04.04 二狗探盤丨萬科民安雲城，今年影響北區房價走向的一次開盤

鄭州市房地產有個很有意思的“萬科現象”，就是區域有萬科項目的話，其他項目經常拿萬科項目的售價做為價格參照。

第一，鄭州東南西北，萬科項目的位置都比較偏遠；

第二，萬科項目能賣上不錯的溢價；

西有萬科城，南有萬科大都會，北有萬科紫臺均是如此，佔據著四環邊的偏僻位置，仍能賣上不低的價格且去化良好。別人項目位置不好都能賣的上價格還能賣的出去，其他項目的定價自然要好好斟酌，不然老闆就要跟你三杯兩茶淡敘，是不是有坑害公司利潤之嫌疑。

話不多說，迴歸正題，今天二狗探盤2018年大北區新盤萬科民安雲城，毫無疑問也是今年北區的熱門項目，介紹項目之餘，來看看今年北區可能的微妙房價走勢。

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Δ手繪萬科民安云城區位圖

萬科民安雲城，為萬科和本土開發商民安合作項目，地塊為原民安北郡的後期地塊，所以項目緊鄰民安北郡。

Δ萬科民安雲城一期拍攝於2018/4/2

萬科民安雲城位於惠濟區西北部，共分三期開發，首期地塊約77畝，在金河路新城路交會處北200米的位置，二三期在開元路以南，本文重點講述一期，當前售樓部位於清華園路開元路交會處東北角。

在介紹項目之前，和往常一樣介紹一下項目的基礎配套條件。

1、交通

Δ金河路拍攝於2018/4/2

Δ新城路拍攝於2018/4/2

自駕交通主要依賴大河路，金河路，周邊道路有新城路，開元路、清華園路等。經現場測驗，項目附近交通狀況良好，高峰時期幾乎無擁堵，當然這也得益於目前項目附近居住密度比較低。

Δ售樓部門口可以看到在建的金河路地鐵口，拍攝於2018/4/2

公共交通方面最大的利好就是在建的地鐵2號線延長線，萬科民安雲城距離金河路站約900米距離，算是準地鐵房。項目周邊有90、723、s156等公交。

2、學校

項目內部規劃一所幼兒園，附近有惠濟區開元路小學、惠濟區實驗小學等，教育資源一般。

3、商業

項目附近最突出的商業就是惠濟區萬達廣場，距離項目約2公里，以及後期惠濟區特色商業街。

Δ清華園路旁民安北郡底商，拍攝於2018/4/2

目前新城路以南民安北郡一二三期下的底商相對成熟，也可以滿足一些基本生活需求。

項目附近有惠濟區人民醫院、省中醫院、鄭大四附院等。特別值得一提的是，項目西側為惠濟區中醫腫瘤醫院，算是項目比較大的一個不利因素，當然這個因人而異。

介意的購房者，儘量選擇項目東側房源。

5、環境

Δ東風渠拍攝於2018/4/2

萬科民安雲城一期東側緊鄰金河路，金河路一路之隔就是東風渠，渠東建築為碧源月湖的高層。從這個角度看萬科民安雲城東側房源也算的上河景房。

Δ東風渠拍攝於2018/4/2

當下來看東風渠環境非常一般，荒草叢生，目前鄭州市東風渠在綜合治理階段，後期情況可能會好一些。

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Δ萬科民安雲城項目規劃圖

萬科民安雲城整體規劃仍然是慣用的高低配，地塊容積率2.99，關於高低配劣勢過往我們說過很多次了，這裡就不再重複。

而這次萬科民安雲城規劃比較尷尬的地方和傳統的高低配不同，洋房區域規劃在東西兩側高層之間，相應的對洋房居住體驗的影響要更大些。

再看下項目參數。

項目總戶數1435戶，拋去15個地上停車位，車位比約1：1，對於帶洋房的這種半改善社區，硬件配置不算高，更偏向於剛改社區。

重點看下戶型：

項目戶型面積區間89-141㎡，高層有89㎡、95㎡、116㎡三種戶型，洋房為141㎡一種戶型。

高層戶型2T4戶，萬科城、萬科天倫紫臺到萬科民安雲城都採用的獨立式核心筒結構，戶型都差不多。

89㎡戶型是中間戶，獨立式核心筒的天然缺陷，只能做成純南戶，戶型整體一般。這種戶型有兩個很大的缺陷，一是北向臥室和廚房的採光問題，客廳也受到一些影響，如果有意向購買此戶型的購房者，強烈建議選較高樓層，能有效緩解一下采光問題，這個在萬科城相似戶型已得到驗證。二是陽臺的使用很雞肋，相對面積小，且是正方形陽臺，相對傳統的長方形陽臺利用率低且利用困難。

95㎡的戶型相比89㎡會好一些，南北通透，但很不方正，只有一個臥室朝南。

116㎡戶型是95㎡戶型的放大版。

以上就是高層的三個戶型，很遺憾的是萬科戶型一如既往的平庸。

Δ常見的三房戶型

放到今天，鄭州市面上90+㎡，110+㎡的方正三房已經非常常見，萬科民安雲城的高層戶型不說減分吧，顯然不加分。

根據售樓部釋放的消息來看，洋房僅有141㎡一種戶型，這種戶型屬於比較常見的四房的一種，四個臥室分佈在四個角落，利弊因人而異，優點是各個臥室都有私密性，缺點是動靜不分區。當然大陽臺是比較亮眼的一點，只是有些人更喜歡主臥和客廳有個連通的大陽臺。綜合來看，高層戶型一般，洋房尚可，當然也沒有其他選擇。

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回到文初的話題，為什麼說萬科民安雲城首開影響今年北區房價。

目前區域內有三個競品在售，拋開野路子的碧源月湖不談，正商家和家和萬科天倫紫臺位置都比萬科民安雲城差，目前正商家和家高層、洋房18000元/㎡，萬科天倫紫臺高層 15800元/㎡，旁邊民安北郡高層二手房均價在15500元/㎡，即便是首開邏輯上最低也不能低於15000 元/㎡。低開高走的話，後期房源在17000元/㎡可能性比較大。

那麼區域內待推出的融創胖莊項目，中海濱湖世家，以及看盤下菜的碧源月湖的價格都有了參照。

所以，萬科民安雲城首期開盤對開元路地鐵2號線延長線沿線以及惠濟區萬達附近項目有重大影響。

價格高，去化好，北區房價進一步夯實。價格低的話，代表著北區，惠濟西北區域需求疲軟，未來區域15000元/㎡-16000元/㎡就要徘徊很長時間。