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就在昨天，国家统计局发布了8月份全国居民消费价格指数（CPI），全国居民消费价格同比上涨2.3%；其中，居住价格同比上涨2.5%，环比上涨0.5%。国家统计局城市司高级统计师绳国庆解读认为，近期房租上涨拉动了居住价格指数的环比上涨。
不少人倾向于将房租上涨的幕后推手归为货币宽松、租售比偏低、房屋租赁乱象以及少数城市的整治违拆后的供给短缺。我原也以为如此，直到我被这三个问题给问倒了。
问题一：货币政策宽松在理论上可以推升房价和房租，可是怎么解释2010年9月-2011年6月和2017年北上广深的房租均伴随“货币紧缩”而走高、2013年中-2014年底的房租涨幅基本随着“货币宽松”而震荡下行的现象呢？
问题二：租售比是一个指标，但长期以来租售比指标在房屋投资领域几乎很少发挥过主要作用。更何况北京和杭州等城市的租售比分别位于历史1/4分位和1/16分位，均已处于历史较高位置，为何这些城市的房租仍在快速上涨。
问题三：北京的房租上涨可能存在运营商争抢房源和整治拆违的因素，但本轮房租上涨并不局限于北京，其他一线城市和广大二线城市，甚至大连、无锡、扬州、温州、泉州和中山等三四线城市的房租也在2018年出现了快速上涨。同时，武汉近几年拆除力度也比较大，为何武汉的房租上涨幅度却比较温和，不仅小于南京和杭州，且大幅低于北京和深圳？
提出这三个问题的是东兴证券固收团队一篇题为《飙升的房租，冰火的青春》的研报，这份报告不仅提出了问题，并给了我们一个全新的视角来关注房租上涨这件事：货币宽松和租售比偏低等因素都会在一定程度上影响房租，但近几年房地产行业生态的变化可能是房租上涨的趋势性原因，主要表现为两个错位：城区与郊区错位和大小户型错位。
城区与郊区错位
和大小户型错位
东兴证券固收团队提出的城区与郊区错位、大小户型错位主要表现有两点，一是在各种政策的约束下，核心区新建商品房供给出现了明显下降，房企纷纷转战城市郊区和三四线城市；二是核心区基本以大户型为主，小户型越来越向城郊转移。
关于核心区新建商品房供给的下降，各类媒体已经多有报道。2017 年后内外环间成交占比震荡下行，当前已不足15%，外环之外占比快速上升，今年1 月曾超过90%，未来预计还将继续维持上行态势。
不过，核心区域的大户型这一趋势却可能为不少人所忽略。还是以上海为例，数据显示，2018 年上海内环之内的平均单套面积已经高达175 平米，内外环间和外环之外的平均单套面积分别为115 平米和96 平米，而且内环之内的单套面积还呈现出波动上行态势。
核心城区新建商品房的“大户型化”和“改善化”会带来什么？一是核心区“小户型”越来越少，但小户型恰恰备受承租客青睐，这就意味着单身公寓或小两房的租金存在越来越大的上行压力，进而将房租上涨压力传导至其他户型。二是“大户型化”和“改善化”趋势也会让核心城区内投资型购房的人可能会越来越少。核心城区内越来越多的自住性购房和趋势上越来越少的投资性购房意味着能够用于对外出租的房源趋也意味着能够用于对外出租的房源趋于减少，房租存在上行压力。
基于上述视角，上述报告就房租上涨提出了与货币宽松、租售比偏低、房屋租赁乱象、整治违拆后的供给短缺等完全不同的解读：90平米以下小户型的成交占比基本成为城市房租变化的趋势性决定力量。而至少从上海、深圳两地的数据来看，小户型的成交套数占比的下降确实对房租带来了上行压力。
不同归因，决定了不同解药
关于货币宽松、租售比偏低、房屋租赁乱象以及少数城市整治违拆后的供给短缺等房租涨价归因，想必大家已经读过很多，这里就不再赘述。
研究房租上涨的原因，当然不只是为了找原因，更重要的是，不同研报基于对房租上涨原因的不同归因，对房租上涨趋势的判断也出现了截然不同的解读。
比如，国泰君安宏观团队将房租的上涨原因归为应届生毕业离校加之大城市房价高、购房资格限制严格、大城市整治群租等措施导致的租赁房源供给阶段性下降等原因，因此做出的判断是近期房租上涨的可持续性不强，后续伴随住房租赁市场的规范，配套政策和监管措施的补充和完善，大城市暂时性的房租上涨有望回归合理。
又比如，国海证券的宏观团队则认为供给收缩与租房市场垄断势力加强可能是造成部分城市租金上涨的基本面方面的原因，但还有媒体关于房价大幅上涨报道的过度解读。 其表示，一些数据可能因为样本代表性有限存在高估，例如房天下数据显示上海房租上涨19.5%，但按照上海房屋租赁办公室公布的数据上海房租今年7月之前连续下跌9个月。同时，一些旅游城市的租金上涨可能与旅游旺季有关。此外，企业以规模化经营方式进入租赁市场，通过房屋改造提升租赁房屋的品质，并提供了差异化的服务（如短租），这种情况下租金上涨不宜于简单称为涨价。
但若是基于东兴证券提出的城区与郊区错位和大小户型错位这个新思路，得出的结论就是核心城市的房租上涨可能并非短期现象：不论是核心城市房地产发展阶段日益从“刚需型”转向“改善型”，还是随着城市核心区土地越来越稀缺，以及受“二孩”政策放开、城市圈化带来“阶梯型”房屋需求格局、房企开发运营模式变化和房产税加速出台等因素影响，核心城区90平米以下小户型的商品房供给量趋于下降，核心城市的房租在趋势上存在上涨压力。
在这一轮的房租涨价中，很多自媒体第一时间痛斥制造了租赁乱象的中介公司和背后的资本，可如果是深层次的供需出现问题，就算严惩制造了租赁乱象的中介公司，本质上并不能解决问题。不过，人难免都有套用已知原因来阐释复杂事实的天性，抓住了一些方面就以为解决了问题。但事实上，租房市场是一个复杂的生态系统，想得越深、才可能找到症结，解决问题。
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