在房票紧缺的当下，加上银行贷款利率不断的上调，动辄30多万的首付，成了很多刚需头疼的事情。随着住宅门槛越来越高，不少的购房者退而求其次，将目光由住宅转向了公寓。刚需置业，公寓能买吗？70年产权小户型PK公寓，如何选？
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刚需自住，公寓能买么？
划重点：
刚需买公寓自住的话，有点鸡肋，具体如下：
1、前期购置成本高
40年产权的公寓首付高，首付必须50%。另外公寓的贷款年限只能贷10年。
2、中期居住成本高
公寓水电收费标准均有商业标准，高于住宅的民用收费标准。
3、后期转让税费高（重点）
以现在购买一套50万的公寓为例，三年后，非常乐观的以65万的价格进行出售，公寓转让税费计算公式为：4%*65万+6%*65万+5.6%*65万+（65万-50万）*20%。
按照这样的计算公式，实际需要缴纳的税费高达13万多，这还没有计算买房初期缴纳的各种房价以外的税款等费用，以及头三年所付出的利息。
所以，如果后期租金行情没有明显提升，如此高的税费，对于后期公寓在涨幅方面影响颇深。
此外，公寓流通性差，在二手房转让方面远不及70年产权住宅，注定了公寓的长线投资属性。2
性价比：70年产权小户型碾压公寓
虽然公寓不能落户，但不限购不限贷，不占用名额，低总价是其诱惑点，但是它却因为后期转让税费高，不像70年产权的小户型，以后卖掉，可作为大户型的首付。所以对于大多数普通投资者、过渡置业者来说，70年产权的小户型性价比要优于公寓。
70年产权小户型优点如下：
A
单身过渡
对于某些对大面积住宅望而却步处的人群，又急需一块容身之所，就可以选择一套70年产权的小户型住宅。总价低，购房压力远远小于购买大户型住宅。
B
投资需求
70年产权小户型住宅面积一般在30-70㎡之间，面积小，门槛较低。长期持有的房租回报率也很可观。
C
商业属性
在全民创业的今天，具有商业属性的小户型住宅，可满足居住、创业、办公、投资的多重梦想。
既然70年产权小户型性价比较高，那郑州主城区内的小户型房源有哪些呢？今天，笔者结合郑州市场给大家梳理下，在郑州8大区，首付20万左右，可以关注的70年产权小户型房源是谁？
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刚需资金有限，不如撩这些盘？
笔者对郑州八大区的小户型房源做了如下整理，仅供参考，具体以售楼部实际为准（不完全统计）。
如有遗漏，欢迎大家留言补充。所列楼盘并不代表推荐。小户型售完楼盘除外。
金水区：万创都市公馆、城果。
惠济区：美景麟起城、绿地璀璨天城、旭瑞和昌花漾里。
中原区：旭瑞和昌城市之光、五建新街坊、保利心语、和润林湖美景。
二七区：亿辰山海间。
管城区：永恒理想世界。
区域楼盘名称户型面积（㎡）价格（元/㎡）金水区万创都市公馆
35-59待定城果50待定
惠济区美景麟起城6814900绿地璀璨天城51-5313500旭瑞和昌花漾里39-48待定中原区旭瑞和昌城市之光51-5714500五建新街坊55-6215700保利心语62待定和润林湖美景40-69待定二七区亿辰山海间39-57待定管城区永恒理想世界45-59待定
表格内容仅供参考，具体价格、在售户型面积等信息以开发商为准
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哪些能买，哪些需谨慎？
金水区
万创都市公馆
万创都市公馆位于农业路与天明路交叉口向北200米左右。处于金二环农业路黄金地段，靠近农业路高架，附近配套成熟。
目前该项目建面约35-59平米一房、68-83平米两房和86平米三房户型，70年产权住宅咨询中，价格低于周边楼盘3000元左右。
该项目卖了好多年，至今仍然证件不全，一直处于内购状态。该地块涉及到拆迁，地块小，有安置房，有一定风险，建议谨慎。此外，该项目户型也比较奇葩。
城果
城果目前建面约50-120㎡产品接受咨询，开盘时间未定，项目处于前期咨询中，具体价格待定，详细信息以售楼部为准。该项目位于东明路与商城路北100米路东，项目周边各项生活配套齐全，有学校、医院、超市、银行、公园等生活配套。
但是该项目是小开发商开发，后期开发商的运营能力和后期服务，让人揪心。建议谨慎。
惠济区
美景麟起城
美景麟起城位于文化路与英才街交汇处西南角，周边配套目前较为齐全，隔着路就是美景万科广场，配套比较齐全，项目距离贾鲁河东风渠都不太远，环境优越。
目前，项目在售三期精装住宅，建面约68平2房，均价约14900元/平，五证齐全。
绿地璀璨天城
绿地璀璨天城位于江山路与北环路交叉口，后期周边有宜家家具城，配套较为齐全，周边有地铁3号线贯穿，交通比较便利。
该项目已经于上周末开盘，全都是50-60平左右的小户型，成交均价13500元/㎡，目前，有没有剩余小户型，可以咨询售楼部。
旭瑞和昌花漾里
惠济区南阳路兴隆铺路交叉口西300米，项目虽然是小社区，但周边配套比较成熟，算是三环内地铁房，目前地铁3号线已经在建。项目产品多样，和昌的品牌口碑还算不错。
目前，旭瑞和昌花漾里建面约39-48㎡一房、77-98㎡两房、127-131㎡三房和216-257㎡四房/六房前期咨询中，预计7月份开盘。
中原区
旭瑞和昌城市之光
旭瑞和昌城市之光位于中原路西三环附近，占地比较小，仅1栋楼，距离西三环比较近，地铁1号线的辐射范围，未来有地铁10号线。距离中原万达不算太远，生活配套较完善。
该项目推出房源小户型占比比较多，有部分53-59㎡和87㎡的两房。
五建新街坊
五建新街坊容积率不低，但是项目周边地铁1号线经过，五建是建筑公司，建筑质量应该不差，毛坯样板间做的还算不错。项目配套也相对完善，规划有学校。
保利心语
保利心语二期新品前期咨询中，首推小高层/高层，建面约62-155㎡装修成品房，打造全生命周期知心产品。
从位置讲还是不错的，该项目离中原万达很近，10号地铁线将来通过，周边配套成熟。品牌开发商，产品质量与后期物业服务相对较好。该项目的容积率确实不低。
和润林湖美景
和润林湖美景位于西三环与建设路交会处北200米路东，预计推出建面约40-130平米房源，具体开盘时间待定，价格待定。项目临近西流湖生态公园，周边商场包含：中原万达广场、西元国际广场、王府井百货、大商超市等。项目临近地铁1号线。
二七区
亿辰山海间
亿辰山海间建面约39-91平米房源处于咨询中，具体开盘时间待定，该项目由亿辰房地产开发有限公司开发建设，占地面积11418平米，建筑面积39738平米。
据网友爆料，已经被这个项目坑了Ｎ多年，不点评了，谨慎。
管城区
永恒理想世界
永恒理想世界位于二环内，2号线5号线交汇的牛叉地段，价值优势明显。该项目三期建面约50-110㎡房源处于咨询中，具体开盘时间待定。
温馨提示：以上图文仅供参考，文中户型面积皆为估算，具体以售楼部信息为准。
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