最近，廟堂與江湖似乎都開始有個共識，樓市去庫存的任務就全國而言差不多接近尾聲了。我們的老朋友、新城控股高級副總裁歐陽捷敏銳的觀察到這一點，並進行了深入的分析，小田節選其觀點分享給業內朋友。
前天，中國建設報受部委託，在中國建築標準設計院組織了一場小型調研會，中房協領導和四家知名房企高管探討了對中央政治局會議精神的理解、對當前及下半年市場的預判，以及目前存在的問題、政策措施背景和相關建議，信息豐富、內涵深入。
其中，也交流了去庫存問題。
國家統計局數據顯示，上個月的商品住宅待售面積僅為26869萬平米，相當於2017年商品住宅銷售面積的18.6%，換句話說，按待售面積計算，住宅庫存去化週期只有2.2個月。
就全國整體來看，商品住宅去庫存策略需要調整、並且正在調整為補庫存了。商業待售面積也已明顯下降，上個月的商業待售面積為14303萬平米，僅相當於2017年商業銷售面積的1.11倍，去庫存也只需要一年時間，商業庫存去化也已經接近尾聲。
去庫存可以宣告結束了嗎？
自2015年啟動“去庫存”戰役以來，在政策的大力推動下，商品住宅庫存去化速度遠超預期。
一二線城市早在2016年就已經出現普遍性的住宅庫存短缺，最後不得不採取限購限貸政策抑制需求，保持與低水平供給相匹配的低水平需求。
今年一線城市住宅用地依然保持低水平供應，截止到8月17日，無論是建設用地面積還是規劃可建面積均相當於2017年全年的40%，預計今年也將處於2007年以來僅高於2016年的歷史低位。
未來，一線城市商品住房供應不足的矛盾還會再次凸顯。
與此同時，一線城市的租賃住房供應占比卻明顯提升。
如今年以來，上海供應住宅用地面積僅為254萬平米，相當於去年全年的41.3%。其中，租賃住房供應約佔57.4%，可售性住宅佔比僅為22.7%，可售型住宅供應被嚴重擠佔。
雖然這符合“房住不炒”的定位，但是，如果缺少可售型住宅供應，“無地可建”、“無房可售”、“無房可買”將會成為新的矛盾。
同時，用於租賃的多餘住房也會逐漸減少，“無房可租”將助推租金上漲，目前來看，這種可能性還在趨勢性增大。
儘管如此，一線城市依然沒有動力補庫存，因為控房價才是首要目標，市場越小，可控度越高。
至於需求，未來只能通過都市圈發展外遷產業和人口，讓核心城市周邊中小城鎮去匹配供應了。
北京把北三縣納入統一規劃，主動嘗試打破護城河，規劃先行、軌交跟進，有利於實現首都產業人口的疏解和城市空間人才的騰籠換鳥。
深圳則是無地可供，如果不能擴市增地，要麼，吸引人才、賦能新興產業的計劃只能落空，要麼強勢調整產業人口結構、實現騰籠換鳥。
二線城市普遍補充了庫存，截止到今年8月17日，商品住宅用地供應面積相當於去年全年的68%，明顯快於時間進度，預計今年全年住宅用地供應會超過去年。
二線城市商品住宅用地供應雖然有所增加，但遠遠不能滿足人口增長和人才引進的住房需求。
以西安為例，截止到6月20日13時，全市市外遷入共500068人，而住宅用地供應規劃可建面積僅比去年同期的842萬平米增加了23萬平米，相當於新落戶人口只能滿足人均0.46平米的住房需求。
二線城市發展租賃住房的意願相對較弱，畢竟租賃住房供地會損失土地出讓金，而二線城市對土地財政的依賴度更高。
從23個一二線城市來看，以2017年土地出讓金與一般預算收入比值作為土地財政依賴度，可以看出，土地財政平均依賴度高達80%，最高的達到154%。
