在我們執業過程中,經常會有一些客戶問到有關房地產企業城鎮土地使用稅的問題,那麼該稅種何時開時繳納,又何時可以終止,現在我們就對有關政策進行一下梳理。
一、納稅義務發生時間
政策依據：《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條的規定:以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
值得注意的是，由該政策可以看出，房地產企業土地使用稅的納稅義務發生時間以合同為準，而非土地證。
那麼實務中企業取得土地使用證或已簽訂土地轉讓合同，但由於政府動遷不及時等原因，政府沒有按照合同約定時間將土地交付給受讓者，其土地使用稅納稅義務發生時間又如何確定呢？河北省地稅關於該問題的解答如下：
對於這種情況，土地受讓人應與出讓者簽訂補充協議（或重新簽訂協議），重新明確交付土地的時間，或由當地政府出具有關證明資料，經主管地稅機關確認後，可按補充協議或當地政府證明資料的時間確定土地使用稅納稅義務發生的時間。
二、納稅義務終止時間
政策依據：《財政部、國家稅務總局關於房產稅 城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。
河北省地稅關於房地產企業因商品房的出售而終止其城鎮土地使用稅納稅義務的時間如何確定的問題解答如下：
“納稅義務終止時間”應按照《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條“實物或權利狀態發生變化的當月末”執行。在實際工作中，終止繳納的時間按照實物或權利狀態發生變化孰先的原則確定，實物移交較早的，按相關移交手續（如將房屋鑰匙交付給買受人等情形）辦理的日期確定；房產證或土地證等不動產權利許可證照較早的，按證照簽發日期確定。
綜上所述，房地產開發企業應按政策規定對於該項稅款及時繳納，及時核減，避免不必要的損失。
財稅專家簡介：
趙曉鳳，女，會計師, 河北長河稅務師事務所有限公司項目經理，從事財稅工作10餘年，提供財務、稅收、管理諮詢、稅務籌劃服務，擔任多家大中型企業、上市公司稅務顧問。
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