5月全国各地楼市调控政策发布次数刷新单月纪录。为何政策发布如此频繁？这一波调控有哪些新变化？房价未来会怎么走？这都是民众颇为关注的问题。
40城、50次！5月楼市调控政策发布次数创纪录
6月5日，深圳、天津、徐州出台楼市调控新政。此前一天，湖北宜昌推出楼市调控新政。房地产调控升级，覆盖的城市也越来越多,连三四线城市都加入了调控。
中原地产研究中心统计数据显示，刚刚过去的5月份，全国有超过40个城市发布调控政策多达50次，创出单月调控次数最多的纪录。同时，今年前5个月调控政策出台的总次数与去年同期相比增加了约60%。
其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。
记者注意到，5月份发布调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等，主要以三四线城市为主。
5月房地产调控政策主要内容(见表)：
大连3月房地产调控政策：
大连宣布限购！3月22日起实行住房限制性政策
为何政策发布如此频繁？
中原地产首席分析师张大伟说，近几个月，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价出现波动，这是政策密集发布的最核心原因。
近年楼市调控动向：
第1轮：2016年9月30日，全国各地密集发布楼市调控政策，主要政策内容涉及限购、限贷。
第2轮：2017年3月17日，以北京为首，各地楼市调控升级，主要政策内容开启限售。
第3轮：2017年7月，推动住房租赁市场建设成为政策的主要内容。
第4轮：2017年9月，三四线城市纷纷加入楼市调控行列。
第5轮：2018年3月，主要特征是热点城市购房出现限价房、刚需优先、人才房、摇号选房等。
国家统计局数据显示，4月，一线城市新房和二手房价格环比分别持平和下降，三线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。
5月份房价变化情况如何？国家统计局根据日程安排在6月15日公布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》将给出答案。
不过在成交量方面，楼市正出现交易回暖势头。据易居研究院监测，5月份40个典型城市成交面积环比增加12%。4个一线城市新房成交面积环比增加29%；18个二线城市新房成交面积环比增加11%；18个三四线城市新房面积环比增加12%。
三四线、部分二线城市楼市为何升温？
“各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”张大伟说。据不完全统计，仅5月份，就有南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策，其中近半是三四线城市。
地方棚改政策带动了三四线城市的住宅销量，一季度部分三四线城市推进棚改力度仍然较强。川财证券报告指出，国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产，大幅提升居民购买力，拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求。
“政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度。”社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强说，但随着去库存政策逐渐退出，预计下半年三四线市场调整将会出现。
这一波楼市调控有何新变化？
相比传统的限购限贷，今年楼市调控一大变化是，实施摇号购房的城市不断增加。截至目前，已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州7个城市发布了摇号购房政策。
5月，一些摇号购房城市的部分楼盘出现排长队买房、中签率创新低，甚至违规操作的现象。例如，由于报名人数太多，杭州部分楼盘中签率低于10%，有的热门楼盘中签率甚至不到2%。而西安某楼盘公开摇号时存在违规销售行为，部分公职人员受到处分。
未来如何调控？更多城市买房要摇号吗？
4月底和5月初，住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。被约谈城市主要集中在东北、中西部，以及出台自由贸易政策的海南，而不是房地产市场传统的一线和强二线城市。
目前，被约谈的合肥、佛山、哈尔滨、长春、贵阳、成都、太原等城市已出台调控政策予以回应。多位业内人士分析，这代表住建部“预警——约谈——问责”机制的落地实施。
5月份，7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新房成交面积环比减少2%；11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新房成交面积环比增加20%。
上述报告中的18个三四线城市为：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。
张波指出，“因城施策、分类调控”的政策还将持续，房价上涨明显城市的调控力度会加强。限购力度并不会减弱，限购加码的城市还有可能增加。
“供需紧张、房价上涨的城市均有可能会实行摇号购房，预计未来将有超过20个城市会执行官方摇号的售房政策。在摇号时，刚需、无房户将优先选择房源。”张大伟说。
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