一棉廠、二棉廠，一個曾經職工佔據市區十分之一人口、棗莊的支柱產業、牛仔布雄霸國際市場、國家紡織行業的領軍企業、棗莊城市化進程的有力推動者，今天終於倒下了！
一棉、二棉承載著父輩幾代人的青春與汗水，在由計劃經濟向市場經濟轉變的浪潮中，有過不甘、掙扎、彷徨幾十年沉沉浮浮，今天終於倒下了！
我們認為一切對一棉、二棉人的質疑與嘲弄皆是誹謗，一個堅守53年和38年的棉紡廠正是棉紡人勵志的體現，他們才是魯D輝煌的塑造者、棗莊城市的締造者，今天卻終於倒下了！
棗莊向來是缺乏力纜狂瀾、扶大廈於將傾的濟世之才的，一棉、二棉曾經的輝煌至今我們無法超越，如果說父輩輸給了時代，倒不如說我們辜負了歲月，我們更應該接過父輩的旗幟，重塑棗莊的輝煌！儘管路途坎坷..........
向一棉二棉的英雄們致敬！
NO.1 | 壹
塵埃落定！萬眾期待的二棉地塊由山東儒辰集團母公司公司：山東金佰利集團公司獲得。
規劃指標：
該地塊出讓面積178779平方米 或 268.169畝，
1.0＜容積率＜2.2
成交價9.385億，349.9萬/畝
溢價率0，樓面價最低2386元/平方。
九月十九日的兩場土地拍賣會引起了群眾的廣泛熱議一場是薛城城南的薛2019-2號地塊經過五百多輪競拍由寶田置業競得，一場就是SZ2019-9號二棉地塊由儒辰集團低價成交。
我們之前說過薛城城南的小地王本是幾個開發商哄抬房價的小把戲而已，給本要平靜的市場增加了幾分焦慮罷了，並無其他意義！
而二棉地塊卻低調得多，但爭議頗大。雖然拍賣會很冷清，但關注度很大，一棉二棉近萬名的職工更是對其牽腸掛肚，因為該筆資金關係到他們的安置問題。
我們普遍認為
首先是無人競拍第二掛牌價偏低
無人競拍：首先我們要明白為什麼無人競拍？就要知道二棉地塊的競拍保證金即是競拍底價9.385億，門檻之高，非本土企業吃得下。
掛牌價偏低：這不光是群眾認為偏低，我們也是，為什麼？因為大家都認為該地塊價值大於恆大地塊（488萬/畝），高於碧桂園地塊（446萬/畝），但是要知道恆大的容積率為2.697，碧桂園的為2.4，而二棉地塊為2.2，即便如此我們還是認為該地塊穩賺不賠的，因為相比碧桂園2788元/平方的樓面價，二棉地塊畢竟才2386元/平方。
NO.2 | 貳
學區探討
世界十大未解之謎之一便是：棗莊十五中的學區分佈圖了，哪裡才是十五中學區房？眾說紛紜、是是非非、迷霧叢叢，大神解讀：要離十五中足夠近才管。
我們回答：離十五中東校一路之隔的蘋果花園、德仁俊園等小區的孩子坐公交車去實驗初中上學，這可是近吧？一路之隔！
棗莊教育的弊病更是一言難盡，真是到了非改不可，非治不行的地步了！
二棉地塊學區探討：
市中區至今沿用落後的小學初中推送制：由所在小學進行初中定向推送。
截止8月31號，我們也僅是知道了或者學校公佈了三所小學的十五中分佈圖：實驗小學、文化路小學、逸夫小學。其中實驗小學、和文化路小學圖文並茂的標註了十五中推送範圍，逸夫小學進行了文字的表述。如此是一目瞭然，群眾也看的明白。
根據以上三所小學的十五中推送圖可以清晰看出：僅是逸夫小學把二棉地塊納入了十五中的推送範圍，而實驗小學、文化路小學把其排除在外。
但是備受爭議的光明路小學、立新小學、建設路小學的十五中推送圖我遲遲沒有獲取，群眾疑慮重重，不知如何是好！
所謂爭議便是：一路之隔的蘋果花園、德仁俊園等小區依據實驗小學推送屬於十五中，根據文化路小學推送卻不屬於。而該片區的既定小學：建設路小學卻沒有張貼推送範圍。所以群眾疑慮重重。據我們瞭解該片區孩子大部分去了實驗初中，
也就是說一路之隔的小區不一定上十五中。
光明路小學範圍
我們知道初中的推送在於所在片區的小學了，二棉地塊屬於光明路小學，以往光明路小學基本上全部推送上十五中西校，今年卻沒有公佈推送圖真是耐人尋味。
該地塊出讓面積178779平方米容積率2.2計算建築面積為39.3萬平方，剔除不詳的商業部分，我們保守估計也得有2700套左右的房源。
近40萬方，接近3000戶的體量，會有多少的初中學位需求？我們保守估計有四分之一的住戶有初中學區需求的話，也接近700戶。
我們知道十五中西校的整體學位在3300個左右，目前實行小班額已無擴充可能，那麼這700個名額如何安排？
