最近幾年房地產市場異常的火爆，價格也是迅猛的上升。國巢（GoodNest16）邀請了W先生——一個從業了15年的建築師，他從自己投資的經驗和經歷來從以下幾個大的方向討論一下：
- 城市的選擇；
- 地點的選擇；
- 公寓與別墅的選擇；
悉尼與墨爾本的雙城記：
這幾年來澳洲東岸的房價開始暴漲，咱們今天不談大數據，我們從規劃的角度來解讀一下悉尼與墨爾本兩大城市的相同與不同之處。
作為澳洲的一個國際化大都市，可以說悉尼本身的城市發展具有很大的侷限性。可能很多剛到悉尼的朋友都會覺得悉尼的發展沒有一個很好的規劃。W先生也曾經跟UNSW大學的教授和導師探討過這個課題。
從學術上的角度來說，大學的教授和導師一致認為悉尼是有規劃的，這個是從澳洲的規劃界和設計界的角度來說。
澳洲的規劃和建築設計講究的是遵從自然，在規劃和設計上最大限度的維持自然界的原貌。簡單來說，一塊地如果要進行開發，設計者就需要儘可能的按照原有地貌的等高線來進行規劃和建築設計。這個就是悉尼開發規劃的大前提。
這點大家可以從悉尼和墨爾本的市中心的地圖對比上看一下：
悉尼的市中心的道路很少會一條直線，總是彎彎曲曲，甚至很難有一條完全延續的直線，在市中心就變成一個三角形的交通樞紐；
墨爾本可以有幾條橫穿市中心的主路，從東到西，從南到北的方格狀城市規劃思路還是很明顯的。
悉 尼
分別作為新南威爾士和維多利亞的首府城市，悉尼和墨爾本一直都在為誰才是澳洲的老大爭執，墨爾本一直以作為世界宜居城市而自豪，而悉尼一直以澳洲的經濟中心自居。
其實這一點在房價上也有很強的體現。在過去這5年裡，悉尼房價的強勁增長帶領著整個新州的經濟發展，同樣作為澳洲的重要城市，墨爾本的房價增長卻還是跟不上悉尼的步伐，這又是為什麼呢？
大家可以看看以下這張大悉尼地圖，這是悉尼發展規劃委員會做出的悉尼發展研究：
可放大觀看
我們一直在說悉尼的人多地少，從上圖可見一般。悉尼可以發展的區域只有中間底色為白色的這一塊，北面，西面和南面都是國家森林公園，東邊是海洋。
現有市中心商業區
悉尼的市中心在靠近海的東面，最主要的財經產業帶集中在Sydney to North Sydney經濟圈，也有一說是延伸到更北一點的St Leonards，甚至是Chatswood。
這一片已經是一個很成熟的商務中心區域，各方面的配套設施都很完善，既有高速公路連接，也有鐵路的連接，未來還會有地鐵的連接。
悉尼市中心的南面是俗稱原住民區的Redfern，狠狠的把市中心往南發展的趨勢擋住了幾十年，直到近年來房價暴漲把原住民逼出了這片區域之後才得以迎來發展契機。未來估計往南發展的趨勢將會一直延伸下去直到Mascot、機場一片。
這一整個區域，還聯繫著悉尼科技大學，悉尼大學，新南威爾士大學三所澳洲著名高校，是屬於悉尼最重要的一條財經、科技和政治紐帶。
這幾年由於人口增加，原有的市中心商業區已經變得不勝負荷，最明顯的感覺就是每天下班高峰期悉尼市中心的幾個火車站的擁擠程度。
作為Sydney 市北面第一個火車站，Wynyard 火車站的承載率其實早在2009年就已經達到其設計承載力的95%，在高峰期達到了105%。因此政府花了大價錢來對Wynyard 和TownHall這兩個火車站進行了升級，並且在市中心的西邊增加了渡輪碼頭。即使如此，每天的下班高峰期火車站內還是非常擁擠。
長期解決方案就是現在政府已經立項的Sydney 地鐵項目，打算從西北Rouse Hill經過Chatswood，經過市中心一直延伸到現有的西南鐵路線。
從一個建築師的角度來說，在這一片區域買房，從長遠角度來說無論是自住還是投資都是屬於一個很好的區域。但是目前來看，這一片區域由於極其的供不應求，價格已經處於一個歷史高位，短期內繼續衝高的難度比較大，畢竟入市的起步價已經很高了。
對於首次置業者來說，如果沒有來自家長的助力會很難。國巢預測，這一片區域無論是別墅，聯排別墅，還是公寓未來的前景都不會太差。
未來悉尼的商業核心區
相比於市中心的高速發展，悉尼還有很多區域有待發展。有鑑於此，才有提出建設Parramatta第二市中心的一個提案。
其實幾年前開始，已經有很多政府的辦公部門陸陸續續的遷往Parramatta，例如，移民局的部分部門已經轉移過去了，教育局也在慢慢的轉移過去。
這個時候我們就需要看看以下這張規劃圖了：
如果我們把右手打橫放在這張圖上，把掌心放在悉尼市中心，手掌打開，那五根手指就是悉尼市中心連繫其他各區的五個主要交通幹道，然後外加連繫西北跟Parramatta的輕軌，這個也可以說是悉尼未來發展的6個主要通道。
目前有消息是政府打算起第二機場，然後利用第二機場帶動整個悉尼西邊的經濟發展。
另外，政府在早年其實也研究過連接Epping和Parramatta的鐵路方案，簡稱為PRL （Parramatta Rail Link）這是一條半地下的鐵路線。不過這條鐵路線最終被政府否決。這是一個非官方文獻的記載：https://transportsydney.wordpress.com/tag/parramatta-to-epping-rail-link/
這是一個足以長期影響悉尼總體發展的基建，如果所有項目都能建成，那麼悉尼離真正的國際化大都市也就不遠了。目前看來這些項目如果一切順利的話至少要20～30年才能全部建成，加上夢想中的東岸高鐵，連接布里斯班、悉尼、堪培拉、墨爾本，那麼澳洲的東岸經濟未來50年都還會保持增長。
這個並不是國巢對這些項目悲觀，而是澳洲政府的辦事風格就是如此，加上各種政治角力，我們沒法對以上所述項目做出準確的預測。
如果買家經濟實力不是很足，應該優先考慮鐵路沿線的物業，其次考慮輕軌沿線的物業。
這些區域房產貶值的可能性不高，甚至會有一定的增值潛力，不過具體房價變化還是要具體到每個區域每個房子來看。
這一類區域的房產首先考慮是有地的別墅，或者是聯排別墅，如果是投資的話，入手一些倉庫、廠房也有可能帶來一定的增值潛力，公寓的話只推薦用於自住。
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