當下的鄭州樓市,哪類購房者相當受傷?
不是揣著鉅款搶不到房源的土豪;
不是湊不夠錢真正買不起房的人;
而是那些恰恰好能夠得上,又必須買房自住的剛需按揭購房者。
這時,鄭州房價有限價在摁著,基本穩定。本是自住購房的好時機,卻等來了近兩年房貸利率的最高值。
目前,鄭州各大銀行房貸利率,首套房普遍上浮25%,二套房普遍上浮30%。
這樣的背景下,在鄭州各個片區買房、換房要多少成本?首付多少?月供多少?
計算條件:
1.兩種住宅類樓盤計算,90㎡剛需自住房源,120㎡剛改自住房源。
2.月供成本以首套房30%首付,30年還款期限,實際上浮基準利率計算。
3.各片區分佈不以行政區域劃分,以相鄰、相近為主,方便參考。
1
大北區
大北區示意圖(部分區域隸屬金水)
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北大學城片區:該區域集聚了大北區大部分熱盤。
近期在售、近期已開盤,可參考的樓盤購房成本
注:1.表格中所列均為在售有價格樓盤,並不代表全部都是推薦樓盤。
2.價格、所剩房源或有變動,有些開盤已清,僅供參考。
北大學城片區 :購房首付39萬起,月供5500元起; 換房首付56萬起,月供7900元起。
古滎片區:惠濟西北方向,以正商河峪洲為主要代表。周邊暫時缺生活配套。
近期在售、近期已開盤,可參考的樓盤購房成本
古滎片區:購房首付30萬起,月供4300元起;換房首付39萬起,月供5500元起。
索須河片區:和昌林與城、融創大河宸院的新房源都處於待推階段。
惠濟東北片區:暫時無房源在售。
2
大東區
大東區示意圖
北龍湖片區:北龍湖片區的商品住宅壓根就沒有90㎡和120㎡左右的房源。且這個片區多全款購房的客戶。
這個片區是留給鄭州,乃至河南高端改善、終極置業的群體,剛需、剛改們,我們還是往下看吧。
龍子湖片區、商鼎路片區、東區CBD以及東站東區:並沒有多少新建住宅房源
可以選擇,且價格對於剛需、剛改來說,不算低。
目前,從購房成本範疇來看,大東區範圍內,留給真正的剛需、剛改的,可能也就剩白沙和綠博了。但劣勢也相當明顯,公共交通、生活配套還不成熟。
白沙片區
近期在售、近期已開盤,可參考的樓盤購房成本
白沙片區:購房首付32萬起,月供4500元起;換房成本,首付41萬起,月供5800元起。
還要注意一點,早前,白沙有些項目開盤需要綁定價格不菲的車位,這個也要算在購房成本里。
綠博片區:綠博片區,迴歸改善屬性,房源面積一般都比較大。
近期在售、近期已開盤,可參考的樓盤購房成本
綠博片區:購房成本首付在46萬起,月供在6500元起;面積更大些的,首付在51萬起,月供7300元起。
3
金水區域
金水區域示意圖(包括部分惠濟區區域)
金水老城:金水老城開發時間較早,目前可開發住宅用地較少,在售房源更少。
近期在售、已經開盤,可參考的樓盤購房成本
金水老城:購房首付在51萬起,月供7200起;換房首付67萬起,月供9600起。
至於萬科美景世階,對於地緣性,偏重改善的購房者可以考慮,但對於普通的剛需、剛改來說,購房成本有些偏高。
北三環片區:金水區北三環片區目前是購房者頗為關注的區域,該區域有大家等待已久的美景美境,還有陳寨、廟李等城中村改造項目。
近期在售、已經開盤,可參考的樓盤購房成本
北三環片區:購房首付42萬元起,月供5900元起;換房首付61萬起,月供8600元起。
名門翠園,目前在售的是公寓產品。
楊金片區:楊金片區今年很火熱,一來是品牌開發商的集中進駐,二來是藉助北龍湖毗鄰的地理位置,價格不低。
近期在售、已經開盤,可參考的樓盤購房成本
楊金片區:購房成本,首付在57萬起,月供8100元起;換房成本,首付75萬起,月供10000元起。
4
大西區
大西區示意圖
西北環內
近期在售、已經開盤,可參考的樓盤購房成本
西北環內:購房首付在43萬起,月供6100元起;換房首付59萬起,月供8400元起。
大家期待的鄭地璞園劇透會在8月、9月開盤,剛需、剛改可以重點關注一下。
常西湖片區:目前在售新建住宅也不多,只有華瑞紫韻城一家。如果大家想重點關注這個區域,可以再等一等。
近期在售、已經開盤,可參考的樓盤購房成本
常西湖片區:購房首付在35萬起,月供5000元起;換房首付在45萬起,月供6300元起。
常西湖片區在目前城區的幾個新區中,價格還是處於低位的。但區域內目前開發商不多,沒有形成集聚效用。
中原老城區:新房源不多,且在售的房源也都偏離老城中心地帶。