因此，在耕地保護紅線不能突破、城市發展用地資源逐漸枯竭的二線城市，勢必採取維持相對低水平的土地供應，同時，力圖維持相對高水平的住宅地價，以期節約可用土地資源的同時不減少土地財政，這就最終導致城市補庫存有限性。
如果二線城市不能在吸引人口的同時，加大補庫存力度，未來，二線城市買房也將變得愈發困難，在一線城市“買不到或買不起房”的現象將在二線城市不斷複製。
三四線城市的庫存去化週期也已處於低位，進入補庫存週期。
從商品住宅銷售面積來看，三四線城市同比增長4.8%，略高於全國平均4.2%的增幅（一二線城市同比增長僅為0.2%），銷售佔比達64.5%，比去年同期僅提升了1個百分點。
截止到今年8月17日，三四線城市成交住宅用地面積與規劃可建面積均已達去年全年的83%，補庫存進度明顯超出序時進度。
並且，三四線城市庫存補充同比增速高達57%，遠超銷售增速同比，明顯是不合理的。
這在一定程度上再次證明了土地供給政策的非市場化——人是流向大城市的，但土地供給卻傾向於中小城市。
未來，有些中小城市又將回到去庫存的老路上，在這些城市不是買不到房的問題，而是將面臨政府趁機推地、房企加速去化、客戶資源消耗、房價居於高位、市場逐漸降溫的問題。
各線城市已經普遍性補充庫存，為什麼中央卻遲遲沒有宣佈“去庫存”的結束？
原因就在於，去庫存其實只是一個過程。
就像一個小賣部，當銷售不錯、存貨不足時，就需要進貨補倉，當某種貨品銷售不暢、存貨積壓，就只能停止進貨、清倉促銷。而促銷大戰見了成效，商家又會再度進貨，補充庫存，庫存來來去去，週而復始，永無了結。
由此可見，去庫存並非結果。沒有戰役的勝利，何來成果宣佈？
我們不需要宣佈取消“去庫存”、但也不適宜再提“去庫存”，而且更需要強調“去庫存”與“補庫存”的結構、力度、節奏與合理性，特別是要強調“人地掛鉤”。
其實，去庫存的本質與去產能、去槓桿一樣，都是過程因子，我們可能過於關注這個過程，而忽略了我們真正想要的結果。
我們真正想要的結果是什麼？
住房市場的核心目標應該是滿足人民群眾自住型需求。
我們還是應當回到國務院、住建部提出的“人地掛鉤”的政策邏輯，尊重城市化進程中人口的趨勢性流向，增加大城市住宅用地供給，控制中小城市住宅用地供給，滿足進城人群的居住需求和市民的改善需求，實現住房供求基本平衡。
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目前大房企庫存充足，按照企業年報，20強房企平均土地儲備達到約5652萬平米，即使未來兩年不再拿地，亦可滿足約2年的開發、銷售。
更多的中小房企已無資金可用，下半年的補庫存也將暫告一段落。
從國家統計局數據來看，雖然房企銷售額兩位數增長，但按揭貸款依然是負增長的，這也意味著銀行房貸額度依然沒有放鬆。
儘管銀行依然認為房貸是最好的資產，但在中央政治局會議“堅決遏制房價上漲”的要求下，目前銀行加大按揭貸款支持力度的可能性基本不存在。
開發貸款同樣也是負增長，下半年回到正增長的可能性也是很低的，因為定向放水更要嚴控資金流向房地產。
房企回籠資金更多依靠定金及預收款，通過提高首付比例，使得定金及預收款同比大幅增長，而且，其占房企到位資金的比例也在提高。
在目前市場供求基本平衡的情況下，購房者相對處於弱勢，預計這部分資金同比還會繼續增長。
由於銷售回籠資金納入監管賬戶，與工程建設進度掛鉤、使用受限，因此房企拿地資金更多需要依靠自籌資金。
今年以來，房企自籌資金佔比下降了0.2個百分點至32.4%，除了補充運營流動資金，用於拿地的資金還是相當緊張的。因此，淘項目就成為房企生存與發展的關鍵所在。
