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四年前，位於濟南燕子山下的燕璽臺開盤，其中一位客戶是附近小區的老太太，全款買下燕璽臺一套166平米三室。當時開盤單價約2萬/平米，這一套房子將近350萬，用老太太不經意的一句話說就是：
都是兒子給的零花錢。
那時候我一個月工資三千八，面對三百多萬一套的燕璽臺，有一種天價房的感覺，而人家一位老太太，用兒子給的零花錢就能全款買一套。當時我就給自己定下一個小目標，讓我娘有一天也用我給的零花錢去燕璽臺買套房，可惜小目標還沒實現，燕璽臺就賣完了。
記得當時我的一位同事問老太太，濟南東西南北那麼多新樓盤，個個都比燕璽臺便宜，看起來也很美，為什麼您花300多萬買燕璽臺？原本是想讓老太太“證言”燕璽臺品質好值得買，誰知道老太太不上道，說：
離不開這地兒。
翻譯成周華健的歌詞就是：
其實不想走，其實我想留……2
確實，在一個地方生活久了，就不想離開。
但對一些老舊社區的居民來說，也確實存在許多不方便之處，最頭疼的莫過於一些老舊小區的房子沒有電梯，上下樓特別不方便，尤其是對老人來說；停車位也緊張，下班回來常常找不到停車位；戶型結構不合理，只有一個臥室朝陽，客廳狹小；等等，老舊社區的弊病越來越突出，與人民群眾日益追求的美好生活漸行漸遠。
即便面臨如此多問題，很多人還是捨不得離開老社區，有的是沒錢，有的則是因為生活的時間久了，對這個地方有感情。
有位朋友在龍奧大廈附近上班，住在臥龍花園，每天上下班東西來回奔波。前段時間這位朋友說想改善居住環境，我以為他想去單位附近買房，誰知他問我陽光新路南頭新開的中南樾府怎麼樣，主要原因就是在這附近生活習慣了，也很方便。
菜市場不用說，周邊好幾個，幾點回來都能買到菜。大型購物中心南有環宇城，北有和諧廣場，中間還有家家悅、歐亞大觀、銀座、大潤發。近處有省立醫院南院，而省立醫院、市立五院、兒童醫院也都不算遠。出行的話陽光新路、二環南快速路都很方便。
而這些配套，在一些新城區則是難有如此齊全和醇熟。我的一位朋友在東邊看房，突然煙癮來了，開車2公里沒找到賣打火機的。後來急中生智用點菸器點著了火，都說他比司馬光反應還快。
更何況，目前一些新樓盤，多是高層住宅，二三十層的高樓，對住慣了多層住宅的人來說，還真有些不習慣。而一些低密度社區，要麼特別貴，要麼特別遠。
四年前，手持三百多萬，可以去富人區買燕璽臺。而四年後的今天，手持三百多萬，在濟南找不到中意的房子。 這是現實，也是無奈。
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也正因為老城區有著種種優勢，所以老城區一有新盤面市，就有先天優勢，不用打廣告就能賣掉一半。
像今年3月初，中南置地取得散熱器廠地塊時，很多人就說，這個樓盤位置這麼好，容積率低、體量小，根本不愁賣，地緣性客戶就夠了。
確實，中南樾府一共只有168套房源，不用面向全城廣撒網，僅周邊地緣性改善客戶就足夠。所以，針對這個項目最簡單的推廣策略就是，能清晰認識到附近社區居民對改善居住的需求，進而滿足其需求即可。
所以，我給這個樓盤的策略就是，地段配套不用說，他們生活在這裡多年很清楚這裡有什麼。但是他們不清楚中南樾府是什麼樣的樓盤，是不是又是一個高層社區？很多人對高層社區有抗性，所以要解決的第一個問題是：
這是一個低密度社區。
但低密度社區還是有點帶有專業性，普通百姓不懂什麼容積率、低密度，所以要通俗易懂直接一些：
這裡只有4/7/10層的住宅。
這樣更容易理解。
（中南樾府規劃效果圖）
進一步要讓目標客戶知道，像中南樾府這樣的低密度社區，別說在附近區域，即便放在全濟南，都是稀缺的，少有的。目前在二環內，更是唯一。這一下就讓目標客戶清晰地認識到，想改善選低密度社區，沒有別的選擇，只有中南樾府。建立排他性。
但這只是開始。購房者可能會想：
你們中南樾府與我們現在住的小區有什麼不一樣？
對於購房者來說，如果一樣，就沒有必要換房子。所以要讓目標客戶看到中南樾府的“不一樣”。這個“不一樣”，還是他們特別有感觸的不一樣。
生活在老舊社區的居民，最大的一個痛點就是沒有電梯，上下樓不方便。老舊小區加裝電梯的畢竟在少數。一些老人天天爬樓，累的氣喘吁吁。而中南樾府卻是帶電梯的洋房，沒有天天爬樓的苦惱，這就是不一樣。
結合這個痛點，如果你在老舊社區樓道門口貼上一張海報，上面寫著：
年齡大了，每天爬樓很累？那就換套房吧。中南樾府，電梯洋房社區，讓生活更從容
