▍匿名用戶 提問：
龜總好，記得之前您說過重慶房價預測50000元，年均增長15%，請問這個價格和增長率是怎麼來的呢，是同類城市類比嗎，相當於相對估值？房子因為沒有現金流，這個價格感覺很難絕對的估值，而且房子的價值很大部分是附屬價值，很難評價到底有沒有泡沫，謝謝您！這個問題我想了很久都沒有答案，只有麻煩您了，謝謝。
▍青年小龜回覆：
你提問中有錯誤：
1） 房子有現金流，房子的現金流就是租金；
2） 價格和價值是兩碼事，我問你黃金鑽石比特幣他們的價值是不是你說的“附屬價值”？
3） 均價5萬還有漫長的路要走，我預測的是未來5年每年15%，5年翻倍。
當然，我看到你的提問就知道你陷入死衚衕了，如果要走出來要用學術方法。
好，龜老師上線。
傳統的資產估值方式由4種：收益現值法、重置成本法、現行市價法、清算價格法。
如果翻譯成人話就是：
- 現金流法：未來租金收入集合的淨現值；
- 成本法：建造這個房子要多少錢；
- 比較法：隔壁城市多少錢，我們多少錢；
- 清算價格法：把房子拆了，賣磚頭能賣多少錢。
4種方法中，只有比較法才相對合理，其他三種運用到樓市中都不合理。
比如現金流法。房子是有現金流的，房子的現金流就是租金，這點你錯了。目前一二線城市的房屋租售比基本小於2%，這個值妥妥的小於餘額寶收益。但是為什麼大家有錢還買房子，而不是100萬放在餘額寶呢？因為大家都認為房子要上漲，租金收入並不重要。
比如成本法：建造房屋的成本也就幾千元，一線城市的房價動不動10萬元，重置成本法顯然不合理。如果加上地價，地價的金額更不好衡量，得不出答案。
比如清算法：我想把房子拆了賣磚頭的事情是沒有人乾的吧。
那就只剩一種方法了：比較法。
再告訴你如下數據：
重慶政治地位排名全國第4
重慶GDP總量排名全國第5
重慶軌道交通排名全國第5
全國固定資產投資排名全國第1
而重慶的房價排名全國第46位，多少三四線城市的房價都比重慶高。
請問這合理嗎？
這顯然不合理。
重慶房價上漲與其說是漲價，不如說是估值修復。
在我看來，以重慶各方面實力，房價再翻一倍根本不是什麼壓力。
為什麼是年均15%，因為我們認為5年翻倍是大概率事件。每年15%，5年剛好一倍。
我就不說2025了。
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