現售時代 即將來臨？
早在9月下旬，廣東省擬取消商品房預售制的傳聞一出，便立刻引起了不少中小房企的恐慌。隨後，廣東省房協回應稱，傳聞內容只是就擬定內容進行內部討論。
而隨著全國首個現房銷售試點的正式亮相，是否意味著房地產現售時代的來臨呢？
眾所周知，目前實行的商品房預售制度，存在不少問題，例如工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等。
更有部分業內人士認為，在預售制度的溫床下，多年來不少資本湧入樓市，間接助推了地價和房價的非理性上漲。
不僅如此，大量良莠不齊的房企湧入市場，也催生了不少樓市亂象。例如各地政府近來嚴打的投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房企和虛假房地產廣告等房地產亂象。
圖表：國內主要的預售資金監管模式
圖表：部分城市預售資金解凍節點
全國首個商品房現房銷售試點項目——深圳龍華金茂府正式亮相，引起了市場的強烈關注
據悉，龍華金茂府總建面約20萬平米，共建設有7棟超高層住宅，包含兩棟樓為44層，五棟樓為47層，樓棟地下兩層，裙樓地上兩層，配套底層商業和幼兒園。
項目包含155平-240平的4-5房，精裝修現樓。同時，樓盤位於深圳龍華地鐵4號線上塘站附近，地理位置較為優越。
但作為備受矚目的全國首個現房銷售試點，龍華金茂府項目上建設的商業、住宅等建築物，不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後才能以現售形式對外銷售。
對一些中小房企來說，預售制是其高效回籠資金、擴張發展同時賺取利潤的“救命稻草”。如果“一刀切”，取消預售制，大部分中小房企將很有可能遇到資金鍊斷裂的“滅頂之災”，對整個房地產市場來說，也會形成強烈衝擊。
對龍頭房企來說，取消預售制，直接實行現售制，也是吃不消的。就連龍華金茂府的“操刀人”——中國金茂，也表示現售制與預售來比，資金方週期加長，資金成本自然增加較多。
對於房地產這樣的資金密集型行業，現售制勢必會在短期內衝擊上市公司的財報，影響多方利益。
當然，對於廣大有住房需求的消費者來說，現售制是一個大利好。儘管從表面上看，期房似乎比現房在價格上有一定優惠。但從實際角度考慮，現房的房屋價格基本穩定，不會像期房那樣出現大幅波動。此外，期房只能看到效果圖，實際房屋和效果圖可能差距不小。
最最重要的是，什麼是現房？擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。現房基本可以滿足“拎包入住”的需求，即便是毛坯房，購房者只需要裝修好便可入住。省去了購房者對房產證漫長的等待時間，以及等待交房期間的租金支出。
商品房預售制度國外經驗
除中國外，世界上許多其他國家均存在商品房的預售制度或類預售制度。
日本——預售需獲得政府許可且完成定金保全措施
日本的房屋預售（日語稱為“青田賣”）出現在二戰後國內住宅有大量需求的時期，但當時由於缺乏有效的監管機制，開發企業不規範的預售行為侵害購房者權益的事件時有發生，引起了不少的交易糾紛。為規範商品房銷售行為，日本政府通過立法，原則上禁止商品房預售這一交易方式，但是，如果開發商能獲得政府部門的建築許可，並完成“預售房定金保全措施”，仍可進行商品房預售。
關於商品房預售中，購房資金的支付和監管，日本相關法律規定，購房者在與開發企業簽訂商品房預售交易合同時，只需支付10%-20%左右的定金，餘款要到商品房竣工交付時才向開發企業支付。購房合同簽訂後，預購者便可向銀行申請貸款，但銀行要在交房後才發放貸款，且為了保障預售房定金的安全，開發企業應向金融機構申請購房者定金的擔保或保險。
韓國——設立預售資金專用賬戶
