利率沒有必要轉換LPR利率了。

從今日開始，3月1號到8月31號，存量貸款可以選擇轉換成LPR利率了。記住機會只有一次，兩者二選一，過期不候。

我覺得你當下4.85%利率沒有必要換有以下幾點原因。

1、這個利率已經算很低了。這個利率比基準利率還低了，基準利率是4.9%，相當於在基準利率上打了9.9折。相對來說，這個利率算是較低水平了，相比我的6.125的利率算是非常低了。我的是在基準利率上上浮了25%，你的利率已經低於市場水平。

2、並不是說轉換成LPR利率還貸就會馬上減少，目前LPR5年期以上報價為4.75%，轉換成LPR則是4.75%+0.1%=4.85%，利率還是維持一致，並不是馬上下調。未來只有LPR在此下調房貸才會跟著下調。

3、我認為未來LPR下調點位不會和4.85%有太大差距，並且不是百分百的下降。從長遠和外圍LPR走勢來看，LPR是一個下行的趨勢，但是這不是百分百的，其中也有上漲的可能。而且我覺得，未來即使是下降也不會和你當前4.85有太大的出入。在這不會排除期間的上漲，所以我覺得沒有必要換。

以上三點是我覺得沒有必要換的理由，目前4.85%的利率已經低於市場水平，算是非常低了。月供基數不大，所以沒有必要去對賭了。

以上觀點僅個人見解，僅供參考，最終選擇權還得看你自己！

宋馳

先說結論:要轉

因為根據目前的情況來看，轉換成LPR，你的房貸利率未來就可以跟著LPR一起下降了，如果不轉，就永遠是現在的利率。

第一，先弄清楚什麼是LPR

LPR:貸款基礎利率。每個月20號，18家商業銀行向全國銀行間同業拆借中心報出自己的LPR，然後同業拆借中心去掉報價的最高值和最低值，用算術平均的方式計算出LPR然後向社會公佈，所以LPR是浮動的。

第二，如果要轉，應該如何計算？

假設小明現在房貸是9折利率，那麼小明的實際房貸利率是:

基準利率4.9%×90%＝4.41%

那麼要轉換成LPR時，為了保證在轉換時房貸利率和之前保持不變，會確定一個“差值”，差值可以是負數

那麼小明的差值是:

LPR4.8%－差值＝4.41%

差值＝0.39%

註釋:LPR為4.8%是統一以2019年12月20號的LPR來計算，差值在轉換時確定，永遠不變。

那麼轉換後，如果公佈的LPR下降，比如下降到4.7%，那麼小明的房貸利率也會跟隨下降:

LPT4.7%－0.39%＝4.31%

比之前的4.41%的利率低，那麼所還的房貸也會減少。如果不轉換，未來LPR進一步下降，小明的房貸利率永遠都是4.41%，顯然會吃虧。

那麼你現在的貸款利率是4.85%，你的永久差值是

LPR4.8%－差值＝4.85%

差值＝-0.05%

如果未來LPR下降為4.7%，那麼你的房貸利率也會跟隨下降為4.75%，比現在的固定利率優惠。

三，為什麼要轉換

首先我們來看一下2019年使用LPR利率之後，合計調整了4次，下調幅度達到26個BP。其中5年期以上的LPR調整3次，下調幅度為10個 BP。LPR的報價走勢是呈現下降趨勢的，那麼轉換後未來LPR進一步下降，房貸也會減少。

其次，我們來看一下全球的主要經濟體的利率走勢。目前全球主要經濟體的均處於利率下行週期階段，特別是2019年以來，有35個國家降息，日本已經是負利率時代。美聯儲預期還會降息刺激美國經濟，所以國內還是有降息空間，未來利率調整趨勢大概率也是向下的。

最後看一下我們國家目前發展的現狀，2019年GDP增速為6.1%，2020年是我國全面建成小康社會的關鍵之年，而在新年開頭，我們就遭遇了新冠病毒這樣的事情，今年的經濟發展肯定更加艱難，從目前來看，央行後面降息的概率很大，從發達國家的發展經驗來看，未來利率走低的概率非常大。

所以如果不轉換，未來可能就會看著別人的房貸減少，自己確是固定利率不變，因為機會只有一次。

魔力K線圖

兩種方案，一個是LRP一個是固定利率

比如之前4.9浮動20%到了4.9X(1+20%)=5.88，

你只能選擇固定5.88或者（5.88-4.8）+LRP，LRP目前是4.8

如果以後基準將為0了。你本來一分錢利息不需要支付0X(1+20%)=0

選擇固定，你依然要5.88

選擇LRP，你可能需要（5.88-4.8）+LRP=1.08+LRP

  1、金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。

  2、如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

  3、金融機構應利用官方網站和網點公告、電話、短信、郵件和手機銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶，協商約定定價基準轉換具體事項，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益。

  4、中國人民銀行分支機構應加強對地方法人金融機構的指導，確保地方法人金融機構按照統一部署，妥善做好存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。

從世界經濟發展來看銀行利率都是以下降的趨勢來運行的，所以個人貸款的年限在10年以上的建議選擇後者。  

請叫我雷鋒623

不管利率高低，按揭貸款都是需要轉成LPR的，這是央行硬性規定，期限是3月1日到8月底，關鍵是怎麼轉，一個是轉成固定利率，也就是維持4.85%利率不變，一個是浮動利率，那就是LPR加點形式，利率會隨著LPR變動而變動。

樓主的按揭貸款利率是打折的，也就是基準利率4.9%打了一個9.9折，應該是很多年前的貸款了，現在利率都是上浮的。目前5年期LPR利率是4.75%。

根據央行安排，存量按揭貸款保持原有利率不變，也就是在4.75%的基礎上加10個基點，公式就是LPR+10個基點，變成4.85%,加點只有一次性選擇，一旦選擇了，就沒有任何的改變機會。

