昨晚黃佬邪和外甥女及其未婚夫吃飯，小夥子敞亮，送一輛瑪莎拉蒂作訂婚禮物。當然，市中心豪宅也已準備好，合同上，拉外甥女一起簽名。
外甥女婿購買的豪宅，按品類分，是新建商品住宅；因為是市中心，花錢多不說，還動用了點關係。他說：能看上的市中心好房子，新盤較少。因為是婚房，儘量選了新房，但再過兩年，再選市中心，好配套，可能就得買二手房了。
黃佬邪於是查了數據，結果有驚人發現：瀋陽市（傳統五區）2018開始，全面進入“二手房交易時代”。即，和平、瀋河、鐵西、皇姑、大東五區，二手房交易量全面超越一手房。
一個城市樓市進入二手房交易時代，市場本質將發生根本性變化：商品房轉向投資和金融屬性，更具備長線投資價值。
01
房譜網最近公佈了新峰數據公司一組數據：
2018年1—6月，瀋陽二手住房成交76390套，比一手住宅（72600套）多成交3790套。
2010—2017年，瀋陽二手房交易逐年走高，佔比由35%提升至44%，2018佔比躍升至51%。
二手房交易量超過一手房，畢竟是個大事件，黃佬邪找二姐求證，看另一家數據公司是否也是相同結論，ＲＤＡＳ雲數據稍有異議：
2018年1月1日——8月12日，瀋陽新房成交套數94344套，二手房成交套數81767套。沒超。
ＲＤＡＳ這張圖顯示，今年僅2月、5月二手房成交套數超一手房。
統計學比較深奧，統計單位、計算方法不一樣，會得出不同結果。而且，7月末，各開發商趕在全市限購令出臺前集中開盤，或許會拉昇一手房成交量，讓7月一手房成交數據參考性“失真”。
為進一步求證，黃佬邪又請二姐統計出瀋陽市內各區二手房與一手房交易量對比，然後再與新峰數據核對，雙方終於達成一致。
02
ＲＤＡＳ雲數據：
2018年1月1日—8月12日，和平、瀋河、大東、皇姑、鐵西，二手房成交套數，超過一手房。渾南、沈北、於洪則一手房成交明顯大於二手房成交。
新峰數據：
2018年1—6月，瀋河、和平、大東、皇姑，二手房交易套數全面超越一手房，雖然鐵西數據上稍有出入，但也達到49.5%。
根據兩家數據公司有分歧也有共同結論的分析，我們終於可以比較嚴謹地得出一個事實結論：
2018年，瀋陽傳統市內五區：和平、瀋河、鐵西、皇姑、大東，二手房交易套數，全面超越一手房。
考慮到瀋陽已於8月8日正式開始執行全市新建商品住宅限購令，二手房交易量有進一步提升可能，也就是說，2018年下半年，二手房交易量會繼續攀升，而一手房受限購影響，成交量未可知。
取市內五區數據，再參考渾南、於洪、沈北數據，是黃佬邪認為，真正的市內數據，才能代表城市樓市真實走向。
03
非專業人士，一般不會關注二手房與一手房交易量對比的結構變化。
但對於專業人士而言，這是樓市走向正在發生“質變”的重要依據。
瀋陽房價，近兩年上漲也較快，並引發嚴厲調控。你有沒有發現，房價上漲與二手房一手房成交比的邏輯關係？
據可查詢到的數據表明，2016年，全國有五個城市存量房交易面積超過增量房：北京、廈門、深圳、上海、廣州，除廈門外，全部為一線城市。
存量房與二手房不是完全對等概念，但一線城市北京、上海、深圳比2016提前數年，早早進入了二手房交易套數、交易面積、交易金額超一手房時代，其主要特徵是什麼？一個字：漲。
專家認為：一個城市二手房交易量超過一手房，標誌著城市商品房轉向金融與投資屬性；如果二手房交易量與價格，同時長期高於一手房，那麼這個城市的商品房投資價值越高。
這就是為何深圳調控這麼狠，大家還在搶新房。一二手房價倒掛固然是直接原因，但購房者長期看好深圳樓市才是主因。
瀋陽商品住宅，基本都是“房住不炒”。但如今也開始邁入二手房交易時代，希望可以有更多的瀋陽人瞭解目前瀋陽樓市現狀。如果沒有嚴厲調控，嚴令放水資金進入房地產（雖然逛一圈還可能進入），瀋陽樓市，真的會……
積極點想，二手房交易時代來臨，對我們判斷樓市走向而言，多了一個借鑑依據。
04
說了半天數據和分析，接下來我們結合嚴厲的調控政策，說點有用的大白話。
二手房交易量超越一手房，若按市場規律走，基本可以判斷：房價還會漲。
但嚴密調控政策頻頻出臺、升級，並已經明確說了：遏制房價上漲。
這就是黃佬邪無法準確回答粉絲“房子還能不能投資”的主要原因。
不過，有幾點是明確的：
1，市中心、好配套高端房產，二手房走勢將被看好；
2，好學區的學區房，不分老舊，二手房走勢將被看好；
3，因受政策影響較大，我們無法完全按市場規律來判斷樓市走向，於是我們向市場現實與歷史經驗來尋找答案：市中心、好配套新房，受全市限購影響不大，有能力並同時有資格購房的改善群體依然存在；非市中心地段，非品牌，非好配套樓盤，受限購影響較大，有能力並同時有資格購房的改善群體，沒有那麼多，且不會選你；
4，瀋陽樓市或將局部出現南方多個城市出現的一二手房價倒掛現象，造成一手房被搶購，出現的時間節點尚無法判斷；特地加一個“局部”，是因為瀋陽經濟實力、人口流入、居民收入等，無法支持全市開花，這也是黃佬邪反覆強調的觀點；
5，瀋陽樓市相比南方二線城市，有複製其走勢的可能，因為樓市規律是相通的；但房地產行業最大的不同，是地域區別，經濟、人口、政策、貨幣政策、地價走勢等影響房價走勢的因素都不同，造成差別可能較大；
6，黃佬邪得到的內部消息，開發商普遍缺錢，拿地熱情不會像上半年那麼高，但因為品牌開發商數量眾多，加上不差錢的央企，瀋陽土地市場不會出現廈門地價“斷崖式下跌”的情況；再實在點說，瀋陽地價下降的可能性不大，地王出現的概率也不大；現在ＺＺ環境與開發商現金流，都不支撐地價高企；
7，受限價影響，瀋陽新房市場價格將繼續被限；現在還無法判斷房產局對開發商價格報批的過批審核標準（過去一個月比較嚴格）；如果新房持續保持低價運營，雖然給很多人提供了相對低價入手優質資源房產的好機會，也有人認為，市場信心也會受之影響；不過，截止目前，懂行的人，依然在搶著購買被限價的優質盤，未出現信心萎靡；將來如何，有待觀察。
世間萬物，有喜有悲，有利有弊。瀋陽被詬病長年房價不舉，卻在當前複雜形勢下，反而相對穩定。不幸中之小幸。
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