馬強

這個問題你沒完全說清楚。 我先舉個例子，武漢華南海鮮市場的租戶如果他要解除門面的租賃合同或住在這裡面的租戶要解除租賃合同，我認為完全可以，這是不可抗力造成的。 但其他城市你要解除房屋租賃合同的事項何在呢？ 你的房間被政府防疫部門封了嗎？

只有當這種不可抗力對你履行合同形成直接的阻礙時，才能以此為由解除合同。

尹康其律師

我是房東，收租客押金四千，租金一個月三千，免租一個月，半年一付，籤三年。現在才做了不到半年，過年前（那時還沒有疫情）按約定時間該交租金了等了十天也不見動靜，打電話問他，他說幾個人合夥經營的，要幾個人商量下，可能不做了，我也就沒催他。又等了半個月問他還是說要商量所以不交。直到他交的租只有幾天就到期了，我要他明確回答租不租，這時才說不租了。好吧，既然如此，那我們是不是應該談一談終止合同的問題呢？但是這個租客卻說現在有疫情，要等到疫情結束了才能和我談。我說疫情要是4月5月6月都沒有結束，你是不是就這樣一直拖著不談呢？我叫他來面談商量他不來，我叫他不面談加我微信談也可以他也不加。沒辦法，我只有短信告訴他，既然你不談那麼我就說我的處理方法了，按合同約定單方違約應賠對方四倍押金即一萬六千元，但是考慮年輕人不容易，我也不要你這麼多，只要你6000元錢就行，店裡的東西可以一個月後搬走。但是4000元押金必須扣除免租一個月的租金3000元，退房後檢查完店鋪沒有什麼問題，再退你1000元押金。也就是說我只要租客給5000元就可以了。實際上以後我租給別人還要免租一個月3000元，那麼算下來我真正得到的賠償也就是2000元，而且中間不管幾個月沒租出去我也只有這兩千元的賠償。我覺得我已經做得夠意思了。但是我這樣給對方說了以後，他卻開始罵我，說我打他的主意，逼他，欺負他，想錢想瘋了，想吃點他的錢，威脅敢叫他搬就報警，甚至揚言警察說的疫情期間不用理我。把我給氣的呀，這不是個無賴流氓嗎？好吧，你既然要報警，那我就去找警察唄。他說他也要到派出所，還說在路上了，結果我到派出所等了一個小時都沒等到他，派出所的警察聽了情況以後認為我也算是夠好了，然後派出所給他打電話，他還是撒謊不來。現在事情就這樣僵持著。

其實吧，我原來想的是我提出我的想法，如果他嫌賠多了的話只要他好好給我說，再少點也是可以的，甚至不要也沒關係。可是事情發展到這一步，租客用這樣子的態度來對待我，那我必須要他給我5000我才罷休，要不然的話我白捱罵了。我準備過兩天再到派出所一趟，再不行我就直接上法院，派出所的警察也叫我實在不行就上法院去告他。說實在話，我根本不想走到這一步。請問大家，我錯了嗎？

所以我想對提問者說，如果你是因為疫情受到了影響，想要終止合同，那麼一定好好的給房東說一說，如果你把這個損失全部轉到房東的頭上，這個是不道德的，如果簽訂的合同上有賠償的要求，可以商量少賠一點意思一下，但是態度一定要好。如果你的態度太差了，本可以好好協商，但是最後鬧得房東拿著合同去告你，你還得賠上訴訟費，那就太得不償失了。

大慧心

房屋租賃合同沒到期，以疫情為不可抗力藉口，終止履行合同的話，算合同違約行為。根據契約精神和《合同法》基本原則，不建議這樣做，會帶來不利的法律後果。

第一、疫情能成為合法解約的藉口嗎？

毫無疑問，疫情作為一種突發公共衛生事件，是不以人的主觀意志為轉移的客觀事件，完全稱得上不可抗力。在租房領域，遭遇突發疫情這類不可抗力事件，想提前終止合同，會違法嗎？我們一起來分析下。

