这是AI君的第238篇原创文章，觉得有用可以转发到购房群，捎给更多迷茫的购房人。
前言
韭菜割的差不多了，这个预估9字头的地铁口准现房，才终于能 卖 了……为什么呢？
因为别人歘歘歘卖房的时候，他在忙着做土地性质变更，直到疯狂的西安市场恢复了理性……
不要哭，站起来lu，虽然时间不可追，但你有全运会这条粗壮的大腿啊
下面AI君来给大家讲一讲，鲜为人知但可能会爆市场冷门的汇悦城的故事。
一提起全运会，很多购房者会想起绿城全运村（测评>>>）和华润置地未来城市，但AI君今天要给大家推荐一个鲜为人知，但能借势全运会红利，同时自身性价比还非常高的项目——汇悦城。
推荐理由：
地铁14号线港务大道站地铁口+准现房+西安国际港务区管委会对面+自带大型商业
你没看错，是准现房。
不是因为卖不动，主要是市场最火的时候，汇悦城在做土地性质变更……由商业性质变更为住宅用地。不过不用担心，变更并没有拖多久，项目土地使用年限是从2016年9月27日到2086年9月27日，现在是70年产权的住宅用地，即将获证。
图 | 汇悦城效果图
国际港务区浅谈
“五年浐灞，十年沣东”，说的是西安未来5-10年发展，主要就看沣东和浐灞。而浐灞之所以这么热，就是因为全运会。可能有些人不知道，全运会并不在浐灞，而是在国际港务区。2016年1月4日全运会确定落地西安国际港务区，随之而来的是奥体中心、绿城全运村、全运湖、地铁14号线专项地铁等，多项重磅城建项目一一亮相，不容分说的将国际港务区推到了全西安人民面前。
西安国际港务区位于西安市主城区东北部的灞渭三角洲，浐河、灞河、泾河、渭河四水聚港，规划控制区120平方公里，规划建设面积89.89平方公里。园区依托“西安综合保税区、西安铁路集装箱中心站、西安公路港”三大核心平台，形成了以“长安号”国际货运班列、“西安港”、一类开放口岸、跨境电子商务试点为基础的对外开放格局。基本形成了临港产业、电子商务、新金融、现代商贸物流、文体健康等五大主导产业体系，着力打造“一带一路上最大的内陆型国际中转枢纽港、商贸物流集散地和大西安东部城市新中心”。
图 | 西安港
图 | 西安铁路集装箱中心站
蓝图只是目标，而真正的实现需要时间。
从2008年成立至今，10年间西安国际港务区已经有
1条地铁通车（3号线），1条地铁在建（14号线），并有国内外150多家大型企业入驻，包括阿里巴巴、京东西北运营中心、国美、派昂医药等等。同时承办2021年的全运会，奥体中心、全运村、全运湖等等多项重磅城建的开工，也为港务区迈入国际化带来更大助力。
图 | 全运会周边规划图
多年前，想必在很多老西安人的心里，“不毛之地”具象化之后估计就是国际港务区。然而如今，站在港务大道和灞河东岸，重塑天际线的陆港金融小镇、如火如荼建设的奥体中心周边，天翻地覆不过如此。
不过，港务区距离“国际”二字依然有不小的差距，120平方公里的土地上，依然有大片大片的毛地等待开发，人气依旧不足，产业仍然不成气候，真正成为国际港务区估计还得5-10年。
图 | 中西部陆港金融小镇
汇悦城有什么？
见惯了城南高新拥挤的道路和密集的人群，AI君站在港务大道上一时竟有些不适应，双向12车道！这马路真的是马路，跑死马的路！过个马路30秒堪堪走完，可能是地广人稀，路过的车就如脱缰的野马，那叫一个放飞自我，大家过马路一定要小心哈。
图 | 港务大道
从港兴路下车，顺着港务大道向北不到500米，就到了汇悦城售楼中心。
项目简介