當然，也可以更抓人心一些：
每天看著父母爬樓氣喘吁吁的樣子，是不是很難過？中南樾府，電梯洋房社區，讓父母告別爬樓
是不是很能打動這些老舊社區的居民？讓他們認識到換一個有電梯的房子的重要性。
有老舊社區生活經驗的人都有感觸，戶型往往不太合理，像郎茂山小區基本沒有大戶型，臥龍花園有大戶型，但160多平米還是三室。不只是房間少，房間佈局也不合理，比如有的戶型只有一個臥室朝陽，有的客廳特別狹窄，還沒陽光。
（中南樾府150平米戶型圖）
中南樾府無論150平米還是170平米，均為四室戶型，並且是三室+客廳朝陽的四面寬戶型。客廳開間4.5-4.9米，標準層高3.1米 ，對比老房子2.9米的層高，這讓空間更開闊，更亮堂。
但這些亮點在傳播時不必面面俱到，比如可以針對房間少，孩子和老人共居一室這一現實，表達該換一所大房子的必要性：
6歲的女兒，已經學會了唱我要一所大房子，有很多很多的房間中南樾府，四室戶型，三代同堂如果不缺房間，好，那你家的臥室是不是都朝陽呢，是不是很多人在現實生活中，到底讓孩子住朝陽的臥室，還是讓老人住朝陽的臥室，是個難題？針對這樣的現實問題，而中南樾府3個臥室都朝陽，就沒有這樣的困擾。既然是為解決客戶困擾而設計，所以一定要表達出來：
朝陽的那個臥室，到底是讓女兒住，還是讓父母住？在中南樾府，三室朝陽，沒有這樣的難題。
當然，戶型合理，房間多，這只是解決了量的需求，還要有進一步質的提升。比如：
1、中南樾府的陽臺寬又長，1.8米寬，比常規的1.4—1.5米寬的陽臺確實寬許多；而且還長，170戶型陽臺長達11.3米，150戶型陽臺長達7.7米。這樣的陽臺不只是陽臺，更可以當做一個陽光客廳，時尚一些的人都可以在這裡搞PARTY了，這給未來業主帶來的居住舒適度很高。
（中南樾府170平米戶型圖）
2、中南樾府的窗戶更大，採光面更大，33%窗地比，高於市場正常的22%-24%。這些數字有些專業，不太好懂，但可以清楚地知道，幾近落地窗，採光面大，能接受更多的陽光。
這些都能對生活舒適度進行質的提升，所以要讓目標客戶知道，尤其是要結合老舊社區房子窗戶小、陽臺小、能接受陽光的房間少這一現實，對比去說。比如可以對比之前房子的小客廳來說陽臺：
這裡的陽臺，不只是可以曬被子還能給孩子舉辦生日宴會中南樾府11.3X1.8米寬景陽臺，比你家客廳還大以上這些都是說的產品的亮點，我們再看看產品之外的物業服務，這一點對我們的目標客戶也很重要。
我們知道，老舊社區物業管理鬆散，甚至沒有物業管理，收廢品的隨意進入社區，不明車輛隨意進入社區，讓社區既沒有私密性，更沒有安全性。
而中南樾府有智能安防、視頻監控、入侵與緊急報警系統、出入口控制樓宇對講，這在周邊社區裡面可以說比較高級的，讓生活在這裡的業主更有安全感。但這樣的話怎麼說，說一級物業資質，說什麼管家服務，等等，這些太虛。
前幾天與一位來自青島的朋友喝酒，正巧他是青島中南的業主，說起他每次夜裡喝醉酒回到小區門口，物業人員都扶著他送到家門口。因為他經常喝酒，物業人員經常扶著他回家，後來看到他不喝酒回家都不習慣了。
這樣的描述很有畫面感，但這樣的話不適合寫出來，適合在案場告訴購房者，讓購房者知道物業上的優勢不只是有什麼先進設備，更多的是人性化服務，貼心的人性化服務。
尤其是，中南樾府僅有168戶，物業人員可以認識每一戶業主，也更能保障服務到位，幾乎是私屬服務級別。
這些都是周邊社區欠缺的，卻是中南樾府能提供的。
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當然，中南樾府還有很多亮點，比如我們說到的168戶，並且都是大戶型，這就能保證未來社區更純碎，而不是一個大而雜的社區。
中南樾府全部採用三玻兩腔玻璃，降噪保溫，更節能；而老社區窗戶隔音效果不好，外面跳廣場舞都能聽到，這就是一個生活痛點，三玻兩腔玻璃就能解決這個痛點。
中南樾府還有頂底複式，以及電梯入戶，5米精裝入戶大堂，入戶門前4-5平米私享電梯前廳 。中南樾府停車位尺寸大，8.1米寬設計3個車位，遠高於市面上7.8米三個車位的標準。
（中南樾府商業部分，沿二環南路）
以上種種價值也很重要，但對於推廣來說，可以重點抓住幾個核心賣點，去打動客戶，其餘留到案場，讓置業顧問講給客戶就可以。
現在最重要的是，這個區域急缺改善盤，人們等了好久終於等來一個，而你只需要告訴他們：
我就是你們等的那一個。就夠了。
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