01、法律規定

根據《合同法》相關規定，在租房合同正常履行過程中，發生不可抗力事件，致使合同目的無法實現的，可以解除合同。

這是法律關於合同解除權的規定，也是租戶在遭遇不可抗力事件時，可以行使的法定合同解除權。

02、怎麼理解這個法律規定？

法律確實賦予了合同當事方遭遇不可抗力事件時，擁有單方解除合同的權利。但這個權利不是無限制的，需要具備一定的條件才能行使。

也就是說，不是一發生不可抗力事件，合同就可以當然解除。

這是很容易理解的，我們一起來設想一下。現在全國都發生了疫情事件，如果可以自由地單方解除合同，就意味著所有的租房合同都可以隨便解除了，那整個租房市場必將陷入嚴重的違約潮，各大商場做不走生意的人都可以正大光明地解約，要求商管公司退房租、退押金，全國必將陷入動盪，市場必將是一片混亂！

因此，只有當不可抗力事件導致合同目的不能實現時，才可以行使法定合同解除權。也就是說，像新冠病毒疫情這樣的短期事件，不會對租房合同的長期履行造成損害，也就沒有單方終止合同的權利。

如果以疫情為藉口，單方終止正常履行中的租房合同，法律是不允許的。

第二、單方終止合同的法律後果

法律雖然認可疫情是不可抗力事件，但不認可短期疫情是租房合同終止的法定理由。如果有人單方、執意要終止租房合同，又會面臨怎樣的法律後果呢？我們接著分析下。

01、法律規定

不具備法定解除權和約定解除權，執意單方終止合同，存在主觀過錯，屬典型的違約行為，應當向對方承擔違約責任。

也就是說，如果你在房屋租賃合同還未到期前，以疫情為不可抗力藉口，提前單方終止租房合同，是要向房東承擔違約責任的。

02、生活實踐

雖然法律上規定的比較嚴格，責任也比較明確。但實踐中，簽了幾年的租房合同，住幾個月就跑路的租客實在是太多了。

一般租客只要結清了水、電、物業費，房屋設施設備、傢俱家電無損壞，又損失了已付未住期間的租金和押金，很少有房東會再去追究租客的違約責任。

當然，像大額的物業租賃，涉案金額較大的，造成的損失也比較大的，房東正常情況下都會依據租房合同約定去主張違約責任和損害賠償責任。

03、執意終止合同的後果

可以想見，不管是多好的房東，吃進去的肉都是很難吐出來的。那麼，你交給房東的已付未住期間的租金要不回來了；租房押金由於提前解約，也拿不回來了，要有這個細想準備。

居住期間的水、電、物業費之類的必須要結清，房屋的設施、設備、傢俱、電器之類的應當完好，不然，房東可能會找你要賠償。

如果前面兩項都做好了，房東很少有會去追究違約責任的。一般違約責任就是幾千元錢，打官司連律師費都不夠，還要交訴訟費，不管怎麼算都是划不來的。

第三、如何正確認識和處理因疫情防控帶來的租賃合同糾紛？

目前，因萬達、龍湖、紅星美凱龍減免租金，引發了多地租戶向房東要求減免租金事件。其中，商戶要求房東減免租金的事件發生率最多，道德綁架的事件也不少。

01、在商鋪租賃合同領域，房東減租是仁義，不減租也沒有任何問題

疫情是天災人禍，誰也不想它發生，誰也控制不了它的破壞程度？在這個疫情過程中，幾乎每個人都遭遇了不同程度的經濟損失，有的人甚至付出了生命的代價，不僅僅只有租戶。

不管是住房，還是商鋪的房東，都不是這次疫情的元兇，也不是租戶無法經營的責任主體，在這次疫情災害中，房東沒有任何過錯。

因此，房東沒有任何法律義務給租戶減租或免租，不減租、不免租就是法律和合同允許的，沒有人可以強制。

如果房東出於體恤租戶經營損失，出於保持穩定、長期的租賃合同關係角度考慮，給予減免房租，是一種仁義之舉，值得點贊。

如果房東自身也面臨較大的經濟壓力，沒有同意租戶的減免房租要求，也是完全合理合法的。

02、租戶如何自救？

A/經營方面

