各位老鐵，內參外出學習歸來，很多朋友問我現階段的濟南樓市的一些現象，現在給朋友們分享一下：
目前來看，濟南樓市階段性趨冷！
很多住宅項目紛紛上馬全民經紀人，但依然賣不動，去化壓力很大！這也印證了之前內參的預測，下半年撿漏的機會將增多。而當前不是太好的投資時機。
全款客戶在減少，六成也沒有之前多了，基本以三四成首付為主，零星有六成客戶。成交主力多是90-110的剛需或者剛改產品！各個項目普遍比較缺客戶，部分項目蓄客數量不足，開盤延遲或選房不理想。
往日排隊買房的現象少了，濟南樓市暫時迴歸平淡。在這樣的情況下，濟南樓市可能會出現另外一些情況，比如一些樓盤可能會宣傳自己正在“熱銷”，勁銷4.1億，勁銷XXX套……
諸如此類，“熱銷”、“勁銷XXX套”，有些樓盤對外釋放著“熱銷”的消息，真的是這樣嗎？是真熱銷還是假熱銷？恐怕自己十分清楚，吃瓜群眾要擦亮眼鏡，不要盲目跟風入市。樓市有風險，投資需謹慎！
上週末，5月25日，濟南樓市參考注意到，位於CBD的萬科大都會萬公館（公寓）首次開盤。
這次萬科大都會的首開產品是3.9米LOFT產品，樓層範圍在13-31層，共計760套，其中39㎡為684套，49㎡為76套。根據萬科公佈的銷售價格是，1.6萬起，開盤均價約17500元/㎡。
CBD的萬科大都會公寓，在現在的市場情況下，銷售情況如何呢？
根據萬科自己的宣傳，當天去化約603套，總貨值約4.1億。
當內參看到這個銷售數據的時候，第一時間是比較懷疑的。真的銷售了603套？仔細分析以下萬科大都會的公寓產品，3.9米的LOFT產品，均價1.6-1.75萬/平米，這樣的產品，這樣的價格，究竟怎麼樣？是否值得購買？
俗話說，沒有比較，就沒有傷害，東西好不好，比一下就知道。
同樣位於CBD的華潤中心的LOFT產品，層高4.5米，均價1.8萬左右，跟層高只有3.9米的萬科大都會萬公館相比，孰優孰劣，一目瞭然。3.9米的LOFT，這個高度，站在上層，會有什麼感覺？
如果是我，我會選擇華潤中心的4.5米的LOFT產品。
我相信，只要有點判斷分辨能力的人，也會有一個判斷。市場的多數總是會選擇性價比更高的那個。
萬科大都會的3.9米層高公寓產品真的這麼受市場歡迎嗎？當天真的銷售了603套嗎？
反正具體賣了多少套，都是人家自己官宣，說多少是多少。下圖為是開盤4分31秒的時候，之後不久，這個屏幕就被關了，具體原因不詳。當時顯示開盤四分半鐘的時候，銷售231套。
根據以往其他項目的在線選房經歷，如果銷售很火爆的話，在線選房的時間會很快。
今天早上9：46，也就是萬科開盤之後的第5天，內參登錄建委網站，根據網籤數據，一號樓商務公寓一共批准銷售套數為880套，目前已售套數為294套，考慮到網籤數據的滯後性，此數據僅供參考。
這裡對銷售數據的質疑，不是針對某個開發商，而是在目前市場下，投資具有一定風險，其中利弊每個人都應該清楚。濟南樓市參考寫下此文，是友情提醒一下購房者，樓市有風險，投資需謹慎。畢竟，買房是真金白銀的投入，風險和收益都是自己承擔。
據濟南萬科營銷負責人表示，萬達大都會公寓開盤期間有大客戶團購，而這個大客戶沒有走開盤當天的線上選房系統。
不管萬科大都會的公寓是真熱銷還是假熱銷，該項目1號樓開盤後5天的網籤數據294套，以及後期1號樓的銷售自然會證明，603套的數據是不是有水分？
目前濟南樓市亂象比較多，廣大購房者迫切希望濟南樓市，特別是開發商開盤過程是透明公開，這樣對於樓市健康發展，對於投資買房都是好事。
以下部分出現的開發商為統稱，不特指某一開發商，請勿對號入座。
如果有部分開發商都虛報銷售數據，人造熱銷假相，忽悠買房人，得逞了，不但沒有媒體曝光，而且還在鋪天蓋地的媒體報道中，渾水摸魚，漁翁得利——
那麼這些本來正直誠實的開發商，在開盤時，是不是也要虛報銷售數據呢？如果有開發商誠實宣佈，本次開盤我們賣出了40%的房子（其實已經是不錯的銷售成績了），但是此前那些賣出4成房子的開發商，卻全部對外宣稱熱銷8成，誠實的開發商將面臨如此尷尬的局面——別人熱銷，自己平淡。很多吃瓜群眾也會誤以為那個“熱銷”的樓盤真的那麼多人在買，跟風買入。
所以，最終，這些正直誠實的開發商，也會加入撒謊、虛報銷售數據、人為製造熱銷的隊伍中來。
因此，很多時候，特別是市場平淡的時候：有些樓盤自己開盤當天對外公佈的銷售數據不要輕信！很多樓盤都會虛報，都會誇大，都會注水。
這樣造成的一個惡果是，開發商自己報的銷售數據，有些很傻很天真的買房人，真的相信了，然後去買了。而不去比較產品，不關注樓盤本身，誤以為反正那麼多人買，應該沒有錯，大家都買的一定是好的。
在房住不炒的背景下，對於那些製造熱銷假象矇蔽購房者的項目，更應該加強監管。房住不炒不是一句口號！
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