據市場星報訊 近兩年來，“地王”成為了合肥房地產市場的新熱詞。所謂“地王”，嚴格上是指某一區域內總價或每畝單價最高的地塊。這些地塊大都為居住用地，容積率較低，開發的項目也都是高端類住宅，價格不菲。因此“地王”也逐漸成為了豪宅的代名詞。據統計，目前合肥市九區三縣從2015年起，至今已“誕生”了18個“地王”項目。在合肥樓市嚴格調控的大環境下，這些“地王”的狀態又如何呢？
2016年的合肥“地王”最多
2016年對於合肥房地產市場是十分火熱的一年，目前整個合肥市的在售或即將上市的18個“地王”項目中，有15個在當年產生。通過查詢土拍結果可以發現，這些“地王”很多都在同一天出讓：最多的是在2016年9月23日，在該日的土地拍賣中，僅一個下午的時間合肥市就“誕生”了6個新“地王”。
土地市場“地王”頻出，帶動了許多中小房企“跟風”拿地，最直接的影響就是住宅樓面價的居高不下。所謂樓面價，就是指樓盤在銷售時，單位售價中所包含的土地成本，這也是房屋售價的重要參考標準之一。
有業內人士曾分析稱，一般情況下樓面價和房價呈正比例關係，樓面價高的房子房價不會低，房價一般為樓面價的1~2倍。根據安居客的數據，在2016年土地市場熱度最高的1~9月，合肥新房均價漲幅達到了令人驚訝的60.72%。
但隨著“限購、限價”等樓市調控政策的出臺，原本這些“地王”所面對的大好市場形勢戛然而止。根據安徽清源房地產研究院發佈的數據，在實施調控政策後的2017年裡，合肥市土地成交金額同比下跌29.8%。全年僅有經開區出現一宗“地王”，市場熱度下行明顯。“調控政策對於‘地王’來說影響比較大。”有分析人士認為，由於這些地塊成本就很高，導致其開發的項目受限價的影響無法售賣，資金不能及時迴流週轉。
等待備案時間長置業顧問不好當
小陳是合肥市包河區某“地王”項目的一位置業顧問，用通俗的話來描述，他的日常工作就是“賣房子”。據他介紹，自己所在的項目2016年5月就已拿地，因為限價的緣故，直到今年1月才拿到了合肥市物價局的預售許可證。
“只有在物價局備案了，拿到預售證之後，房子才能賣。”小陳表示，從拿地到備案超過一年的等待期，對於不少高價“地王”來說並不少見。通過查詢合肥市物價局網站可以發現，在合肥的18個“地王”項目中，等待期超過一年的項目多達一半。
置業顧問本質上也屬於銷售人員，房屋成交額的提成佔據了收入的大部分，在等待預售證的過程中，工資方面就不會太寬裕。據他介紹，置業顧問這一行流動性特別強，跳槽是常有的事。“跳槽一般有兩種情況，一種是房子賣完了，一種是房子賣不掉。”在房子無法出售時，開發商的資金週轉很可能都會出現問題，基層員工也會受到影響，這時跳槽的人數就會上升。
不過今年以來，隨著一批“地王”項目獲准入市，在項目上工作的置業顧問日子就好過了很多。截至發稿，合肥市九區三縣的18個“地王”項目大部分都處於在售或即將開售的階段，只有少數幾個仍在“觀望”，這也是市場回暖的信號之一。“雖然‘地王’盤價格都較高，但是過來看房、認籌的人還是不少，熬過了去年現在算是苦盡甘來了。”小陳說道。
“地王”項目仍面臨不少難題
“今年不買房，明年買地王。”這是2017年底在合肥購房者之中流行的一句順口溜。然而這卻並不是無稽之談，在去年的低價盤逐漸售罄後，今年市場上可供購房者選擇的項目少了很多，大眾對於2萬元+/㎡的價格的認可度也在漸漸提高。但看似慢慢變好的市場形勢卻“暗藏”著危機，對於這些“地王”來說，前路並不是一帆風順。
預想的價格與實際售價的出入是“地王”項目面臨的最大難題。雖然今年有不少“地王”入市，但價格卻低於開發商的預期。以小陳所在項目為例，該項目在物價局的備案價格為23821元/㎡，僅比地塊樓面價高了5000元。以這樣的價格開盤雖然可以解決短期資金迴流的窘境，但對於後期利潤並不利。作為區內第一個價格突破2萬元/㎡的項目，“地王”在物價局備案時將精裝房改為毛坯，而這也是為了控制成本的無奈之舉。
在調控不鬆口的情況下，合肥仍有一些“地王”項目選擇等待入市時機。但這樣不僅消耗成本，而且有可能會失去市場。除客源的流失外，房貸利率上調也是“地王”項目必須要面對的難關。由於長期不能備案，房貸利率不斷上調，購房者的成本也在增加。“地王”項目的準客戶，很多就在等待的過程中逐漸流失。
合肥房地產市場高端化或成趨勢
2018年6月，合肥開始實施“毛坯”“裝修”價格分開備案標價，為“地王”項目提供了新的“出路”。通過給裝修價格標價5000元/㎡，廬陽區的“地王”項目售價達到了30000元/㎡，而5000元也是目前合肥市裝修價格備案的上限。這讓不少購房者心生質疑：這5000元/㎡的裝修費用到底是為了高端品質，還是單純的為了抬高價格？對此，有專家表示，新政策出臺後還需嚴加監管，交房驗房是也要嚴格把關，防止出現“鑽空子”炒高房價的行為。
截至目前，合肥市區的房地產市場已經大致平穩，“地王”不再頻現，但下轄的各縣域地區一段時間以來則呈現地價、房價齊升現象。在5月30日的土地拍賣中，合巢經開區又出現一宗“地王”，單價與總價均創巢湖新高。合肥市區內在總體上控制了房價過快上漲，一方面在於採取了切實有力的調控措施，另一方面則在於積極推進結構調整、轉型升級。但縣域地區，由於在把握調控時力度不一，導致房價不降反升，這也在很大程度上推動了三四線城市的土地出讓金大幅上漲。
業內人士分析認為，在剛性需求佔據市場主力的趨勢下，以往房企靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不返。特別是在純新盤大量入市之後，庫存井噴，高價盤入市壓力越來越大。但是同時不能否認，即使目前高價盤去化率還不是特別理想，市場的高端化趨勢已經正在形成中。總體來說，在當前合肥“限購、限貸、限價”政策下，購房需求迴歸理性。而這也是一個很好的契機，讓有購房需求的人抓緊時間買房置業，而等到樓市“轉型”“地王”大規模入市之後，機會肯定會越來越少。
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