日子总是在指缝间溜走，后知后觉2019年尾巴也快没了，楼市篇章也即将落幕。
总写点什么，有苦于时间和精力已觉大不如前，而且心性也开始相对随遇而安，顺势安享，少了很多年少的颜色和胆魄，而且已经是小孩才选择题，大人是全要的心态，有事无奈的面对工作，很多时候是需要违心的逞强，而规律和真相，总是想俩聊内心的真实留白，也写在年末的尾巴上。
1，关于山西的尴尬和太原城市级别。“中等生”沦为“差等生”
其实想说的太原所在山西省，有点“爹不疼”娘不爱“，京津冀的边缘，关中城市群的边缘，中原城市群的边缘，故而其实想发展，蹭热度蹭城市群就是个表亲的份量，只能自己崛起。
周边三省的西安，郑州，石家庄，都是一省份人口和经济的战略重镇。
太原楼评参考张明制作
而山西省，建国之后，一度辉煌，1959年达到了全国前13的省份排名成绩后，随着国内经济的活跃和改革开放的扩大，从稳定在15名进入到了中等生走向衰弱的差等生靠拢行列，在1999年已经20名开外了，随后的五六载伴随能源和钢铁的兴旺，山西造富出现了一批塔尖的新晋商---煤老板，然而经济增速并未普惠万众。直到城改之前2014年的太原进入到了历史最低位24位，倒数第七，GDP增速全国倒数第二，人均GDP全国倒数第四。随后的近些年山西结结实实的和共和国的长子的黑龙江吉林进入到称兄道弟的阶梯。
引用2018年全国省份GDP排名的一篇文章解读。
后十省份，往往都有各自艰难的处境。他们或是区位偏远，交通不便；或是产业落后，升级无望；或是地寡人薄，无力一战。哀其不幸，成为一定程度上大家的共识。
但是，同情背后，我们需要看到的一点是：如果这些省份在接下来不能实现超速增长，在未来十年内实现逆袭，摆脱后十位的席位。那么，伴随着中国城镇化走入中晚期，老龄化时代的彻底来临。这些区位偏远，地少人稀的弱势省份，将不可避免地面临全面边缘化。
后十位省份经济体量最大的黑龙江、山西两省，2018年全省经济体量不过1.6万亿+的规模。这一体量，事实上仅仅是一座新一线城市的水平（2018年苏州市GDP为18697亿元）。
太原就是山西的一个缩影，可谓历史悠久。太原在历史上有过“晋人善卖”的辉煌，作为北方重要商业都会，早在西汉时期，太原就与西域、中晋有密切的贸易往来，经过唐、宋、元、明、清历代发展，太原的钱庄、票号、商行遍及华北和东南沿海，雄踞“十大商帮”之首。
光辉的历史的，如昨日烟云，当我们在缅怀秦风晋韵之余，低头看地，看一下当下的并州龙城，如坐井中的盘龙，龙吟低啸，未能直步青云。屈居于倒数第八的排名档次，体量的差距已然不是增速可以解决的，太原如果城市定性，但从经济上，已经无法占据二线主力城市的低位，弱二线城市和强三线城市的墙头地位，而对于中部的山西省，尚未达成多组城市加速推进的级别，单核太原占比GDP20%以上的火车头单项牵引的发展阶段不会跳跃过去，太原肩负的担子很重，而太原是否拿出来自己的骨气和耿气，成为当之无愧的大太原都市圈，这愿景究竟画饼充饥还是宏伟蓝图，静待兑现。
至于在全国的排名更是尴尬，而作为全国百强城市入围的城市，也许只有省份排名接近的兄弟才无论如何把自己的嫡长子省会城市挂在唯一入围的门券。其城市排名的前后，也大多是地级市级别的城市。
2，关于人均收入。收入再涨也不超半平房价！
好，有些人说我们的山西人少，不如那些人口大省，我们的人均GDP应该会是不错的。
在相对发达，经济自由程度较高的地区，贫富差距不会太多，但是在山西，或许存在”朱门酒肉臭,路有冻死骨“的生动的差异化画面众多，如果是城市的平均收入总有人群感受到的大腿在哪里？我去抱一抱，就有一种画面感悠然而出。
