05.17 如何破解住房租賃市場的痛點

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十九大報告指出，“我國社會的主要矛盾已經轉化為人民群眾日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”，解決這一矛盾的關鍵之一，就是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。在這一頂層設計的主導下，我國房地產市場將由此前的“以購為主”轉向“租購併重”，租賃市場有望形成新的藍海，這對金融支持提出了更高的要求。

一、制約租賃市場發展的兩個因素

隨著房地產業近些年的飛速發展，我國家庭住房自有率持續提升，2015年底已經接近90%，與此同時，租賃市場卻始終停滯不前。據統計，2015年全國租房比率僅有11.6%，核心城市在30%左右。相比之下，美國、日本全國租房比率都在35%以上，核心城市達到50%。限制租賃市場發展的因素，主要集中在需求端的“重購輕租”以及供給端的供應不足。

從需求端來看，重購輕租觀念長期存在，租賃只被視為過渡選擇。之所以出現這種情況，除了“居者有其屋”的文化傳統之外，更根本的原因在於租房只能在一定程度上獲得房屋的部分居住屬性，卻很難獲得相應的社會公共服務、穩定居住權利以及財富增值效應。因此，租房只被新畢業大學生、務工人員以及各種“漂”們作為在大城市的臨時落腳點，一旦有條件，他們仍會義無反顧地選擇買房。

從供給端來看，租賃市場上無論供給規模還是供給質量都明顯不足。目前我國出租房約有1億套，其中絕大多數為個人出租，機構化率不足10%，遠低於美國的30%和日本的80%。企業之所以不願意涉足租賃市場，一方面是由於拿地—建房—出售的快週轉方式極具誘惑力，另一方面則是由於租售比偏低，投資吸引力不大。如2016年北京地區為1:640，上海地區為1:547，遠低於國際上1:200-300的平均水平，這意味著年出租回報率在1-2%之間，甚至不如存款。同樣，由於租售比偏低，個人投資者也大多更看重房子的升值空間，而不是租賃價值，寧願空置也不願出租。

因此，要實現租賃市場的發展，必須要補足這兩個短板，一方面要改善居民的租房體驗和對未來的預期，另一方面要提高租賃市場的供給規模和質量。近兩年來，國家在這兩方面明顯著力，阻礙租賃市場發展的因素正逐步破冰。

二、租賃時代正呼之欲出

近兩年來，政府明顯加大了對租賃住房的支持力度。2016年6月，國務院發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，2017年7月，九部委出臺《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，當年8月，國土部和住建部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。與此同時，地方政府也已積極落實中央精神，相繼出臺了細則。住房租賃市場正在進入有頂層設計、有具體政策扶持、參與主體積極性被充分調動的新時期。

一方面，租賃房源的規模和質量都有望得到提升。供給改善主要體現在三個方面：一是允許將商業用房和工業廠房等按規定改建為租賃住房，特別是商業用房，由於在限購政策下禁止交易，可通過轉租獲得新的用途；二是推出大量低價租賃用地（如集體用地等）用於新建租賃用房，在降低企業拿地成本的同時，提高租賃企業或主體的投資回報；三是注重培育機構化、規模化租賃企業，不少大房企都已開始涉足租賃市場，地方首批國有租賃住房企業也已掛牌成立。

另一方面，租賃市場的痛點正在逐漸改善。一是推進租售同權。以廣州為代表的城市已提出“租售同權”，居民憑藉租賃合同可以獲得包括子女教育權在內的公共服務。就大城市而言，完全同權短期內還難以實現，但這一方向無疑代表著未來的發展趨勢。二是保障合法權益。去年底的中央經濟工作會議明確提出，“要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益”，隨著機構化企業進入租賃市場，租戶的體驗和安全感有望得到提升。三是抑制房價漲幅。房價上漲會使一部分租賃房源轉租為售，加劇租賃市場的供求矛盾，並使一部分民眾受恐慌情緒驅動進入商品房市場。所以中央反覆強調，要保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，目的就是防止房價大幅反彈，保證房地產的居住屬性，使暫時租房的民眾不至於有“上不了車”的感覺，緩解焦慮情緒。

可以看出，隨著房地產從支柱產業轉為民生產業，房地產市場由增量模式轉為存量模式，地方政府由賣地財政轉向稅收為主，市場供給主體由個人轉向機構化、規模化企業，房地產業的租賃時代已經呼之欲出。