汇悦城总占地431亩，南北两个地块分三期开发，一期二期位于北侧地块，占地256亩，主推住宅和商业；三期位于南侧地块，占地134亩，为纯商业用地。汇悦城规划23栋高层和175亩的商业，其中一期7栋毛坯高层，1栋幼儿园；二期16栋高层（装修待定，大概率是毛坯）。
图 | 汇悦城沙盘图
绿化率40%，容积率3.0，一期楼间距60-100米。人车分流，车位比1:1.6，总车位7201个，其中地下7198个，地上99个应急车位。物业公司为开发商自持，新疆广汇物业管理有限公司陕西分公司（置业顾问称其为一级资质，网上暂时查不到物业资质），物业费1.5-1.8元·平/月。
汇悦城是西安广汇城的配套住宅项目。2014年10月23日，“西安广汇城•千亿级企业总部及配套项目”奠基仪式在国际港务区举行。西安广汇城总投资约100亿元，主要建设内容包括广汇汽车全国管理总部、新疆广汇集团第二管理总部构成的“总部基地”，升级版集中式汽车MALL，高端豪华汽车品牌4S店，配套的商业、写字楼、酒店式公寓、配套住宅以及其他相关综合服务设施。
本期主推产品：准现房 刚需户型
汇悦城主推一期5#、6#、7#、8#楼，毛坯高层，准现房，总计800多套房源，暂无备案价和预售证，预计下个星期会出备案价，具体时间待定。5#、8#楼为26层高，6#、7#楼为28层高。四栋楼均为2梯4户，两个单元，主打刚需户型，
80-90平左右的小两室和110-130平左右的三室（具体面积暂未释放）。一期整体预计2020年6月交房。
图 | 汇悦城沙盘图
交通：14号线地铁口
地铁：项目西北角紧邻地铁14号线港务大道站（在建），地铁站口目前已经围挡起来，正在施工中。从售楼部步行到地铁口不到10分钟。14号线一期工程为贺韶村到北客站，主要为配合2021年西安第十四届全运会建设，预计
2021年6月建成通车。
图 | 地铁14号线规划图
地铁3号线有两个站点均在项目周边3公里范围内，国际港务区站，出地铁口向南650多米乘坐248路经过2站到陆东村站下车，向北步行400多米即可到达售楼中心；香湖湾站 ，乘坐264路经过4站到港兴路东口下车，向北步行1公里左右即可到达售楼中心。
图 | 地铁3号线国际港务区站
公交：周边公交233路、246路、248路和港务环线。
图 | 周边公交
车行：小区南侧为港务南路，可直达京昆高速。北侧为向东路，目前向东路西段已经通车，东侧路段目前还未疏通。小区西侧紧邻港务大道。
港务大道是一条双向12车道的城市主干道，也是西安迄今为止最宽的一条市政主干道 。港务大道南侧直通包茂高速和北三环，北段接驳双向10车道的秦汉大道。秦汉大道是西安主城区以北最长的一条东西大动脉，西起西咸新区，东至临潼兵马俑旅游文化景区，贯穿了西安市四大区域。
教育：自带幼儿园+新陆小学
自带幼儿园，位于小区一期东南角，规划18个班，目前信息待定。小区教育配套费已经缴纳，大户还未落，未来小学学区规划可能是新陆小学。中学最近的是六十四中，包含初中和高中，公办省重点。除此之外，周边还有灞桥区白陈小学、贺韶小学等。
公园：最近的有两个
启航公园占地350亩，一期150亩人工湖已投入使用，二期200亩预计2020年建成。位于小区北门马路对面，公园周边分布了陆港金融小镇、政府及企事业办公地点，值得一提的是绿城西安公司、陆港物业等在此均设有办公地点，均是小别墅，看起来很舒适洋气。
图 | 启航公园实景
图 | 启航公园边绿城办公点
新寺遗址公园位于港务西路以东，港务南路以南，西安华南城纺织品交易中心以北，东西长约230米，南北长220米，总面积约为102000平方米。作为珍贵的汉代宫殿遗存，新寺遗址早在上世纪九十年代就被确定为陕西省级文物保护单位，此后又被西安国际港务区列为重点的文物保护单位。距离小区直线距离不到2公里。
