1月29日，成都住房公積金管理中心關於印發《成都住房公積金個人住房貸款 實施細則》的通知，引發熱議。剛剛，官方正式解讀出爐。
一、修訂背景
2018年10月，成都住房公積金管理委員會印發了《成都住房公積金個人住房貸款管理辦法》（成公積金委〔2018〕6號）。
為了細化《貸款管理辦法》的相關規定，確保住房公積金貸款管理規範運作，適應國家房地產市場宏觀調控政策的要求及我市房地產市場環境的變化，防範貸款風險，成都住房公積金管理中心在充分調研和學習借鑑的基礎上，結合實際情況，修訂了《成都住房公積金個人住房貸款實施細則》。該《細則》經成都住房公積金管理中心2019年第1次主任辦公會審議通過，將於近期實施。
二、修訂依據
1.《住房公積金個人住房貸款業務規範》（國家標準，GB/T 51267-2017）；
2.成都住房公積金管理委員會《成都住房公積金個人住房貸款管理辦法》（成公積金委〔2018〕6號）；
3.四川省住房和城鄉建設廳《關於開展住房公積金政策執行情況檢查及風險隱患排查工作的情況通報》（川建金管〔2018〕961號）。
三、主要調整內容及政策解讀
（一）關於異地貸款職工
《細則》第四條：在本市（含省級分中心、石油分中心，下同）正常繳存住房公積金的職工（含個人自願繳存者），可向成都公積金中心申請公積金貸款。
在本市以外的公積金中心（以下簡稱異地中心）正常繳存住房公積金的職工，可向成都公積金中心申請公積金貸款。
解讀：根據《關於住房公積金異地個人住房貸款若干具體問題的通知》（建金〔2016〕230號）的相關規定及四川省住房和城鄉建設廳《關於開展住房公積金政策執行情況檢查及風險隱患排查工作的情況通報》（川建金管〔2018〕961號）的工作要求，在異地公積金中心正常繳存的職工也可向成都公積金中心申請公積金貸款，取消了異地貸款職工需具有成都市戶籍等規定，享有與同本地貸款職工同等的權益。
（二）關於公積金貸款累計次數
《細則》第七條：借款申請人在首次公積金貸款結清後，可再次申請公積金貸款，但公積金貸款累計次數不得超過兩次。
解讀：根據四川省住房和城鄉建設廳《關於開展住房公積金政策執行情況檢查及風險隱患排查工作的情況通報》（川建金管〔2018〕961號）的工作要求，借鑑了行業中心做法，為了進一步體現國家“房住不炒”的要求，惠及更多剛需購房職工的貸款需求，增加了公積金貸款累計次數不得超過兩次的規定。
（三）關於公積金貸款住房套數的認定標準
《細則》第九條：公積金貸款住房套數的認定標準。
1.屬於下列情形的，認定為購買首套住房，執行首套房公積金貸款政策：
無住房且無未結清的住房貸款。
2.屬於下列情形之一的，認定為購買第二套住房，執行第二套房公積金貸款政策：
（1）有一套住房但無未結清的住房貸款；
（2）無住房但有一筆未結清的住房貸款；
（3）有一套住房，有一筆未結清的住房貸款，且為同一套住房（須提供借款合同及房屋權屬資料等佐證資料）。
3.屬於下列情形之一的，認定為購買第三套及以上住房，不予貸款：
（1）有兩套及以上住房；
（2）有兩筆及以上未結清的住房貸款；
（3）有一套住房，有一筆未結清的住房貸款，且非同一套住房。
《細則》第十條：符合下列情況的，經成都公積金中心經辦部門認定後，可不納入住房套數計算：
（一）選擇貨幣補償的棚改項目被拆遷的住房，提供被拆遷房屋補償安置合同和補償安置合同備案表等；
（二）集體土地上修建的住房，提供農村房屋的產權權屬證書和當地房管部門出具的房屋信息摘要等。
