05.17 如何破解住房租赁市场的痛点

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十九大报告指出，“我国社会的主要矛盾已经转化为人民群众日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，解决这一矛盾的关键之一，就是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。在这一顶层设计的主导下，我国房地产市场将由此前的“以购为主”转向“租购并重”，租赁市场有望形成新的蓝海，这对金融支持提出了更高的要求。

一、制约租赁市场发展的两个因素

随着房地产业近些年的飞速发展，我国家庭住房自有率持续提升，2015年底已经接近90%，与此同时，租赁市场却始终停滞不前。据统计，2015年全国租房比率仅有11.6%，核心城市在30%左右。相比之下，美国、日本全国租房比率都在35%以上，核心城市达到50%。限制租赁市场发展的因素，主要集中在需求端的“重购轻租”以及供给端的供应不足。

从需求端来看，重购轻租观念长期存在，租赁只被视为过渡选择。之所以出现这种情况，除了“居者有其屋”的文化传统之外，更根本的原因在于租房只能在一定程度上获得房屋的部分居住属性，却很难获得相应的社会公共服务、稳定居住权利以及财富增值效应。因此，租房只被新毕业大学生、务工人员以及各种“漂”们作为在大城市的临时落脚点，一旦有条件，他们仍会义无反顾地选择买房。

从供给端来看，租赁市场上无论供给规模还是供给质量都明显不足。目前我国出租房约有1亿套，其中绝大多数为个人出租，机构化率不足10%，远低于美国的30%和日本的80%。企业之所以不愿意涉足租赁市场，一方面是由于拿地—建房—出售的快周转方式极具诱惑力，另一方面则是由于租售比偏低，投资吸引力不大。如2016年北京地区为1:640，上海地区为1:547，远低于国际上1:200-300的平均水平，这意味着年出租回报率在1-2%之间，甚至不如存款。同样，由于租售比偏低，个人投资者也大多更看重房子的升值空间，而不是租赁价值，宁愿空置也不愿出租。

因此，要实现租赁市场的发展，必须要补足这两个短板，一方面要改善居民的租房体验和对未来的预期，另一方面要提高租赁市场的供给规模和质量。近两年来，国家在这两方面明显着力，阻碍租赁市场发展的因素正逐步破冰。

二、租赁时代正呼之欲出

近两年来，政府明显加大了对租赁住房的支持力度。2016年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2017年7月，九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，当年8月，国土部和住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。与此同时，地方政府也已积极落实中央精神，相继出台了细则。住房租赁市场正在进入有顶层设计、有具体政策扶持、参与主体积极性被充分调动的新时期。

一方面，租赁房源的规模和质量都有望得到提升。供给改善主要体现在三个方面：一是允许将商业用房和工业厂房等按规定改建为租赁住房，特别是商业用房，由于在限购政策下禁止交易，可通过转租获得新的用途；二是推出大量低价租赁用地（如集体用地等）用于新建租赁用房，在降低企业拿地成本的同时，提高租赁企业或主体的投资回报；三是注重培育机构化、规模化租赁企业，不少大房企都已开始涉足租赁市场，地方首批国有租赁住房企业也已挂牌成立。

另一方面，租赁市场的痛点正在逐渐改善。一是推进租售同权。以广州为代表的城市已提出“租售同权”，居民凭借租赁合同可以获得包括子女教育权在内的公共服务。就大城市而言，完全同权短期内还难以实现，但这一方向无疑代表着未来的发展趋势。二是保障合法权益。去年底的中央经济工作会议明确提出，“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益”，随着机构化企业进入租赁市场，租户的体验和安全感有望得到提升。三是抑制房价涨幅。房价上涨会使一部分租赁房源转租为售，加剧租赁市场的供求矛盾，并使一部分民众受恐慌情绪驱动进入商品房市场。所以中央反复强调，要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，目的就是防止房价大幅反弹，保证房地产的居住属性，使暂时租房的民众不至于有“上不了车”的感觉，缓解焦虑情绪。