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参考人口和职工收入，十年期间，太原收入增长已经翻倍，2018年可以达到在岗职工月均6575元的水准
1，在岗职工收入在太原这个国企占比雄厚的城市，在岗平均收入水平会是否拉高，你是否达到了平均值，可以投票参与。
2，其次，收入增幅和房价的涨幅之间，虽然购买力波动变化较低，但是随着基数的扩大，购买的难度却是着实的一直持续增长，而且收入增幅明显比房价涨幅要更低。而且近几年的收入增长速度和可支出收入涨幅被房价的涨幅压制下的持续走低。
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前几天看了有一篇扎心的各阶层收入统计表，我不确定是否合理，但是我想着还是参与一把。
3，关于城区的扩张速度！城区扩张翻倍，人口增速在哪里？大城要空芯？
单核老城：逢年过节转柳巷；南内环以南除了树就庄稼；太原无房地产概念，房价2000算天价；滨河东西路带动城市南移发展；九五规划确定长风商务区的建设；
双核南北城：落实城市南移西进北展东扩战略；亲贤梅园百盛开业标志南城核心商业区打造开启；北美新天地开业，长风亲贤商圈基本成形；本土地产商假借“133”划地出售小产权房，市场混乱；恒大、富力、绿地进驻太原；
太原中环形成：中环路建设标志太原基建“大兴土木”的开始，峰值一年60条路；发展速度由“十年一街”进化为“五年一街”；品牌地产商围绕中环路迅速铺排；政治整风+主营产业整合，城市转型阵痛期；
“双城多组团”发展方向，进一步扩大城市发展空间；城改政策落实，吸引投资入并；
我虽然也希望太原发展能日新月异，朝向更好的发展，但是短短二十年，太原城区已经成了一个版图规划完善的魁梧城市布局，当然城中村的大量存在对于太原本身就是一种原有升级的进程，但是城区的疆域扩张速度实在有点过速膨胀的感觉，城市的骨架出来了，城市的肌肉也发达了，但是能否城市有后劲能结结实实的把“婴儿肥”转成“肌肉颤抖”的大太原都市圈，还需要产业和人口的支撑，如果仅仅是固有的一切在移动，那就是拆了东墙不了西墙，荒废了北城，供养了南城，精力有限，兵力有限，必然会设立主攻助攻，而无法全面开花，或者全面摊薄，那个拳头也不硬。
本想做太原城区面积的扩展数值，但是数据难觅，暂且搁浅，但是普遍4.2和容积率可以告知我们，城改扩充的建筑面积至少翻倍以上的扩容，当然希望扩容的面积切实普惠到人民的人均住房面积改善上。
4，关于人口和城镇化
太原是一个超高城镇化比例的城市，而全国的城镇化比例在2018年才仅仅达到60%，太原的城镇化红利时代早已过去，早在2010年 太原统计局调查显示，外地购房比例就已经高达35%，这个实际数值可能更高，所以城镇化对于太原已经是一个强弩之末的红利末期，当然太原的一直比较严苛的落户政策有一定关系，近几年太原户籍制度也加入全国敞开的的行列，然反而人才争夺战，太原的效果甚微。
在过去多次的采访中，无论是售二手房的中介还是新楼盘的售楼经理，乃至专家学者们，他们均认为太原的房市和其他城市有不一样的地方，购房者中外地人占比较大。国家统计局太原调查队的调查显示，在太原成交的商品住宅里，以成交面积统计，2010年前三季度，太原本市居民购买的商品房住宅面积为146.69万平方米，占成交总面积的65.97%；外地居民购买的商品房住宅面积为75.6万平方米，占成交总面积的34.03%。以成交套数统计，太原本市居民购买商品住宅套数为 11041套，占成交总套数的64.92%，外地居民购买的商品住宅套数为5963套，占成交总套数的35.08%。在太原购买房子的人群中，外地居民购买比例较高。