按揭貸款利率轉換怎麼選擇，要看購房者對未來走勢的判斷，目前看，LPR還是具有下行空間，選擇浮動利率較為合適，市場預期未來LPR還會有100個基點的下行空間，但是不是能夠如市場預期的下行100個基點，真的不好說，但下行是一定的 。

問題在於未來LPR是不是會一直保持低位，會不會短期下行以後出現上漲，這是很難判斷的事情，現在金融市場處於多事之秋，波動很大，看不準，那麼就選擇浮動利率，LPR漲了，就跟著月供上漲，跌了，月供就跟著下跌。

畢竟如果短期LPR能夠下行100個基點，對月供減少是顯而易見的，100萬貸款一年就會相差1萬元，但按揭貸款不是這麼算的。

LPR轉換是一定要做的，關鍵就是怎麼轉換，2月29日，中國工商銀行發佈《關於存量浮動利率個人貸款定價基準轉換為LPR的通告》，可以通過手機銀行、智能櫃員機、短信銀行和貸款服務行四種渠道完成。工行提醒按揭貸款者應該根據自己對未來利率走向的判斷來決定是否辦理。不過根據實際情況看，利率進一步下調的空間很大，轉化為LPR是有積極作用的。

杜坤維

鑑於你的貸款利率和央行3月1日執行的新政，你的貸款利率為4.85%，央行2019年末公佈的最新5年LPR利率為4.8%。按照新政，如果選擇LPR，你的調差公式＝LPR

+0.05%。我的建議：不進行調整。主要原因如下：

1、從5年期以上貸款利率的近20年數據走勢來看，總體是下降趨勢。你現在的貸款利率是處於歷史低位，可以觀察一下從2015年始至今的5年以上LPR基本上維持不變，可以說向下調整的空間不大。

近20年5年期以上貸款利率統計表

2、從經濟走勢來看，短期貸款利率下行是必然。首先，從國際經濟形勢來看，除了美國經濟保持著比較強勢外，歐洲和其它洲的經濟都有些不同程度的下降；經濟走弱，國家勢必想法刺激經濟，其中降息就是一種手段；其次，從國內形勢來看，由於國外經濟的持續走弱和美元的強勢，外貿生意收到很大影響，如果要想保持較高的GDP增長速度，勢必要加大對國內經濟的刺激手段，比如從2019年下半年開始降低貸款利率的手段。所以說從國內和國際來看，最近一段時間會處於一個比較低的利率時代。不過調整的方向是5年以下的貸款利率調整幅度比較大。

3、從長期經濟發展重心來看，房地產作為支柱性產業的作用會越來越小。從5年以上貸款組成來看，房貸佔了很大額度；另外政府關於“房住不炒”的定位，短期是不會改變的。所以說政府不會一直降低利率來刺激房地產市場。

4、從銀行角度來看，銀行要維持利潤。眾所周知，銀行的利潤組成主要來源於貸款利息。首先銀行對存款利率適當比例上浮，才能吸引到更多存款；其次，銀行要保證貸款利息，才能保證用於支付存款利息的資金，這樣以來才能保證銀行利潤。從長期來看，銀行長期貸款利率向下空間不大；且貨幣已經越來越貶值，也在不同程度上稀釋了銀行的利潤。

所以，我個人認為以你目前的利率，建議維持不變；如利率降低過大的話，可以提前還貸，畢竟沒有人真正能還30年的貸款。

突破自我1978

您好，我是一名金融從業人員，談談我的看法吧。

您這個利率水平，目前在基準利率以下，因此，很多人可能不建議您改了。首先，明確一點，無論改還是不改，都要跑一趟銀行去改合同！

再說說，您貸款30年，如果目前剛剛起步幾年時間，未來還長著呢！而且原來人行的周行長已經明確表態，要防止中國過快進入負利率時代，目前歐美很多國家利率已經進入負利率時代了，因此，今後利率大概率是慢慢下降的，因此，您現在這個利率本身是有折扣的，加點也不多，因此，更應該去跟隨LPR，畢竟LPR未來一定會慢慢下降！

希望您幫到您，謝謝。

行走著的駱駝

個人住房貸款利率是4.85%眼下是否虛啊要轉換LPR定價機制，個人住房貸款30萬元期限30年，每月還款額1548元，你的個人住房貸款利率總體來看並不是太高，央行基準利率優惠9.9折，雖說優惠力度不是太大但與目前各地區個人住房貸款利率相比較還是非常低的，畢竟目前大多數地區個人住房貸款基本上均是基準利率上浮10%最終個人住房貸款利率達到5.39%。
而你個人住房貸款與目前大多數人群的貸款利率相比較相差5.39%-4.85%=0.54%，雖說比不上哪些個人住房貸款利率下浮10%利率4.41%的居民，但是就目前來看與基準利率持平基本上，改與不改的卻是沒有太大意義。

雖說就目前我國經濟以及受此次疫情影響近幾年LPR利率應該會處於低點位，但是5年期LPR利率長久來看也是存在一定的增長趨勢，畢竟任何浮動產品有下浮就會有上浮概率存在。

綜上：選擇浮動利率以及固定利率均可，建議你等3-7月份LPR利率出來後再做出選擇，畢竟轉換時間是3月1日至8月31日不同過於著急辦理（個人住房貸款利率4.85%的情況下個人比較傾向於固定利率）。

福星卡匯

我的利率是4.165%.已經申請改lpr了，我不會選擇固定利率，理由如下，現在利率屬下行通道，未來仍有下降空間。

關鍵字: 利率 財經 固定