解讀：根據《成都住房公積金個人住房貸款管理辦法》（成公積金委〔2018〕6號）、《關於住房公積金異地個人住房貸款若干具體問題的通知》（建金〔2016〕230號）的相關規定及四川省住房和城鄉建設廳《關於開展住房公積金政策執行情況檢查及風險隱患排查工作的情況通報》（川建金管〔2018〕961號）的工作要求，進一步體現國家“房住不炒”，的要求，精準支持剛需職工住房消費，結合本市實際，嚴格界定公積金貸款住房套數的認定標準。
（四）關於徵信逾期記錄應用
《細則》第十三條：申請公積金貸款時，借款申請人存在以下情形之一的，不予貸款：
1.個人徵信系統、公積金貸款信息系統等存在以下不良信用記錄之一的：
（1）當前貸款逾期的，或擔保人代償的；
（2）近兩年內，貸款連續逾期超過6期或累計逾期超過12期的；
（3）存在呆賬、核銷、止付、被強制執行等的。
1.被納入失信被執行人名單的。
2.存在提供虛假資料、虛假承諾等情形的。
3.被納入住房公積金失信行為登記的。
4.存在其他可能影響公積金貸款安全情形的。
《細則》第二十條：申請公積金貸款時，借款申請人近兩年內存在下列逾期情形之一的，最低首付款比例相應提高30%：
1.貸款連續逾期超過3期但未超過6期的，或累計逾期超過6期但未超過12期的；
2.信用卡連續逾期超過6期的，或累計逾期超過12期的。
《細則》第二十一條：借款申請人的信用狀況以個人徵信系統、公積金貸款信息系統等查詢結果為依據，同時結合具體逾期時間、逾期金額等因素綜合評估，不依據商業銀行開具的非惡意逾期證明等。
如因信用卡年費、掛失手續費等產生的逾期記錄，應提供商業銀行開具的說明或流水明細，經認定後可不納入逾期期數計算。
解讀：為推進誠信社會建設，提升繳存職工誠信意識，防範貸款潛在風險，借鑑行業中心及商業銀行的經驗，重點關注近兩年內出現的逾期情況，採取拒貸或提高其首付款成數的措施，以控制貸款風險。
（五）關於所購再交易房不予貸款的情形
《細則》第十四條：申請公積金貸款時，所購再交易房存在以下情形之一的，不予貸款：
（一）買受人與售房人之間存在夫妻、父母、子女關係的；
（二）樓齡超過20年，磚木結構，無獨立廚衛，被有關部門鑑定為危房，被有關部門認定為已改變產權用途，或存在其他不宜處置情形的。
解讀：為防範職工通過直系親屬間交易買賣套取公積金貸款的風險，借鑑了行業中心做法，對所購再交易房的買受人與售房人屬於直系親屬關係的情形不予貸款。
（六）關於收入還貸比
《細則》第十九條中的：借款申請人償還住房貸款月還款額不得高於月收入的50%。住房貸款月還款額是指個人徵信系統顯示的住房貸款月還款額和申請的當筆公積金貸款月還款額之和。
解讀：根據住建部《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》（建金〔2015〕150號）的相關規定，及四川省住房和城鄉建設廳《關於開展住房公積金政策執行情況檢查及風險隱患排查工作的情況通報》（川建金管〔2018〕961號）的工作要求，強化公積金貸款的風險管理，借鑑了行業中心及商業銀行的經驗，嚴格審查借款申請人的還貸能力。
（七）關於貸款結清前應繼續履行繳存義務
《細則》第三十四條：在貸款結清前，借款人應按照借款合同約定及相關規定，繼續繳存住房公積金，其住房公積金賬戶存儲餘額優先用於償還公積金貸款。
解讀：為保障貸款權利與繳存義務的一致性，切實防範違規套取貸款風險，明確借款人貸後的繳存義務，強化借款人的繳存意識。
四、解讀人
解讀機構：成都住房公積金管理中心貸款管理部
解讀人：張增（86279301）、陳江璐（86279619）
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