論市場敏銳度，當然是正在銷售的項目最靈敏。“鎂刻地產”最近在廣州樓市的實地調查中發現，打折促銷成為一些廣州樓盤在“金九銀十”的自選動作。難道，廣州樓市真的降價了？
隨2017年“330新政”以及後續政策輪番加碼，廣州樓市開始出現下行信號。
據“鎂刻地產”記者實地調查發現，廣州南沙、番禺等區域多盤推出特價單位，以折扣之名行降價之實，有樓盤降價幅度近20%。部分開發商為加速回籠資金，降低購房門檻，一成首付重出江湖。
同時，調控下樓市亂象叢生，雙合同屢禁不止。部分樓盤為加快簽約進度，拒絕公積金貸款，商業貸款折扣力度高於公積金貸款，引導購房者選擇商業貸款，加快資金回籠。
多盤降價優惠幅度高達20%
距離“史上最嚴”調控政策一年有餘，這無疑相當於給廣州樓市澆上一盆冷水——房價上漲動力熄火，成交量萎縮。
據“鎂刻地產”記者（以購房者身份，下同）實地調研多個樓盤發現，近半年廣州部分樓盤價格開始鬆動，多盤以特價房之名行降價之實，降幅在10%-20%不等。
記者在現場看到，南沙保利城售樓部僅寥寥數人，只有一個年輕男子陪長輩在和銷售人員瞭解樓盤情況，幾名工作人員開著電腦在接待客戶的椅子上辦公。
冷清的售樓部與半年前的人聲鼎沸形成鮮明對比。彼時，記者在此看房，售樓部人來人往，嘈雜無比，小戶型尤其搶手，很快售賣一空。如今，保利城新再推出的四期產品74平方米小戶型單位貨量充足，還有特價單位推出。
保利城銷售人員告訴記者，樓盤部分戶型推出了少量特價單位，以74平方米戶型為例，原價約為179萬，現一口價163萬，商業貸款可享受額外96折以及準時簽約享受99折，最終折後價約為158萬。
從179萬原價降至158萬，折扣力度高達21萬元，降幅11.7%！
一口價特價單位在南沙樓盤當中較為常見，越秀濱海新城項目南向95平方米原價219萬，一口價折後為182萬，其中包含了3萬元鎖定一口價的費用，相當於優惠37萬。一北向單位折扣力度更大，原價214萬，折後價為172萬，優惠42萬，折扣力度高達19.6%。
同時越秀地產南沙東坡項目1棟和7棟單位推出部分特價，約為171萬元，單價僅為19719元/平方米。
此外，位於番禺的時代柏林項目還推出原價、折後價以及一口價多重優惠，其中一低樓層戶型從4.3萬元折扣到4萬再到一口價的3.6萬元，降幅高達7000元/平方米。
以一套112平方米的中高層戶型計算，折後總價約為453萬元，再減去8萬額外折扣以及2萬元“換房無憂”基金，最終總價約為443萬，單價不足4萬元/平方米。
地產經濟學家鄧浩志告訴“鎂刻地產”記者：
目前市場上優惠幅度約為7%-10%，確實是實實在在的降價了，但是並不是所有的戶型都有優惠，開發商只是拿出部分房源做特價。
雙合同屢禁不止
記者實地調查發現，廣州市場仍然存在雙合同，包括南沙保利城、越秀濱海新城、陽光城麗景灣以及番禺時代柏林項目均採取雙合同的形式簽約。
上述4個樓盤銷售人員均向記者表示，限價之下，目前廣州一手房市場絕大多數均是採用雙合同的形式簽約，是行業普遍現象。
但早前廣州還進行房地產市場亂象專項行動，整治雙合同等違規行為，如今看來，收效甚微。
採取備案合同和裝修款合同的雙合同的簽約形式大幅提高了購房者購房門檻。
以保利城74平方米戶型為例，折後價約為158萬，其中備案價為104萬，裝修價格51萬。購房者需支付備案價的三成首付，裝修合同款可一年分期付款，7天內支付10%，剩餘90%的裝修合同款分別在3個月、6個月內以及一年內三個時間點，每次支付30%裝修合同款，每期約為15萬元。
如果支付裝修款合同有壓力，還可以向銀行以及金融機構貸款，很多樓盤均與金融機構合作。越秀濱海新城銷售人員告訴記者，向金融機構貸款可分期1-5年，利率為4.8%。
保利城、濱海新城以及陽光城麗景灣均採取雙合同的形式簽約，如此來，購房者首付門檻提高至5成左右，而備案價與實際銷售價格懸殊的時代柏林項目首付門檻則到7-8成。
“除去備案合同價可貸款的7成，剩餘的都是首付”，時代柏林銷售人員告訴記者，項目備案價僅為1.58萬/平方米，低於項目拿地價格。
如此一來，以443萬元總價單位計算，177萬為備案合同價，剩餘266萬則為裝修合同款，貸款僅約為124萬，剩餘319萬均為首付，首付比例高達72%！
為減輕購房者的資金壓力，時代柏林推出裝修款合同分期付款，先交付裝修合同款的25%作為首付，剩餘75%裝修合同款進行分期付款。一年半無息分期，這也是目前開發商中分期時間最長的。
“鎂刻地產”記者瞭解到，除去備案合同價的七成貸款需要償還的月供外，購房後一年半內，購房者還需每3個月支付33萬分期款項。
開發商資金承壓 “一成首付”重出江湖
時代柏林超7成的首付比例讓部分購房者壓力倍增，為降低購房者的准入門檻，項目推出一成首付，為購房者首付墊資。不貸款的客戶可在一年半內支付剩餘90%的房款。同時，尚未獲得購房資格的購房者也可通過支付一成首付鎖定房源，等到有資格後再網籤。
但按照規定，無購房者資格客戶不能購房房屋，通過支付部分資金提前鎖定房源的行為不符合現行規定——業內人士告訴“鎂刻地產”記者。
關於一成首付，鄧浩志認為更多的是開發商的宣傳噱頭，按照網籤規定，必須繳清三成首付，最終操作下來應該是首付分期。
另據記者瞭解，調控下部分開發商面臨項目去化以及回款率下降的問題，融資渠道收緊下，部分開發商資金壓力顯現。部分樓盤為加快資金回籠，以額度有限為由，拒絕公積金貸款。
保利城銷售人員表示，選擇商業貸款可享受額外的96折優惠，但是如果選擇公積金貸款，則不享受該折扣。越秀濱海新城更是直接拒絕公積金貸款，銷售人員稱，每個樓盤的公積金額度都是有限的，用完了就需要再等下一批的額度。
據?2月6日廣州發佈《關於維護住房公積金貸款繳存職工購房貸款權益的通知》顯示，房地產開發企業在申請辦理《商品房預售許可證》時，在申請報告中須承諾不限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，並在樓盤銷售現場顯著位置公示有關書面承諾，明確告知購房人有選擇住房公積金貸款的權利。
對限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房的房地產開發企業和銷售中介機構，由市、區住房和城鄉建設主管部門責令限期整改，並處以一萬元的罰款。違規情節嚴重、拒不整改的，廣州市、區住房和城鄉建設主管部門和市公積金中心將會公開曝光，同時納入企業徵信系統，依法嚴肅處理。
鄧浩志接受“鎂刻地產”記者採訪時指出，開發商年底面臨資金壓力，會採取各種手段加快資金回籠，支付銀行貸款和工程等款項。預計金九銀十以及年底是買房的好時機，開發商會繼續推出特價單位，購房者可實現9折購房。
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