那麼二棉地塊還能不能上十五中？我們大不必過多擔心，因為根據教育部及省教育廳的指示精神，初中也要就近入學了，我們擔心的更是遠離十五的目前還屬於十五中的房子。
隨著兩年後，或者三年後二棉地塊小區的建成，700個學區需求，將會對現有的十五中西校的名額分配體制造成明顯衝擊。買學區房的老鐵們要早做打算了。
NO.3 | 叄
我們只知道二棉地塊讓臨沂人買去了，卻不知道這個開發商怎麼樣？實力如何？
這個開發商便是山東儒辰集團，新城的君悅府便是其進入棗莊的首個項目，當然是其與水發集團合作的項目，其開發主體由儒辰負責。
臨沂環球掌舵系列
山東儒辰集團為臨沂地區龍頭房地產開發公司，現地產項目已涉足山東大部，多涉及高品質住宅項目。
上圖即是新城君悅府業主去參觀的臨沂儒辰的環球系項目，這也是棗莊為數不多的帶領業主參觀早期項目的企業，這種對自身產品的自信，無不透露著企業的非凡實力。
當然市中區的融創也帶著業主們去常州的融創小區考察，新城碧桂園也進行了工地開放日的參觀，儒辰做到了一流企業應有的水準而已。
這次參觀引起了不小的風波，因為儒辰君悅府帶著業主參觀的是儒辰臨沂的頂級產品，環球掌舵系，而君悅府屬於儒辰產品線的中間檔次，業主憤憤不平一直要求儒辰按照臨沂標準執行。
結果呢？當然不可能，臨沂掌舵系可是均價過1.5萬的高層啊，君悅府高層只是6000多而已，即便如此我們認為君悅府的品質依然碾壓新城其他小區。
口說無憑，我們會深入調研君悅府。首先要肯定的是，二棉地塊的開發對君悅府項目是重大利好，以儒辰的套路，必定拿君悅府當樣板進行品牌宣傳及作為開放日的基地。
我們說過二棉地塊的門檻很高，268畝地又是在市中區的顯耀位置，意義如同三角花園的地塊，需要一個品牌開發商來重塑城市封面，金科來了、儒辰也來了。絕非中安之流所能擔當。
五十億的體量這是遠超恆大碧桂園的，但“青檀府”的名字卻在韭菜群引起很大爭議，難道以青檀路而得名？真是土的掉渣！
青檀、仙檀多是嶧城小區的命名字號，因為青檀代表著嶧城，又如棗、棗花等字號多是山亭小區的名字。
我們倒是建議來個全市徵名，設獎金一萬，相信群眾的智慧是無窮的，既能取個好名字又能進行宣傳豈不更好？
之前網上一直傳言二棉地塊要建萬達一事，今天藉此答疑：皆因2015年底大連萬達團隊考察市中區地塊，區政府向其推薦二棉地塊，但最終萬達集團選擇了薛城棗莊西站附近。
此處終結此傳言！
NO.4 | 肆
價值性探討
根據規劃設計要求：
第一 保留二棉路及龍興路，龍興路為十五中後牆那條路，二棉路我們不得而知。第二 根據體量要求配建幼兒園，位置不詳。第三 沿路部分需鑲貼大理石，保持沿路美觀。
我們保守估計青檀府會分為南北區，由於沒有詳細的規劃圖，南北區價值性分析無從談起！
價格評估：預計該地塊的2.2的容積率看，小區樓盤會分由小高和高層，不排除個別多層。但主流還是高層和小高。
目前看全區的高層價格：瑞嘉榕園四期6500-7000、鴻鑫御景小高6500-7000、碧桂園精裝修高層7600-8800、恆大7300-9000、富翔二期高層6000-6500.
由於恆大御府的退房事件鬧得沸沸揚揚，市場觀望情緒濃烈，因此我們對青檀府的價格預期每平方降低500元，我們給出的青檀府高層的起售價在7000-7500之間，小高起售價在8000-8500之間。
市中區的市場會如何？青檀府會對房地產市場產生什麼影響？
市中區夜景孫宇樹作品
我們認為：
①會顯著降低市中區人口往新城轉移的步伐，因為該地塊為市中區的王牌地塊，學區、交通皆為頂級，會顯著吸引高淨值客戶，截留老城向新城流動的客源。因此能對新城市場產生部分利空影響。②會對恆大御府銷量造成重大沖擊，老城市場頹勢已現。市場容量有限，此消彼長，留給恆大的出貨窗口時間不多了。③君悅府項目利好，儒辰會重點打造君悅府為樣板工程，為全面進入棗莊樹立榜樣，凸顯品牌效應。君悅府項目到底如何？我們下一步會深入工地進行探盤活動，敬請期待！二棉地塊探討到此結束，後期會繼續關注該項目一舉一動，實時與大家分享。
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