近期在售、已經開盤,可參考的樓盤購房成本
中原老城區:購房月供41萬起,首付5700起;換房成本,首付54萬起,月供7700元起。
高新老城
近期在售、已開盤,可參考的樓盤購房成本
錢隆城待售,價格估計在15000左右。
高新老城:購房成本,首付42萬起,月供6000起;換房成本,首付58萬起,月供8300起。
高新新城:高新區再往西,過了西四環,是目前所謂的高新新城,以萬科城為代表。
近期在售、已售,可參考的樓盤購房成本
高新新城:購房成本,首付32萬起,月供4600元起;換房成本,首付41萬起,月供5800元起。
這個區域從價格成本上看,還是比較適合剛需、剛改的,但目前區域內的基礎配套還比較欠缺。
中原新區:暫時還為全部啟動,匯泉西悅城在片區之內。
近期在售、已售,可參考的樓盤購房成本
中原新區:以此為例,買房成本33萬起,月供4800元起;換房成本43萬起,月供6100元起。
5
南部片區
南部片區示意圖(二七+管城的主要區域)
商城核心區: 這個區域內在售樓盤不多,以二手房為主。
管南環內:管城環內目前在售房源主要在航海路沿線以及南三環以北。
近期在售、已售,可參考的樓盤購房成本
管城環內:購房成本,首付39萬起,月供5500起;換房成本,首付54萬起,月供7700起。
東南環外:東南環外基本上已經是剛需最青睞的區域,這個區域內將來是剛需主戰場。
近期在售、已經開盤,參考的樓盤購房成本
管城環外:購房首付36萬起,月供5200元起;換房首付超過47萬,月供6600元起。
可觀察觀察富田九鼎公館,周邊地鐵網絡比較密集。
西南環內:這個區域內在售的房源也不多。
近期在售、已開盤,參考的樓盤購房成本
西南環內:購房首付在50萬起,月供7100起。
西南環外:主要指的是二七新城,目前可供選擇房源不少。
近期在售、已開盤,參考的樓盤購房成本
西南環外:購房首付在32萬起,月供4600元起;換房成本:首付44萬起,月供6200元起。
西南環外相比東南環外,價格上佔有一定優勢。
南龍湖片區:目前在售樓盤也是比較多的。
近期在售、已開盤,參考的樓盤購房成本
南龍湖片區:購房首付24萬起,月供3400元起;換房首付32萬起,月供4500元起。
隨著遠洋、龍湖等眾多品牌房企集聚這個區域,南龍湖的房價成本或會上浮。
目前而言,可以重點關注離鄭州城區最近的正商智慧城,性價比較高。
6
經開+港區
經開+港區示意圖
經開老城:目前在售房源也不多。基本上只剩下尾盤。價格還是比較高的。
近期在售、已開盤, 參考的樓盤購房成本
經開老城:購房首付46萬起,月供6500元起;換房首付66萬起,月供9300起。
濱河國際新城:作為新區,目前在售樓盤還算充裕。
近期在售、已開盤,參考的樓盤購房成本
經開濱河國際新城:購房首付43萬起,月供6100起;換房成本,首付63萬起,月供9000起。
物流園區
近期在售、已開盤,參考的樓盤購房成本
物流園區長期被忽視,目前的狀態是大開發商開始進駐。主要特點是行政區域上屬於經開區,但離綠博不遠,可以享受未來綠博利好,園區內以物流為主的產業,是區域的弊端。
物流園區:購房成本,首付33萬起,月供4800起;換房成本,首付44萬起,月供6300元起。
航空港區:目前主要在售樓盤在北港。但南港已有大批品質開發商進駐。
近期在售、已開盤,參考的樓盤購房成本
航空港區:購房首付在27萬起,月供3900元起;換房首付37萬起,月供5300元起。
小結:
通過對比鄭州整個片區內購房成本的比較,我們能夠發現,西南二七新城、東南管城商都新區這兩個片區,客戶仍舊以剛需為主,產品中小面積三房比較暢銷。這些片區的首付、月供代表著普遍剛需購房成本。
首付在32萬-42萬之間,月供在4600元-5900元之間,這個是目前鄭州城區內剛需的主力購房成本,大家可以衡量一下。
此外,南龍湖、高新新城等區域,目前的購房成本相比其他區域而言是比較低的,前者不屬於鄭州城區,後者配套暫缺,大家可以結合經濟實力、需求考慮考慮。
需要特別注意北三環片區,這個片區內配套成熟,老城區,在接下來,也會有城改大盤面市,目前價格來說,還是有一定性價比的,想在老城區買房的,可以重點關注。
現階段,除了房價低於周邊平均價格的二手房可以考慮自住,其餘的購房成本都要高於新房。
最後,大家按照經濟實力,可對號入座,選擇適合的區域。
· END ·
電話丨15537133717
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