項目概況

公園學府（又名金茂悅家園）位於新東站張馬片區，地處濟南歷城區響泉路與張馬大街交匯處，但項目售樓處位於奧體中路和工業北路交匯處往東100米左右路南，距項目約2000米。公園學府總建築面積100528.5平，總佔地面積46541平，容積率2.16，為碧桂園、金茂、龍湖聯合開發建設。

（項目區位圖）

項目規劃12棟高層住宅，共758戶，均為精裝。包含8棟18層小高層、2棟20層高層、1棟22層高層、1棟23高層，分為3個組團，每個組團有4棟樓。

（項目鳥瞰圖）

項目拿地情況

（項目拿地情況）

2017年12月1日，新東站張馬片區11宗土地拍賣，包含7宗居住用地、4宗商住混合用地，碧桂園以97億元的總價摘得其中8宗地塊，公園學府即A-14地塊，樓面價8117元/平，溢價率1.63%。

項目在售情況

目前，項目3#樓、13#樓、15#樓剩餘房源不多；2#樓、5#樓、10#樓、11#樓、12#樓、16#樓在售，均價14000元/平—17000元/平；其餘樓棟還未開盤。

（項目樣板間）

（項目樣板間）

2#樓

2#樓為20層高層，兩梯四戶，戶型面積為109平。

5#樓

5#樓為18層小高層，兩梯兩戶，戶型面積為118平。

10#樓

10#樓為22層高層，兩梯兩戶，戶型面積為142平。

11#樓、16#樓

11#樓、16#樓為18層小高層，兩梯兩戶，戶型面積為129平。

12#樓

12#樓為18層為18層小高層，兩梯兩戶，戶型面積為169平。

項目配套

交通

項目靠近工業北路、奧體中路，現階段有K57了、8路、106路、70路、315路、40路公交車可直達項目；項目附近規劃有地鐵R3線，張馬屯站（原工業北路站）距項目約1000米。

（R3地鐵線一期工程線路總體走向示意圖）

教育

項目東側規劃有1所幼兒園，西側規劃有1所36班制小學；張馬片區內規劃有6所幼兒園、6所小學、3所初中，為劃片入學。

（張馬片區學校規劃圖）

項目附近有萬虹廣場；奧體中路兩側規劃打造風情商業步行街；附近規劃有華潤中恆未來城、龍湖清科基金小鎮；大悅城也落子濟南新東站片區。

醫療

項目附近有省立醫院東院區、濟南市第三人民醫院；項目附近規劃有1所三甲醫院。

景觀

項目北側為白泉景觀廊道。

項目不利因素

1、項目為小組團地塊，基本每棟樓都臨街，可能會有噪音的影響。

2、項目周邊乃至張馬片區內有很多地塊未動工，將來建築工地施工可能會對項目造成燈光、灰塵、噪音的影響；並且，片區屬於發展初期階段，目前配套還不完善，需要未來幾年的建設。

3、項目附近有黃臺發電廠，可能會對項目產生粉塵、廢氣的影響。

4、項目內部存在居住公寓，部分房源的採光可能會受到影響。

（居住公寓示意圖）

項目周邊樓盤

（項目周邊樓盤）

（張馬片區規劃圖）

公園學府位於新東站張馬片區，片區內在售項目以剛需盤為主，其中，公園學府、濟南魅力之城、碧桂園時代公館、天宸、正榮悅棠府、錦悅府、璟樾這8個樓盤均屬於剛需盤；僅有碧桂園CLD鳳凰首府屬於剛需改善集合盤。另外，片區內還有未入市的綠城項目，和在今年7月22日被中建東孚摘得的5個居住地塊。

總結

從拿地樓面價來看，公園學府拿地樓面價為8116元/平，濟南魅力之城樓面價7572元/平；碧桂園CLD鳳凰首府3宗住宅樓面價分別為14406元/平、12338元/平、7478元/平；天宸樓面價為7478元/平；錦悅府樓面價為8118元/平；璟樾樓面價為5536元/平。片區內這幾個在售剛需項目對比來看，公園學府的樓面價屬於中等。

從價格方面來看，公園學府推出的均為精裝房源，價格14000元/平—17000元/平；而片區內的毛坯項目——正榮悅棠府、錦悅府、璟樾均價基本在12800元/平—13500元/平。對比來看，項目價格偏高，不太佔優勢。

從項目配套來看，項目東側即為幼兒園，西側即為小學，上學是比較便利的；並且，項目北側即為白泉景觀廊道，會連接白泉公園和華山公園，環境不錯。

從項目本身來看，公園學府的精裝品質不錯，採用了金茂的科技系統，還是值得期待的；但項目的戶型一般，並且每棟樓都臨路，肯定會有噪音的干擾，影響居住的舒適度。

從項目所在片區來看，目前是處於發展的起步階段，各項配套還不完善，周邊施工工地較多，還需要未來幾年的建設。

總體來看，公園學府與片區內大多數項目一樣，定位都是剛需樓盤。片區內各個樓盤的競爭比較激烈，有意向的購房者可以關注一下最近項目在價格方面有沒有相關優惠。

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