應該沉下來思考如何拓展銷路，把精力和心思放在營銷上，做好疫情結束後的一些銷售計劃和管理方案；也可以利用難得的清閒時間，充電學習，補齊以前的一些短板；不要放棄聯繫和問候你的客戶，保持溝通，掌握動態，提前儲備一些訂單，讓自己有事情做。

B/資金方面

合理安排現金流，多做些資金儲備，做好長期應戰的準備。

協商員工減薪，協商房東減租，關閉不必要的服務項目，減少固定成本支出，儘量生存下去。

C/如何退出租賃合同？

如果預見疫情短期內無法結束，確實無力繼續履行租賃合同，可以將自己的想法跟房東坦誠地表達，協商退出租賃合同事宜，提出自己的提前退租退房要求，爭取將自己的損失降到最低；也給房東提前打打預防針，讓房東提前計劃，也將房東的損失降到最低。

房壇法菜

你好，我是一名執業律師，很高興與你一起討論這個問題。

房屋租賃合同沒到期，以疫情為不可抗力終止，違法嗎？

題主可能對合同的終止和合同的解除不是太理解。合同的終止與合同的解除本質上有很大的區別。

合同的終止與合同的解除區別

合同的終止是指發生法律規定或者當事人約定的情形是合同當事人之間的權利義務關係消滅，是合同的法律效力終止。合同終止是指繼續性合同的當事人一方所做的合同效力向將來消滅的意思表示。

合同的解除是指，發生法律規定或者合同約定的解除事由，權利人根據該事由行使解除的權利。合同的解除一般適用於生效，合同，合同只有在生效後履行完畢之前，才可能發生合同的解除。同時繼承二解除合同必須要符合特定的條件，也就是要符合法定或者約定的解除條件，禁止當事人隨意解除合同。所謂法定解除條件，是指法律規定在一定條件下可以解除合同的情形。所謂約定解除條件，是指當事人在合同中約定解除合同的條件，當條件成就時，當事人可以行使解除權。

《中華人民共和國合同法》第91條規定：

《中華人民共和國合同法》第93條規定：

《中華人民共和國合同法》第94條規定：

因此合同沒到期，在疫情期間，合同的權利義務並不當然終止，但是如果可以行使合法的解除權，合同的權利義務就會自然終止。

合同沒到期，是否可以以疫情為由解除合同？

目前因為新型冠狀病毒感染肺炎的疫情，全國人大已明確，因疫情防控不能履行合同的，屬於不能預見，不能避免，並不能克服的客觀情況。

根據《中華人民共和國合同法》第94條的規定因不可抗力致使不能實現合同目的的當事人可以解除合同。因此疫情期間，如果合同沒到期，是否可以解除合同，應當以疫情是否致使合同目的不能實現為判斷依據，來判斷是否可以解除合同。

如果疫情期間，導致雙方簽訂的合同，從根本上不能實現合同的目的，完全符合《中華人民共和國合同法》第94條規定的第一項情形的，當事人完全可以依照法律規定行使合同的解除權。

《中華人民共和國合同法》第96條規定：當事人一方依照本法第93條第2款、第94條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除，對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認合同解除的效力，法律行政法規規定解除合同應當辦理批准登記手續的，依照其規定。

總結

房屋租賃合同沒到期，在疫情期間，如果因為疫情導致不能實現合同的目的，當事人一方可以行使合同的解除權，合同解除之後，合同雙方當事人的權利義務自然終止。

但是行使合同解除權，一般需要專業的方法，建議謹慎操作。

以上內容為個人觀點，僅供參考。純粹手打、實屬不易，喜歡點個關注唄。如果還有什麼不明白的地方，歡迎評論區留言，交流討論。

每日講法

我們需要了解，新冠肺炎疫情防控措施作為不可抗力是否構成合同解除事由。

1.什麼是不可抗力？

《民法總則》第一百八十條第二款規定：“不可抗力，是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況” 。