接下来的就是太原两个人员构成的问题，未来太原必然面临的年轻化人口不足，老龄化严重 ，这个年龄结构的金字塔可能逐步会成为倒金字结构，而城市如何补填新生人口并留住中青年，保持城市的活力和持续发展，工业城市的未来，鲁尔工业区的衰败，破产底特律，振兴不起的东北老工业基地，归根到底，是城市的人群，是否抓得上时代的脉搏，成为崛起的计算机硅谷，灿烂的的金融浦东，深圳华强北，杭州电子商务，大数据之城贵阳，不要沦为千城一面、产业雷同的，谋求时代的脉搏上的跳舞。
示意图
5，关于太原库存量和实际分配
凡事商品，无外乎两个致命逻辑，其一是内因：供求关系，其次是外因：竞争格局和政策时势。而博弈的商家和买家，谁研究的供求关系越透彻，谁的赢面越多。外因的方面就是跑赢对手，或者兼并，或是联合谋求共生，或是步步紧逼，招招致命，直至对手倒下。
2018年，中国出现了一个论点数据，中国人口已经达到户均1.1套房产的水平。而太原并未有官方给出套户比的答案，但是勤劳的劳动人民总是能想到办法就是推理。
推理依据（一）：2018年太原城镇人均住房面积：33.51平方米。结合2018年太原人口的数量分析，常住人口442.1万人，但是城镇人口仅为375.27万人口。所以太原城镇建设保有总面积大约为375.27万*33.51㎡=12575万㎡，如果以太原套均面积90平计算，约为139万套房产。
推理依据（二）
截至2019年６月１５日，太原市不动产登记中心已完成原房产档案录入、上传５５９２２３册，不动产登记档案419371册，实现了市不动产登记中心纸质档案全部数字化整理。结合数据也就是在册管理的大约98万套房产的档案手续，再结合太原历史遗留问题的“20万套”无本的房产三年内解决。太原可管理的房产大约为118万套房产。
7月15日，太原市不动产登记中心代表与省城“有房无证”小区的部分业主代表进行了一个简单的座谈会，就《太原市处理不动产登记遗留问题实施办法》（以下称为《实施办法》）何时出台以及详细的业务办理流程给出了答复。消息称，预计三年之内，即2021年12月31日前，将陆续解决太原市不动产登记遗留问题。
推理依据（三）
2017年年末，太原不动产在册管理曾经有个110万套的管理新闻，在某地产媒体登载，由于时间精力有限，未能摘出原文的，但是这个数据个人极为深刻，自己当时在某地产平台运营管理负责，曾使用数据多次沟通权证人员印证，太原3400多个小区的有效存量能否支撑，也当时为建立太原楼盘库而与多家评估机构核准希望能得到最终数据，但是接近百万套的市场有效存量问题并不大。
说道分配情况，不得不说一个空置率和现象级别问题，就是太原曾经非常兴旺的托管房公司，大的托管房公司可以拥有近万套托管的住宅，其托管公司的数量多如牛毛。其次，房产交易中的个税比例，也就是换房者多是附含个人所得税的比值为大多数。最后加上城中村的拆迁改造，货币补偿或是面积补偿，都是让市场中的多套房产的拥有比例持续上升中，大多城改可以造就的十几套的业主几百人上千人。
鉴于太原不规范的小产权比例较大，故而可以推断得出，太原的套户比已经基本超1.0的可能性极大。
而这种非良性分配的架构的背后导致的，就是城市难留，恒产者恒富，这也就是数年来，太原人口不过增多三四万，房子每年能持续出货七八万套的特殊现象，当然购买者很多并不在太原，社区空置率也将是未来太原另一种病态。