最近也有一些高管朋友問我：“現在是不是拿地的時候？”
也許，什麼時候都是拿地的時候，關鍵是在哪裡拿地，以及用什麼價格拿地？
比如，去年至今年上半年，棚改的三四線城市就是最好的拿地機會點，而一二線城市恰恰相反，很多項目都在相對高位被套。
一個好的項目可能救活一個企業，一個差的項目也可能拖垮一個企業。
拿地的時機固然重要，拿地的季節或許更加重要。
時機是恰到好處的時間點，比如，抄底撿漏就是抓住了最好的時機。
在火熱的夏季，還有許多城市地價房價交替上升，只要投錢進去，都會盆滿缽滿，去庫存之後，許多三四線城市中小房企也都解套了。
當秋季來臨，房價不能漲了，地價也將不漲，然而，無論是政府還是房企，大家餘錢都已不多，在儲備糧草、準備過冬的時候，好地是可以淘一淘了。
現在正是淘好地的好季節了。
如何淘好地？
一線城市特別要謹慎。
去年調控正酣之時，有個一線城市一把手市長專程到住建部交流思路，言道：“你們一定要頂住”。
想想這是很有意思的一幕，住建部是中央調控督戰隊，地方政府是主體責任突擊隊，突擊隊長回身拿槍跟督戰隊說“頂住”，顯然是擔心友軍潰退，自己變成孤軍奮戰。
一線城市的房價無法放鬆，不僅這裡是執行中央意志的風向標，而且誰也擔當不起房價泡沫破裂的責任。
只要房價被按住，收入繼續增長，房價收入比就會很快下降。
只要一線城市房價被按住，二三線城市房價泡沫就不會漲到天上去。
只要新房價格被按住，地價和二手房價就不可能繼續上漲，樓市資產泡沫就會收斂，這才能幫助我們在對抗美國的貿易、經濟、科技、金融、貨幣大大小小的戰役中站穩腳跟。
二線城市冷靜尋機會。
過去我們說過，限價令將至少持續五年。今年以來，一些房企和地方政府依然抱有放鬆房價的幻想，但最新的中央限價令——“堅決遏制房價上漲”替換了一城一策的地方限價令，住建部不僅約談二線城市，甚至約談了以往並不特別關注的三四線城市，房價上漲預期將逐漸退潮。
一些城市政府還未清醒地意識到市場正在調整，依然未能接受地價下調的現實，有的還在設置幾乎相當於起拍價2倍的拍地底價，地價依然居於高位。
但房企拿地越發謹慎，土地流拍增多，最終倒逼地價下調。事實上，只要政府降低地價預期、取消限價後置，取信於企業，土地流拍現象就會減少，房企也可以找到合適的機會，拿到房價地價差符合盈虧平衡要求的項目。
特別是一些二線城市已經抬高了參拍土地門檻，擋住了實力不足的中小房企，更是為品牌大房企創造了有序競爭、理性拿地的最好機會。
三四線城市看準做深耕。
有人認為：三四線城市應該快進快出。其實未必。
很多三四線城市人口雖然不增長了，但也沒有減少，人口淨流出並不明顯。
比如，上海高鐵通達鹽城，上海人會去鹽城嗎？答案顯然是否定的。
鹽城人會大規模流向上海嗎？似乎也不會，畢竟上海製造業逐步轉移出去，高端服務業和新興產業提供的崗位與多數鹽城流動人口未必匹配，加之上海控制人口規模和城市邊界，就業機會已並非唾手可得。
同時，因為一小時的高鐵車程，反而可能讓工作在上海的鹽城人夜晚回到鹽城生活。
浙江衢州通高鐵三年多來，常住人口不降反升，隨著城市建設發展、商業配套完善、政府招商引資，就業機會增加，人口流出反而減少。
顯然，高鐵對於中等城市的發展是有利的。
看準的城市做深耕，看不準的城市不冒險。
現在的市場相對溫和，房企不必太急，項目本著精打細算的邏輯，拿一個賺一個，做一個成一個，才是未來房企土地拓展的真邏輯。
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