從7月底的第一批「雙限」地塊上市，到如今2020年的土地市場開閘，杭州十區已經集齊了55宗「雙限」地塊，包括完成出讓的和已經在掛牌的。
這55宗地塊鋪滿了杭州的各個板塊，同時也將杭州接下去的房價地圖基本更新完畢——
杭州最新房價地圖
可以說，明年房價一目瞭然，各個樓盤的走向也變得清晰起來。
不僅是最高均價、最高售價十分清晰，還有它們在明年市場中的接受度——在這些「雙限」地塊中，哪些項目的中籤率依舊會比較低？又有哪些項目會面臨不小的銷售壓力？
01
不出意外的話，位於奧體板塊的濱江·御虹府，會是第一個上市的「雙限」地塊項目。而它，在杭州壹號院要休息的大約半年時間裡，大概率會成為奧體核心區裡提及率最高的紅盤。
45000元/㎡的精裝均價，比現在澄品的高層均價還要略低一點，位置雖然更靠南，但是該有的配套一樣都不落：地鐵、購物中心、學校。當然，還有奧體的光環。
對低中籤率起到關鍵作用的，還有「濱江牌」小戶型——御虹府的起步戶型是103方，它的出現意味著，奧體核心區又將重新回到400萬級的選擇列表。
光是這一點，就足夠有殺傷力。
濱江·御虹府地塊位置丨圖自《好地訊》
御虹府的低中籤率，幾乎是板上釘釘，而這樣的確定性，也同時存在於濱江位於江南岸的其它樓盤身上：蕭山市北東的擁翠府、擁濤府，包括推盤時間會晚一些的澄品隔壁地塊項目。
即便這幾個項目的產品細節還沒有亮相，但是憑藉著它們手中握有的三張安全底牌——價格（尤其是總價）+區域+品牌，還是妥妥能收穫一波高關注度。
如果說，明年的奧體和蕭山市北的熱度，已經被濱江房產「承包」了。那麼，2020年金沙湖板塊的C位是屬於綠城的。
綠城金沙湖項目效果圖
下沙人民等了這麼多年，終於等來一個綠城，而且被牢牢限價在37500元/㎡的精裝均價線上。
在限價的指導下，綠城主力戶型是主流的140㎡以內，總價可控，這更將點燃金沙湖人民的置換慾望。
畢竟，金沙湖的住宅升級之路，已經「斷檔」近十年，而整個板塊已經今時不同往日，在它出場之後，金沙湖會真正奪回新房市場的關注度。
02
除了上面這些各方面都充滿確定性的佼佼者，明年搖號市場中的另一款「香餑餑」，來自於配套齊全的低價項目。
臨平山北前不久掛牌的兩宗「雙限」地塊就是其中之一。
臨平山北新掛牌的兩宗「雙限」地塊丨圖自《好地訊》
這兩宗地塊的掛牌，意味著臨平山北的高層精裝價格將告別「1字頭」，漲到20800元/㎡。
但即便如此，靠近地鐵和購物中心的位置，越來越豐滿的生活配套，四面打通的快速路，都在為它們打開接受面。
更何況，放在整個杭州的房價版圖裡，20800元/㎡仍然是屈指可數的低價選項。
把目光轉向南面，類似的選項出現在蕭山新塘板塊——由萬科競得的地鐵5號線姑娘橋站地塊，已經預定了明年的「紅盤」席位。
只要產品面積主流，25600元/㎡的精裝均價，還是能把總價保持在200萬級。而且往西一至兩站的杭州南站板塊，目前的精裝限價標準是29700元/㎡。兩站之內肉眼可見的價差，也會造成直觀上的衝擊。
更何況，這還是一個TOD項目，交通的便利性，加上必須持有的商業，這可意味著一個小區域的中心。
萬科姑娘橋站地塊位置丨圖自《好地訊》
高性價比的低價樓盤難買，高度確定性的高總價樓盤同樣不好買——新鴻基的江河匯地塊，以及新世界的望江新城地塊，都是明年豪宅界的流量擔當。