可以看出，随着房地产从支柱产业转为民生产业，房地产市场由增量模式转为存量模式，地方政府由卖地财政转向税收为主，市场供给主体由个人转向机构化、规模化企业，房地产业的租赁时代已经呼之欲出。

三、租赁市场有望成为新的蓝海市场

与发达国家相比，我国的租赁市场还存在巨大的发展空间。目前国内租赁市场年租金规模在万亿左右，仅占房屋销售规模的7%左右，而美国、英国的占比则分别为31.97%和41.35%。在供给质量和制度环境改善之后，租赁市场有望获得更快发展。

按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口，且继续向沿海、沿江、沿主要交通线地区聚集。据链家研究院预测，3-5年后，国内将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币；未来10年，国内租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人；2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。一个庞大的租赁市场正在逐步形成。

需要强调的是，这个市场将主要集中在一二线城市。统计数据显示，中国40%的外来人口集中在北京、上海、深圳、广州、东莞、杭州等前10大城市，80%的外来人口集中在前50大城市。以这些一二线城市为依托，各方机构都已开始布局，并且初步形成了三足鼎立的局面。

一是商业银行。商业银行主要针对房主开展“存房业务”、对租户发放“法人租赁住房贷款”的方式布局租赁市场。目前，工、农、中、建、交等大行已与大约30个省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议，合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。其中建设银行凭借其在住房金融领域的先天优势，成为其中的先行者，目前已经推出了存房业务、按居贷，并打造了具有自主知识产权的租房租赁综合服务平台。

二是BAT等科技巨头。科技巨头凭借其信息技术的先天优势，搭建租房平台，并引入各自的信用评级体系，开展分期租房服务。如腾讯与深圳市住房和建设局已于去年年底正式启动了深圳市住房租赁交易服务平台项目；阿里巴巴和杭州市政府在杭州打造全国首个“智慧住房租赁平台”，将公租房、长租公寓、开发企业自持房源、中介代理房源、个人出租房源等纳入平台管理，并引入淘宝评价体系和芝麻信用体系；百度也已推出百度租房平台和百度有钱花租房分期服务。

三是大型房地产企业。不少房地产商已开始向城市服务运营商转型，以100%自持、自持70年的条件开始拿地；目前排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓；地产商还在资产证券化方面进行试水，去年以来，已有数单REITs先后在深交所、上交所获批发行，为开发商和长租机构提供了退出机制，一个完整的商业闭环已经初步形成。

四、金融如何支持租赁市场发展

住房租赁市场的发展需要大量资金，而且其收益的变现需要很长时间，因此迫切需要金融支持。年初举行的央行2018年工作会议提出，今年将“完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系”，3月中旬央行副行长潘功胜在接受采访时也表示，今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件，有望上半年出台。

从整个租赁业务的链条来看，金融支持应主要集中在企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等相关环节。如上文所述，相关金融机构已在这些领域进行了积极的尝试。除此之外，政策还需在以下几个方面加强引导：

一是创新业务模式，实现与住房租赁的有效链接。我国的住房租赁市场在发展的过程中必然会出现供应主体多样化，各种专、兼营住房租赁企业会陆续诞生。金融机构应充分分析这些企业盈利模式和运行特点，并不断创新交易模式和提高服务效率，进而有效支持住房租赁市场发展。

二是重视平台搭建。与购房市场客户相比，租赁市场客户信用资质相对“次级”，且缺乏有效抵押，因此金融机构要做好租赁征信平台的搭建，对租户及业主信息进行筛选，以有效规避违约风险可能带来的损失。

三是完善融资方式和退出机制。鼓励商业银行试点发放集体用地抵押贷款，支持专业化住宅租赁机构发行企业债券、租约证券化，逐步扩大住宅REITs试点，为租赁机构提供更灵活的融资方式和退出机制，加速机构化趋势，推动租赁市场规范化建设。

四是做好风险防范。与个人住房抵押贷款匹配的风险策略不同，租赁贷款业务要更加依赖基于人的、实时跟进的风控手段，金融机构需做好租赁业务的风险防范。另外，在业务发展不确定的早期尝试阶段，可以考虑成立专门的子公司独立运营以隔离风险。