2.本次新冠肺炎疫情是否構成不可抗力？

當前我國發生了新冠肺炎疫情，政府也採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說， 屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。

3.新冠肺炎疫情構成不可抗力，是否必然導致合同解除？

不可抗力事由所引發的法律後果主要有兩種：

（一）部分或全部免責。《民法總則》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。《合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。

（二）解除合同。《合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的。

由此可見， 當前新冠肺炎疫情防控措施，雖然屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力，也並非必然導致合同免責解除。新冠肺炎疫情防控措施作為不可抗力，是否構成合同解除免責事由，與合同履行期限、合同履行內容、疫情影響程度及因果關係等相關。

北京紫乾律師事務所

您這個問題有些籠統，不便於梳理，我建議你先拆分一下。首先，要看是出租方還是承租方要終止合同，其次，要看是住宅還是商業用房。從不同的角度來分析更清晰準確。國家已經發布了官宣，疫情發生顯然是屬於不可抗力。疫情內，對於住宅租賃合同的履行，不應該發生變化。對於商業用房租賃合同而言，如果約定的合同期限沒有到期，承租方因為疫情受到嚴重的重大影響，比如，由於交通管制不能實際使用商業用房，以及，由於社會娛樂管制導致不能經營等，這會導致承租方收到巨大的經濟損失，甚至導致無法生存。這屬於因為不可抗力受到嚴重損失，承租方可以向出租方協商，要求對租金進行減，免，緩，如果雙方不能協商達成一致意見的，承租方還可以向法院起訴，要求出租方予以相應的減，免，緩租金，法院會做出相應的調整裁決。但是，如果據此為，完全不支付租金，撤場且不承擔責任，缺乏法律依據，可能違反雙方合同約定以及《合同法》。

楊蕤律師看法

疫情蔓延和疫情防控對房屋租賃合同的履行的影響還是比較複雜的，需要具體分析。

受疫情影響，有些房屋承租者，特別是外地務工者無法正常返回務工所在地使用已承租的房屋，則承租人可依據情勢變更的有關規定與出租方協商請求減免部分租金。

承租人也可以根據自己的需要和疫情對租賃合同的影響程度提前解除租賃合同關係，比如提前解除即將到期的租賃合同。

剩餘履行期限較長的租賃合同一般不適宜提前解除，適當減免部分租金即可，如承租人堅持要求提前終止租賃合同的，雙方可根據具體情況選擇以支付出租方違約金的方式提前終止租賃合同的履行。

同樣是租賃合同，可能構成情勢變更，也可能不構成情勢變更。如在疫區租賃商鋪經營餐飲，因新冠疫情及防控措施導致關門停業，那麼對這家公司來說疫情就可能構成情勢變更。

而在疫區租賃某小區住宅用於自住，按照政府防控要求疫情期間居家隔離即可，不影響承租和居住，對該市民來說疫情就不構成情勢變更，要求減免租金或解約一般不應支持。

就餐飲企業來說，如依據情勢變更原則要求減免房租，減免的額度應綜合考慮停產停業的期限、租賃期限和已履行期限、行業淡季旺季等多種因素予以合理確定。

此外，對於疫情防控開始時和開始前已屆履行期限的合同義務，不能依據情勢變更，也不能依據不可抗力主張免責。

需要強調一下，提問者問的是不可抗力，實際上法律規定，對於因疫情導致合同履行不能的當事人才可以拿疫情以不可抗力的理由來抗辯，但是不可抗力並不必然導致合同履行不能，有些情況下合同可以履行，但繼續履行對一方當事人不公平或者不能實現合同目的，這叫情勢變更。