陆港足球运动公园位于西安国际港务区港务大道与秦汉大道十字西南角，占地163亩，总建筑面积59780.14平米，建设内容一期主要包含足球场、网球场、足球俱乐部、网球俱乐部、Ulife主力店；二期主要包含主题餐厅、影院及篮球馆。距离小区4公里。
图 | 陆港足球运动公园规划图
世博园位于小区南侧不到4公里处，总面积418公顷（6270亩），其中水域面积188公顷（2820亩）。主要建筑有长安塔、创意馆、自然馆和广运门；五大主题园艺景点分别是长安花谷、五彩终南、丝路花雨、海外大观和灞上彩虹；三处特色服务区分别是灞上人家、椰风水岸和欧陆风情，是国家旅游局评定的国家4A级旅游景区。
图 | 世博园实景
小区北侧紧邻西安交大一附陆港门诊，是陆港医院旗下门诊部，目前已营业，是距离小区最近的诊所，不过周末休息。
图 | 诊所实景
陆港医院位于港务区秦汉大道与港务西路十字西南角，紧邻地铁3号线保税区站，是西安交通大学第一附属医院与环球医疗金融与技术咨询服务有限公司合作共建的
三级甲等医院，项目计划占地375亩，建筑面积约34万平方米，总投资概算约20亿人民币。该项目建成后，将为群众提供基础医疗、健康查体、疾病治疗、生活护理等服务，为国际港务区及临潼新区、渭北工业区和周边区域提供优质的医疗保障。医院已于2017年11月启动建设，计划于2020年投入使用。距离小区直线距离不到5公里。
商业：自带商业+华南城
项目自带有175亩的商业，其中134亩位于项目三期，规划建设酒店、公寓、写字楼和购物中心，41亩位于一期二期西侧，紧邻港务大道，规划建设有写字楼、商业和超市。项目自带的商业能够满足业主购物需求，同时还能辐射周边企业。
图 | 项目三期商业沙盘
周边商业，华南城与小区仅隔一条港务大道，是距离小区最近的大型商业。其次是小区南侧直线距离2.4公里的砂之船奥特莱斯。
华南城规划总建筑面积1750万平米，旨在打造以交易市场为核心的超大规模现代综合商贸物流园。在功能布局上分为三部分，分别为交易展示区、生产性服务配套区、生活服务配套区。交易展示区是核心组成部分，主要为纺织服装、电子、皮革皮具、五金、化工、机电、建材装修及装饰、汽车及汽车用品、医药及保健品、农副产品与土特产、农用机械设备及配件、小商品等十二大行业门类的产品进行展示交易。目前已经建成并投入使用的有纺织服装、皮革皮具、五金、化工、机电等。其中华南城2号交易广场、品牌馆已入驻数百家商户。
图 | 华南城实景
砂之船奥特莱斯是西北地区最大的奥特莱斯，也是陕西省内商业综合体单体最大、国内外品牌最多的奥特莱斯，总建筑面积约37万m²，拥有超过4000个停车位。商场内有戏楼、水井、茶歇、民俗、手工艺人、画廊、咖啡、书吧、市井集市、清真回民坊、新传统关中庭院等主题馆。砂之船奥莱UME影院共计15个放映厅，其中包含UME DMAX厅、4D厅、情侣厅等多种特色影厅。儿童馆包含儿童零售业态与儿童体验业态。
图 | 砂之船奥特莱斯实景
除此之外，项目西侧的港务大道还分布有斓博跨境电商购物中心、Ulife、红酒进出口交易基地等多家商业业态，能够满足业主日常购物所需。
图 | 启航公园旁产业园实景
汇悦城房价
汇悦城房价还未备案，不过可以参考下周边的房价。陆港滨海湾、西港碧水湾备案价均未超过1万，绿城全运村的毛坯小高层备案价在10635元/平。对比下来，汇悦城备案价如果在9000左右，才能保持其性价比。
汇悦城4大亮点
1看得见的房子——准现房