6，关于横盘下房产的持有成本
其次，一套房子从买入过户开始，到卖出变现的持有过程中，从交易税费，到物业费、水电暖气费、房屋装修维修费，甚至房屋折旧费。在上涨的年代并不觉得太重，但是当横盘的时期，这些费用也是不可忽视的，而最重的当属房贷利息费用。
即便是在太原，房价在11000左右，90平米的房子加维修基金、契税等费用，总价大约为100万。
首付三成、按揭利率上浮20%来计算，30年的房贷，按揭70万，总支付利息达80万，本息总价合计高达150万左右，加上首付180万。装修需15万元，家电5万，房屋翻修10万元，共计花费210万元。
这尚且不增加其他的费用，当房产进入换代周期，砖混的建筑逐步出现损值，新兴的消费群体更青睐科技感的新式住宅，老旧交替下的房屋产品除了增值之外，时间和落后损值的费用也开始成为持有成本的一个支出，而且未来物业费和水电暖等附加费用从建立之初，逐步成为割肉的疼痛。
7，关于未来房产税的未来思考
先看一组时间轴
1990年 上海房改出台，实施公积金制度，1992年公积金制度全面推行实施。1998年福利分房结束，按揭政策实施，公积金制度成为重要的软落地支撑。
2007年北京房价过万，2011房产税试点，2016年房产税改革，不动产登记落地。2018年，个税改革。
未来的中国，企业税降低是趋势，个人税增加也是必然，而个人征税的最大价格标的，非房产莫属。而
不动产的登记改革，也完善了全国可查询确定基数的基底工作。
未来土地财政和城区扩张方式，都可能终有尽头，而房产税方兴未艾，终将是一个冉冉上升的新事物。
我也曾写过关于房产税的一篇文章，感兴趣的可以关注头条号，搜索扩张阅读：
2019关于房产税的思考（原创）太原楼评参考
8，关于太原当下降价潮和维权现象的思考
时间有限，简单的写几个点。
1，甲方断奶，融资困难，高负债快周转遭遇横盘，全国市场时势走弱。
2，政府定调，中国制造，工业强国，拉动内需，刺激产业升级和投资，缩减资金过度流入和依赖。
3，金融机构在央行大妈的指导下，资金限流，信贷增强，多套停贷，紧缩房地信贷规模。
4，经济低速，群众收入增速有限，消费力始终和房价差一个量级，跟不上房价涨幅的矛盾由来已久。
5，太原连续多年高量释放，人口新增基数不足，城市有效可持续增长的住房需求供过于求。
6，城区扩展，交通改善，郊区盘为主力，大量供应，产品力升级，户型功能增强，挤压城区需求向外研展，低单价货量市场占比比值明显增高，总价段依旧控制在较低范围。
7,品牌房企自有资金占比低，拿地规模持续扩大，多大宗土地屯入，过重依托城市项目销售中的流量资金支撑，资金流量对速度追求过重。
8，限购政策导致三级市场市场换房流速降低，二手房交易量断崖下跌，改善人群不能有效支撑换房扩大面积的需求，换房时代停滞，改善人群迷茫。
9，区域竞争格局相互倾轧，恶性循环竞争，抢夺放量出口，且换量明显，踩踏事件，践踏事件，争狠斗勇，把市场有效需求杀鸡取卵，致使青黄不接，甚至有客户萌生退意。
10，客户决策成本降低，时间成本反而获益，后置反而更划算，跌入客户决策周期变长的循环期。
11，土地成本持续低位，面粉太便宜，房地差持续多年扩张，致使贱卖的代价仍有利润空间。
12，区域开发的节点重叠度太近，联合开发未能形成晋阳湖区域的良性格局。
维权留个尾巴吧，下次有时间吧
写于2019年11月28日19点 太原楼评参考张明原创
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