韓國政府對商品房預售實行了嚴格的許可管理，韓國的開發企業首先必須獲得大韓住宅保證株式會社（國家出資設立的為避免預購人損失和維持社會秩序穩定的公司）的預售許可（韓國稱為“分讓”），才可向政府申請房屋預售。韓國開發企業在商品房項目竣工前，可收到房屋買賣價款總額80%預付款。開發企業在房屋預售時必須開具“預售資金專用賬戶”，購房者的預付款項均匯入該賬戶。政府不直接監管專用賬戶，整個監管過程主要由建設業協會承擔和完成。
美國——本質為“現房”銷售
在美國的新房市場中，無論聯邦還是各州，對於期房預售行為都沒有法律限定，預售並不需要政府頒發特殊的許可證，而是由買賣雙方依據合同自行約定。各州的房地產委員會雖然有一些監管的規定，但服從於買賣雙方協商確定的預售合約。購房款的支付時間、方式和使用主要取決於雙方的信用情況。
通常是簽訂合約時買者支付5％至10％的保證金，施工到某一程度時支付一部分金額，完工時最後清算。購房者所交付的首付款被存在一個特殊的賬戶上，直到正式交房時，開發商才能拿到這筆錢。可見，在美國的房地產預售中，最重要的是通過法律手段進行監管，即雙方通過合同來定義商品的屬性、各自的責任義務，並嚴格遵照合同來執行。
法國、新加坡——按工程進度支付款項
根據法國法律規定，商品房交易須簽訂前期合同，購房者按規定存放訂金後，開發商承諾預留房地產給購房者。同時，前期合同簽訂後，購房者立即取得土地和現有建築的所有權，並按施工進程向開發企業支付購房款。購房者支付的定金可存放在購房者的銀行賬戶，或存放在具有法定資格從事此類事務的專門機構或公證處。正式交易後，銀行、專門機構或公證處可解除對訂金的管制並作為購房款的一部分劃給開發商。法國商品房預售中，購房款支付須分期進行，其中，地基建好時付到35%，主體完工時付到70%，全部竣工時付到95%，剩餘的5%用作為押金在入住時支付，以確保開發企業按規定執行合同。
在新加坡，開發商需要獲得政府批准的建房計劃和銷售許可後才能開始售賣期房。同時新加坡的商品房預售資金監管不僅限於開發商，還對購房者進行了一定的約束。對開發商要求，只有通過政府審批的建造規劃和取得相關資格執照的房地產企業才可以進行商品房預售，同時規定開發商的房屋預售合同為格式合同，並且，購房者所交付的購房款和定金，必須存入銀行專門建立的一個賬戶裡，開發商從該賬戶提取的現在只能用於工程建設。對購房者要求，預購人要按照房屋工程建造進度分期支付一定比例的房款。購房者在同開發商簽訂房屋預售買賣合同後，須交付總房款的20%作為定金；在開發商完成房屋工程的地基打造和整體框架後再交付10%；待房屋工程的基礎設施——水電、門窗、牆磚等完工後再交付5%；經確認未存在第三人對房屋主張物權的情形後再交付25%，最後等到房屋工程全部完工後再交付剩餘的15%。
通過以上對歐美髮達國和東南亞國家及地區商品房預售管理的比較可以得出如下啟示：
第一，預售制度是市場經濟的產物，作為商品房的營銷模式，對推動房地產行業的發展發揮了重要作用；
第二，預售需要具備一定條件，且不論是否許可，都要受到法律的約束；
第三，預售款基本上都是按照施工進度，採取分期付款的方式支付，而非開發企業融資的主要渠道；
第四，預售資金基本都置於政府或第三方監管之下；
第五，預售制度設計向購房者傾斜，以保護購房者的權益為基礎設計制度。
預售制度一次性全面取消具有挑戰性
行業——房企資金鍊安全面臨壓力
金融體系——有可能導致風險傳導
所以說，總體而言，放眼當下，預售制仍舊是房地產市場主流的銷售制度，輕易捨棄，勢必牽一髮而動全身，引起地產行業的強烈震動。
中國房地產企業，似乎到了需要由“量”轉“質”的階段。事實上，即使沒有取消預售制，房地產企業的“大洗牌”，已經拉開了序幕。
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