三、租賃市場有望成為新的藍海市場

與發達國家相比，我國的租賃市場還存在巨大的發展空間。目前國內租賃市場年租金規模在萬億左右，僅佔房屋銷售規模的7%左右，而美國、英國的佔比則分別為31.97%和41.35%。在供給質量和制度環境改善之後，租賃市場有望獲得更快發展。

按照《國家新型城鎮化規劃》的進程，2020年我國仍有2億以上的流動人口，且繼續向沿海、沿江、沿主要交通線地區聚集。據鏈家研究院預測，3-5年後，國內將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元人民幣；未來10年，國內租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人；2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。一個龐大的租賃市場正在逐步形成。

需要強調的是，這個市場將主要集中在一二線城市。統計數據顯示，中國40%的外來人口集中在北京、上海、深圳、廣州、東莞、杭州等前10大城市，80%的外來人口集中在前50大城市。以這些一二線城市為依託，各方機構都已開始佈局，並且初步形成了三足鼎立的局面。

一是商業銀行。商業銀行主要針對房主開展“存房業務”、對租戶發放“法人租賃住房貸款”的方式佈局租賃市場。目前，工、農、中、建、交等大行已與大約30個省市簽署了住房租賃市場發展戰略合作協議，合計提供的意向性授信支持金額超過萬億元。其中建設銀行憑藉其在住房金融領域的先天優勢，成為其中的先行者，目前已經推出了存房業務、按居貸，並打造了具有自主知識產權的租房租賃綜合服務平臺。

二是BAT等科技巨頭。科技巨頭憑藉其信息技術的先天優勢，搭建租房平臺，並引入各自的信用評級體系，開展分期租房服務。如騰訊與深圳市住房和建設局已於去年年底正式啟動了深圳市住房租賃交易服務平臺項目；阿里巴巴和杭州市政府在杭州打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，將公租房、長租公寓、開發企業自持房源、中介代理房源、個人出租房源等納入平臺管理，並引入淘寶評價體系和芝麻信用體系；百度也已推出百度租房平臺和百度有錢花租房分期服務。

三是大型房地產企業。不少房地產商已開始向城市服務運營商轉型，以100%自持、自持70年的條件開始拿地；目前排名前30位的房地產商中，已有1/3以上涉足長租公寓；地產商還在資產證券化方面進行試水，去年以來，已有數單REITs先後在深交所、上交所獲批發行，為開發商和長租機構提供了退出機制，一個完整的商業閉環已經初步形成。

四、金融如何支持租賃市場發展

住房租賃市場的發展需要大量資金，而且其收益的變現需要很長時間，因此迫切需要金融支持。年初舉行的央行2018年工作會議提出，今年將“完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系”，3月中旬央行副行長潘功勝在接受採訪時也表示，今年將就金融支持住房租賃市場發佈相關文件，有望上半年出臺。

從整個租賃業務的鏈條來看，金融支持應主要集中在企業端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產證券化與退出機制等相關環節。如上文所述，相關金融機構已在這些領域進行了積極的嘗試。除此之外，政策還需在以下幾個方面加強引導：

一是創新業務模式，實現與住房租賃的有效鏈接。我國的住房租賃市場在發展的過程中必然會出現供應主體多樣化，各種專、兼營住房租賃企業會陸續誕生。金融機構應充分分析這些企業盈利模式和運行特點，並不斷創新交易模式和提高服務效率，進而有效支持住房租賃市場發展。

二是重視平臺搭建。與購房市場客戶相比，租賃市場客戶信用資質相對“次級”，且缺乏有效抵押，因此金融機構要做好租賃徵信平臺的搭建，對租戶及業主信息進行篩選，以有效規避違約風險可能帶來的損失。

三是完善融資方式和退出機制。鼓勵商業銀行試點發放集體用地抵押貸款，支持專業化住宅租賃機構發行企業債券、租約證券化，逐步擴大住宅REITs試點，為租賃機構提供更靈活的融資方式和退出機制，加速機構化趨勢，推動租賃市場規範化建設。

四是做好風險防範。與個人住房抵押貸款匹配的風險策略不同，租賃貸款業務要更加依賴基於人的、實時跟進的風控手段，金融機構需做好租賃業務的風險防範。另外，在業務發展不確定的早期嘗試階段，可以考慮成立專門的子公司獨立運營以隔離風險。