它們的誘惑力來自於「燃力十足」的規劃：江河匯的摩天輪、步行橋、街區商業；望江新城的K11、瑰麗酒店……
所有一切都充滿確定性，連倒計時都已經掐好秒錶。而69800元/㎡的精裝限價標準，甚至還為富人們「打好了折」。
這樣一想，搖不到南星橋也沒那麼失落了，明年不還有江河匯和望江新城麼……但遺憾的是，想要擁有它們，還是得靠「錦鯉體質」。
03
不愁賣的樓盤千篇一律，要不區域、產品和房企都足夠安全，要不價格足夠有群眾基礎。但是銷售有壓力的樓盤，可是各有苦楚。
從五月份開始，每個月的搖號市場，幾乎都有一半的樓盤在流搖，再看如今逐漸完整的房價地圖就知道，明年的市場中，同樣有那麼一些板塊或項目，面臨著不小的銷售壓力。
比如38000元/㎡的運河新城地塊，從亮相之初開始，就閃現著一些前路坎坷的跡象。
香港置地運河新城地塊位置以及周邊
地塊往北是精裝均價3萬的博翠府、以及毛坯均價2萬5的尚閤府；西面是即將上市的璀璨瀾宸，板塊內的最高限價是2萬9。相比它們，3萬8的價格顯得有些突兀。
還好等來了運河新城的磅礴規劃，總算有些盼頭，或許等運河新城的規劃逐步落地，區域內的面貌有所改善，尤其是拱康路、麗水路等主幹道離我們更近時，整個板塊的接受度會更上一層樓。
與運河新城地塊有相似情況的，還有由西房拿下的東新單元地塊。
45000元/㎡的精裝限價標準，即便和周邊二手房比，還是要高出一大截。加上整個板塊新樓盤比較少，在此前一輪市場中的聲響不大，多少還是會影響板塊認知度。
不過目前產品細節還沒有亮相，最終的市場認可度也要打一個問號。畢竟在如今市場中，產品能起到的作用不容小覷。只要牢記總價思維，這個樓盤也是會被大範圍接受的，畢竟是市中心。
西房東新單元地塊位置丨圖自《好地訊》
04
有些板塊因為樓盤少、聲音弱而受影響，有些板塊則碰上了高庫存而不淡定，比如城東的筧橋。
今年的筧橋板塊只有一個璟宸府在售，賣得很不錯，但是一旦上了搖號場，還是頻頻流搖。
明年的筧橋板塊會迎來四個新樓盤，綠城、金隅、甘肅建總都有新項目，雖然限價標準沒有變，但是競爭壓力多了不少。
如何在多盤鼎立的區域中殺出重圍，是這幾個樓盤所要面臨的考題。
筧橋及周邊樓盤示意圖丨圖自浙報傳媒地產研究院
同樣的局面還存在於臨安區，不論是青山湖科技城，還是臨安城區，今年出讓的地塊都不少，而且以大體量宅地為多。
即便有不限購的優勢，但銷售上的壓力還是可想而知。
把目光投向富陽區，要賣22000元/㎡的富陽萬達廣場住宅，壓力也不小。
在高橋板塊，圍繞在萬達廣場周邊的新樓盤有三個，它們能享受到的地鐵、商業資源其實差不多。但是，單價起碼要便宜1000元/㎡以上。
另外，雖然萬達廣場的知名度很高，但是它的住宅產品並未在杭州落地過，購房者願不願意買單，就是另外一回事了。
05
除了以上提到的樓盤和板塊，絕大多數地塊應該會「平平淡淡過一生」。
在「雙限」這個遊戲規則面前，所有地塊的現在和未來都變得透明化了。只要市場沒有大變化，只要開發商的思維是正常的，樓盤的銷售命運從拿地之刻起就已寫好。
也正因為「雙限」，捂盤的開發商沒有了，能儘快上市則儘快。遺憾的是，能在產品上下工夫的，這55宗地塊裡，估計5個都看不到。
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