希望我的解答能對大家有所幫助！

江蘇衡聖律師事務所王昌來律師

公司法專業律師王昌來

說想減免住宅租金的人完全就是耍無賴、耍流氓！你一個月不上班就不吃、不穿、不用錢、沒法活了嗎？房東也沒上班、沒掙錢，他們也要養兒供老人，要還房貸、車貸，那他們找誰減免呢！那你們的吃飯穿衣、養兒供老及生活費，你們的水電氣費、你們的房貸、車貸找誰減免呢？是病毒引起的，你們去找病毒商量吧，它把你們放倒了，你們就不用花錢了！

再說住宅又不是商鋪，租金遠遠低於商鋪，住宅租給你隨便你住不住，你想怎麼住就怎麼住（住宅又不像商鋪那樣是為了營業賺錢，租金遠遠不夠還按揭貸款，憑什麼減租）；而租商鋪是為了對外營業賺大錢，商鋪關起營業受影響可找出租人商量，出租人不同意你也沒有權利違約！

遙想未來發展

疫情的發生並不必然導致合同解除！如果僅以疫情為不可抗力從而終止沒到期房屋租賃合同一般是不會得到法律支持的。這次疫情雖然短期會致使承租人無法正常使用租賃房屋，但是從長期看從並不會致使其租賃的合同目的無法實現，不能以疫情為由必然要求終止合同，要根據合同法鼓勵交易的精神和疫情防控的客觀現實出發來進行考量，需要客觀判斷新型冠狀病毒肺炎疫情與合同不能履行之間明確的因果關係，是否終止即解除未到期的房屋租賃合同，針對不同的情形作出認定。

一是約定解除。承租人與出租人在房屋租賃合同中約定了合同的解除條件，且本次疫情達到了合同解除的條件，或者承租人與出租人可以協商一致，那麼房屋租賃合同就可以解除。《合同法》第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”

二是法定解除。如果承租人因疫情防控原因完全無法使用租賃房屋，其租賃房屋的合同目的不能實現，承租人可以不可抗力為由要求解除合同，但此時需嚴格審查疫情防控與合同目的不能實現之間的因果關係。本次不同地區受到疫情的影響不同，故不可說本次疫情一定構成不可抗力。故若承租人以不可抗力為理由解除合同，應提供本次疫情對其履行合同構成不可抗力的證明，並應保存好解除通知的相關證據。

三是因情勢變更請求解除合同。如果承租人僅以疫情防控導致收益下降為由要求解除合同的，需要謹慎對待。一般認為，雖然疫情防控對房屋租賃合同的履行造成一定影響，但該影響尚未達到令合同目的不能實現的程度，故此時承租人無權要求解除合同，但可援引情勢變更或公平原則要求減免租金和違約責任。但是，如果承租人因疫情防控導致收益大幅下降，即使減免租金仍然入不敷出，繼續履行合同對其顯失公平的，承租人亦有援引情勢變更解除合同。

當然，和氣生財！雙方可以多加溝通、互相理解和寬容，友好的處理好承租的問題。大家認為呢？

法律門裡門外

現在封城人在外地搬的動嗎，就是能夠搬，現在疫情期間他現在的房子能夠租出去嗎？

現在如果可以搬出去，相信都會搬，他的房子一樣要空著，這個損失是虧定了的，只是在疫情封城期間沒辦法搬，房東就把損失轉嫁到了租客。

租客相對來說就是弱勢群體，能夠買房的不差這一個月的錢，不要說還貸什麼的，可以打電話銀行延期交付的，國家已經給了這方面的政策了，

相對在城市打拼的底層租客，沒有工作沒有工資還要交房租，是誰更難。

這個事情本來是不可抗力，認為是可抗力的，你飛到武漢來試試，說話不怕腰疼，說可抗力的，你們都是房東的說客，階級不同，立場不同，發出的聲音也不同，你們為什麼不站在租客的立場看問題，

關鍵字: 租賃 疫情 傳染病