作為曾經的行業標杆，長期位列前三的保利發展，在接連被恆大、碧桂園越過之後，又已經連續三年被黑馬融創超越，僅居第五。
自2012年開始，保利地產就再也沒有進過銷售排行前三，多在第五名的位置上停留。2017年，保利曾提出“重回前三”的口號，但從2019年的銷售來看，保利與前四名之間的差距在拉大。
未來一段時間內，保利發展“重回前三”仍然沒有太大的勝算，銷售、拿地均落後於高歌猛進的融創，光是搶佔第四名就已經困難重重。
不過保利這兩年已經不再提“重回前三”。對保利而言，從保利地產更名為保利發展，也是從注重開發、規模轉向運營、效益的開端。2019年，保利實現淨利潤的超速增長，重質量、重利潤有了實質性表現。
作為央企地產商代表的保利發展，在規模與利潤的兩端所進行的平衡試驗，或可成為未來房企參考的樣本。
穩居行業第五
自2017年開始，融創中國銷售金額已經連續三年超過保利地產，居行業第四名，而三年來，保利地產的銷售增速也在逐年放緩。
財報顯示，2017年保利發展實現簽約金額3092.27億元，同比增長47.19%，2018年簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%；而到了2019年，實現簽約金額4618.48億元，同比僅增14.09%。
對比保利地產，融創中國在銷售上可謂高歌猛進，2017年，融創實現合同銷售金額3620.1億，同比大增140%，一舉超過了保利；2018年，實現合約銷售4649.5億元，同比增長27%，雙方有了600億的差距； 2019年累銷售金額5562.1億元，同比增長21%，比保利多了近1000億。
2017年，保利提出“重回前三”的目標，2017年衝刺3000億，三年內突破5000億的“345”戰略，即未來三年每年業績增幅為1000億元。
之後兩年，保利接連實現了30%以上的銷售增速。在2019前兩月，以迅猛的勢頭超越融創、恆大，成為銷售排行第三的房企；2019年上半年，保利位列前四，仍在融創之上。
但到了第三季度，該成績卻沒有維持。自8月份被融創反超，從第四名的位置滑下來後，保利發展的速度開始逐漸變緩。
反觀融創，藉助其收併購優勢、充足的可售貨值，將其與保利的差距進一步擴大。
數據顯示，在過去三年，融創花費了1000多億進行收併購，帶動這三年銷售超過萬億，其中僅收購萬達文旅就帶來了1600-2000億的銷售。
而保利的進取在土地儲備上後勁不足。2017年全年新增容積率面積4520萬平方米，對應拿地金額2765億元，佔當年銷售額近九成，土地儲備由2016年的6344萬平方米增長至9089萬平方米，達到了近年來投資強度的頂峰。
但到2019年，保利的投資強度快速下降，當年僅拿地1554億，佔銷售比重為33.6%。
國泰君安證券認為，這是公司財務穩健性優先，主動去土地庫存的選擇。
不過儘管落後於融創，但保利2019年的增速，相比萬科、恆大、碧桂園也是可圈可點，前三者都沒有超過10%。
進入重運營時代
保利地產歷史上曾以激進、大膽著稱，董事長宋廣菊有“鐵娘子”之稱，她帶領下的保利地產，不僅位列萬保招金四大龍頭，也是央企地產商的“老大”。
但保利作為央企，在新的政策下，沒有民企那樣的自由度去放大槓桿進行收併購。即使收購，動作和進度也不會很快，比如保利收購中航、保利置業等資產，就花費了很長時間，不能像融創那樣速戰速決，快速變現。
不過，自改名以來，保利也在貫徹從開發轉型多元運營的策略，儘管這兩年銷售額增速正在放緩，但淨利潤大幅增長。
根據公司發佈的2019 年業績快報，全年實現營業總收入2355.4億元，同比增長21.1%；營業利潤及利潤總額為503.1億，同比增長41.4%，歸屬於上市公司股東的淨利潤同比增長40.6%至265.7億元，為近年來新高。
西南證券指出，保利業績超出預期，主因是四季度公司結轉規模大幅增長。截至三季報末，公司預收賬款3829 億元，未來兩年公司可觀的已售未結資源依然可以支持業績保持增長。考慮業績增速高於收入增速，預計全年公司盈利能力依舊維持在較好水平。
房地產主業之外，保利的運營業務也獲得長足發展。
2018年9月，為承接戰略升級，保利地產更名為保利發展控股，致力於打造“不動產生態發展平臺”，以不動產投資、開發、運營、資本運作為基礎，提供基於行業生態系統的綜合服務。
其中，保利物業已於2019年12月19日在港上市。截至2019年上半年，保利物業合同管理面積為4.55億平方米，在管面積為2.6億平方米，在港股已上市的13家物業企業中排名第三。
而保利物業作為控股平臺生態中第一家完成資本化的專業子公司，其上市有特殊的戰略寓意。
宋廣菊表示，保利發展長期保持行業領先，其核心優勢在於準確認知行業的變化趨勢，以多業態綜合服務能力取勝；物業上市不僅將助推其自身發展壯大，也將推動保利發展不動產生態的加速成型。
物業服務之外，2019年，保利發展更是涉足以文旅或康養概念打造的大型綜合體項目。
2019年10月，因母公司保利集團參與雲南城投整合混改，保利發展作為集團上市地產平臺受益於此，與雲南城投達成協議順利嫁接後者位於雲南昆明、西雙版納以及廣東東莞等地共四個資產包，總土儲將近2000畝，未來將重點培養文旅等潛力板塊。
深圳一位長期觀察保利的券商人士認為，保利已不僅是規模增長的房地產公司，更是面向未來的運營平臺，這是房企在白銀時代的又一核心競爭力。
保利發展則認為，房地產行業不管是前幾年的唯規模論，還是自2018年變成主流的“多元化”，本質上都是想找到轉型的路。保利發展的轉型，是主動尋求盈利增長點的改變，更是對商業模式和核心競爭力的重塑。
本文來源：21世紀經濟報道。更多內容，關注微信公眾號“房地產和互聯網思維”，個人微信：fanghujun010
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