文章導讀
《國有土地上房屋徵收與補償條例》實施7年來，對政府徵收工作起到的規範作用日趨明顯，評估在徵收工作中也被越來越廣泛地應用。那麼，拿到評估報告後，被徵收人是否就只能接受評估價格，一點還價的空間都沒有？當然不是！那麼拿到評估報告後，被徵收人該做什麼？
一看評估機構。看準兩個信息：一看有沒有房地產評估資質，貳級以上資質且在有效期內才能作為徵收評估機構；二看是不是與政府協商或者按法定程序選定的評估機構。如果不符合以上條件，可以直接拒絕評估報告。
二看異議期限。《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定被徵收人有發表異議、申請複核、鑑定的權利。一般在評估報告末尾會單列特別說明事項，其中評估機構會指定的異議期限。如果準備提評估異議或申請複核，儘量在指定期限內提出。
評估異議應該怎麼提？
形式上，我們建議採用書面的形式提。把異議落到紙面上，可以避免面對面的、口頭的溝通可能產生的情緒化問題，利於建立初步溝通平臺，為後續三方調整評估報告提供基礎。
內容上，我們建議抓大放小、有的放矢。房屋用途謂之大，則測繪面積微小誤差謂之小。因為評估異議函是建立溝通的第一步，如果不抓住關鍵的原則性的問題，而在細枝末節的事情上重點陳述，就不能在政府和評估機構拿到異議函的第一時間引起重視和警覺，那麼異議也只流於形式。以下試舉兩例。
一、房屋實際用途與產權登記證記載的土地用途不一致時應該以哪個為準？
房屋實際用途與產權登記證記載的土地用途不一致時，評估機構以登記用途進行評估，比如登記為廠房，而實際為經營用房，導致估價結果明顯低於實際價值。
對此，要結合政府及相關部門對房屋的用途的認定、當地土地利用總體規劃、城市總體規劃調整情況及實際的城建規劃上的變更進行分析，如果評估機構沒有把這些因素納入考慮範圍，就不符合《房地產估價規範》“不相一致假設”的規定，也就是說，房屋的實際用途、登記用途、規劃用途等用途之間不一致時，評估機構對估價所依據的用途的假設不全面，結合最高最佳利用原則，難以反映被徵收房屋的實際價值。
二、房屋實測面積大於《房屋所有權證》記載的產權面積時怎麼辦？
這裡先要解決超過產權面積部分是不是違建的問題？徵收過程中發現此類問題，應當根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，由有關政府部門對未經登記房屋進行調查、認定和處理，對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當納入評估範圍。對認定結果不服的，還可尋求法律救濟。因此，如果評估機構僅對產權面積進行估價，可以對此提出異議。
評估異議是用專業去碰撞專業的過程，提出的異議應當有法律依據和評估規範依據，不是簡單的“挑刺”。當被徵收人拿到評估報告後，如果對評估報告不滿意的，務必抓緊時間，通過恰當的途徑提出異議。
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