不動產投資鐵律：先住宅再公寓，先商鋪再寫字樓。
道理大家都懂，但口袋裡的鈔票在抗議，房本上的名額在抗議。這才有了住宅之外，公寓市場的火熱。
文章開始前，我們先來看一個“悲傷”的故事
有位親愛的讀者吐槽了自己一段失敗的“置業經歷”。
2017年她買了莞城某盤一套70年產權的二手公寓，加上稅費一共43萬左右，現在想脫手，中介放價僅41萬！
虧了利息，保本賣，3個月還沒有賣出。當初買這個公寓主要考慮到70年產權，方便小孩讀書。現在想換住宅，但卻被這個“住宅公寓”佔了名額。
而更慘的是，該位女士還於東城置有一套小產權房，現在是處於兩套都賣不出去的尷尬處境。目前該業主莞城的公寓每月收租1400，內心勉強平衡一點點。
又是小產權又是公寓，一名網友直接說她投資思路出了問題。
這位業主買下的二手公寓，位於城區，虧本一萬也賣不出去，只能靠每月收租勉強緩解壓力。出租問題不大，轉手賣卻難的情況其實不少。
1 公寓還能買嗎？
能！但要謹慎，選好地段和產品。
畢竟買住宅就沒風險了嗎？同樣有！
無論是公寓還是住宅，置業關鍵還是在於多看多瞭解，摸清門道。
公寓的購買客群主要集中在有點資金的投資客和婚前過渡的小年輕。
對於投資客來說，公寓的不限購不限貸簡直太方便了，有閒錢置辦幾套公寓，收租、轉手賺差價。
而對於小年輕來說，正相反，手上資金有限，買不起住宅，先買一套門檻低的公寓過渡成為很多人的選擇。由於家庭自住的不實際，公寓產品說到底還是一種投資產品。
據不完全統計，目前東莞市在售公寓項目五十餘個。（文末有詳細名單~）
在開發商積極供貨的背後，產品魚龍混雜。這更加考驗買房功夫，告別躺賺的時代，這年頭買房沒點“算計”是要交不少智商稅的!
2 可上車，但要謹慎再謹慎！
看清屬性：謹防不良開發商“掛羊頭賣狗肉”
今年8月，佛山某樓盤涉嫌“虛假宣傳違規銷售”一事傳的沸沸揚揚，開發商將辦公用房裝成公寓樓盤，出售給購房者，其中涉及業主高達5800多戶。
住宅可居住可落戶，公寓雖不能用於落戶和入學，但起碼可以居住，而辦公用房是明令禁止有居住用途的。
我們知道很多公寓是有託管服務，包括幾年返租計劃，每月保底返XX元，直接做甩手房東就行，對於有投資需求的人來說，好像怎麼算都是一筆不會虧本的買賣。但卻算漏了託管方經營不善跑路無人管現象。
今年9月，南城陽光城摩都公寓產品因託管方經營不善，託管協議不能繼續執行，而協議是業主與託管方籤的，開發商不管，一時間幾百戶業主紛紛崩潰。
在這些前車之鑑背後，避雷之路也更加清晰。接下來拼的就是各位購房者的“眼光”了，好產品自己可不會喊你來買它。
3 政策持續收緊，公寓項目或成“有限資源”
實際上，公寓只是一個約定俗成的說法。
在我國的建設用地分類中，並沒有“公寓用地”這種說法。相比而言，居住用地、商業用地、公共設施用地、工業用地、物流倉儲用地這些才是我們常見的用地類別。
而公寓和辦公用房都從屬於“商業用地”性質。在很多城市，公寓也是以商業辦公用地的名義進行建設的，東莞市場上在售的公寓產品基本屬於這類，只有個別項目是住宅性質、公寓用途，也就是我們所稱的“住宅公寓”。像前面的“悲傷”業主買的就是住宅公寓，即有70年產權，但這種性質的產品目前市場上比較少。
早年由於政策環境寬鬆，寫字樓市場“冷淡”，開發商紛紛熱衷於開發公寓產品，但從嚴苛一點的角度來看，從商辦用途公寓的誕生之日開始，其實就是在“邊緣試探”。因為嚴格意義上來講，這類產品實際上是不能用來居住的。
在政策寬鬆的時候，或許可以打一打擦邊球，但隨著法規的不斷健全與完善，住房市場越來越透明與規範，對於商辦產品的管制也成為一大重心。
其中北上廣先發制人。
早在2017年，北京就出臺了相關政策，明確規定商業、辦公類項目“不得擅自改變為居住等用途”，且最小分割單元不得低於500㎡，500㎡以上的公寓不可能存在吧！
同年上海“不甘示弱”，全面叫停公寓項目，明確辦公用地、商業用地不得建設公寓式辦公、酒店式公寓，一度連酒店式公寓都叫停了。簡單來說就是，上班的地方不能睡人，睡一宿那種的都不行。
而廣州也曾出臺了相關規定，但相比北京上海稍有放鬆，新建商業公寓只能出售給企業，不得出讓給個人，後來雖有所放鬆，但這一政策帶來的影響同樣不容小覷。
政策的風向變動，體現的是國家對於商辦市場的出手管制與重視，對於購房者來說，違規產品將更少出現，聚光燈之下黑點散去。
4 東莞尚處投資窗口期 抓緊時間上車
從目前東莞的情況來看，對這類商辦用途的公寓產品還沒有具體的調控政策出臺，這或許留下了一個投資窗口期。
對於東莞的購房者來說，公寓產品並非不能考慮，對於一些好地段的，好品牌的投資價值顯而易見，但購房者需要的是再多加一份警惕之心。
在目前的政策環境下，市面上在售的公寓產品可以算是“有限資源”了。一些合規的項目值得入手的要抓緊上車了，畢竟錯過可能再無。
無論是住宅還是公寓，無論是商鋪還是寫字樓，都沒有百分百的盈利， 100分的投資產品本來就不存在。
5 目前東莞在售公寓項目
（表格中為不完全統計，具體以實際為準）
閱讀更多 東莞房產壹線 的文章