汇悦城一期目前即将封顶，站在售楼部门口就能看到正在施工的楼体。相对于只能对着沙盘图想象，实体楼更直观、更真实，楼间距是否属实、工地是否规范、钢筋水泥是否达标等等各种问题一眼就能看出来。不过AI君没有进入工地的许可，再加上围挡太高，只能看到正在施工的楼体，目测楼间距应该如置业顾问所说在60-100米。
图 | 项目工地实景
2看得见的地铁——14号线施工围挡
小区西北角即是地铁14号线港务大道站站口，目前已经围挡起来，正在地面施工，预计2021年6月通车运营，而小区是2020年6月交房，交房装修入住之后差不多半年就能享用地铁带来的便利。
图 | 地铁14号线围挡实景
3看得见的商业——华南城+奥特莱斯
小区自带的商业能够满足业主日常所需，同时，购物消费娱乐需求可去砂之船奥特莱斯，五金家电装修汽车等需求可去对面的华南城，这两家均已经投入使用，业已发展成熟。
4看得见的未来——地铁+产业+管委会
小区西侧紧邻的港务大道，不仅是西安市目前最宽的主干道，连接秦汉大道和城北区域的主干道，也是目前国际港务区聚集产业最多的版块。同时小区对面有国际港务区管委会坐镇，再加上地铁14号线未来通车后所带来的红利，如果港务区能够发展起来，作为整条路上少有的住宅项目，汇悦城还是很值得期待的。
图 | 国际港务区管委会
图 | 地铁14号线围挡实景
汇悦城2大缺点
1双重噪音源
港务区是中国西部最大的综合物流园、产品配送、货物集散、集装箱转运中心，同时港务大道是目前西安最宽的市内主干道，马路两侧分布多家政府机构、企业，每天会经过各种大小运货车、私家车，噪音污染那是无法避免的。因此，临路的5#楼会比较吵，1#楼与马路之间有商业楼隔档，噪音影响会有所降低，其余楼栋噪音会相对较少。
同时8号楼和3号楼距离幼儿园比较近，也会有一定的噪音污染。
图 | 港务大道途径卡车
2学区可能是村小
按照2018年学区划分，AI君并没有找到汇悦城所在地块的学区划分情况，不过置业顾问称学区可能会是灞桥区新陆小学，是村小。目前小区教育配套费已经缴纳，等一期交完房落大户之后应该是在2020年以后了，届时的学区将会划分到哪个学校犹未可知。
AI君有话说
AI君这次踩盘主要是顺着港务大道走了一圈，看到的都是绿树成荫的街道，现代化的建筑，跑死马的超宽马路，以及国际港务区欢迎您大大的招牌，一切显得那么干净、欣欣向荣，直至AI君离开之时。
回去的时候，AI君坐了个蹦蹦，从国际港务区管委会东门出发，花10块钱5分钟就能到地铁3号线国际港务区站。从华南城北侧刚疏通两天的马路一路往西，人烟稀少，几乎没有汽车经过，而且周边荒草丛生，拆了一半的破败村庄就在眼前，仿佛一下子被打回了现实。
图 | 港务大道西侧村落
华南城是真的大，从港务大道到3号线国际港务区地铁站口2.5公里，沿路几乎都是华南城的地。但是一路从港务大道往西，华南城显示出来的景象是景气——萧条——景气。一个区域要发展起来，人口与产业必不可少，目前港务区这两样的“气血”都还不足。港务区要成为“国际港务区”，任重而道远！
图 | 荒草丛生的华南城部分商业区
AI君的朋友形容与港务区的初见，看了绿地璀璨天城，觉得这得对政府有多大的信心才会买这里。看了陆港金融小镇，觉得这才是国际港务区该有的样子，买买买！然后回来查了下港务区目前的产业、招商……好纠结，这到底是买还是不买？！
图 | 华南城北侧刚疏通不久的马路
如果汇悦城的价格能在9000元/平左右，你会买吗？
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