與你們一樣，我也是一名柬埔寨房產投資者。這十幾年來，從地產品牌，到地產銷售，再到地產代理，基本上經歷了地產前端的大部分工作。在摸爬滾打十幾年後，我和我的朋友，客戶將目光聚焦在了柬埔寨。我們現在有了一個共同的身份——
柬埔寨投資者。歡迎交流
走進金邊第一週
截止今天，我到達金邊剛好一週。這一週，幫各位朋友、客戶已經購買了20套金邊的房產，加上自己購買的3套，一共23套。
由於精挑了非常具有性價比的產品，所以每套的總價不過65至75萬人民幣。總計成交額1450多萬。
初來乍到，這個成績被開發商等同行們交口稱讚為表現驚豔。容許我帶點小驕傲。感謝各位投資人的信任與支持，同時也說明了大家對柬埔寨房地產市場的認可度非常高。
初到異鄉忙碌而充實，也給了我很大的信心。
金邊是什麼樣子
這是時隔3個月後第二次來到柬埔寨金邊。
3個月前第一次到柬埔寨考察，這個城市給我留下的印象是城區老舊、交通混亂、物價奇高，根本就不適宜居住的一個城市。可是為什麼遍地豪車，有人能承受這麼高的物價願意留在這裡發展呢？
當時，帶著這些疑惑，回國後做了大量的調研工作與市場分析，從全球地產形勢和發展歷程上解讀後，最終堅定了我們對柬埔寨房產市場的信心。於是，我們將柬埔寨放到了接下來投資的重點國家。
這一週除了幫投資人選擇房產之外，其餘的時間我都在穿街走巷，更深入的瞭解這座城市。
先說說城市面貌。來過的人肯定有感受：城中心房屋老舊、電線雜亂、街道狹窄、交通混亂，說髒亂差都不為過，對比現在的國內大城市的面貌簡直就不忍直視。但是仔細回想，自己在國內呆過的城市二十年前的市中心彷彿就是這個樣子，只是經歷了時間我們淡忘了過去。
上圖左邊是當地人的房子，中間和右邊是新建成的公寓
但如果在金邊的街道細心觀察，卻可以發現咖啡館、西餐廳、中餐廳、超市、各種有格調的店鋪比比皆是，而且生意都不錯。而新建的建築基本上都是配備了SKY BAR、空中泳池、空中花園、空中健身房、空中會客廳、有的甚至配上了停機坪。
一些在東南亞最前沿的設計理念在這邊都呈現了，這讓原有的破舊更加扎眼。然而回想經歷過的國內城市，我們曾經也是這個樣子。所以這就是一個城市快速發展中，新舊交替進程裡不可避免的現象。
再說說物價。柬埔寨自己沒有工業，家電、摩托車、汽車、副食品等很多東西都沒法自己生產，全都依賴進口，這也是為什麼彩電能賣到3000美金、普通摩托車能賣到2000美金的價格；電費0.3美金，相當於2元一度電，這是因為目前柬埔寨用電還靠泰國輸送。
但是這一切隨著中國興建的水電站和各國的產業轉移，引進外資投資國產化後，這些價格都會逐步迴歸正常。
目前來柬埔寨投資的國家，中國是最大的國家，沒有之一。
國家隊先行，民營企業跟進。中國對柬埔寨的國家投資集中在道路、橋樑、水利水電、鐵路、機場、港口等基礎設施建設；民營企業跟進，在紡織、製造業、房地產業、農業和貿易方面。
除此之外還有日本、韓國、新加坡、馬來西亞、泰國、越南、歐美等多個國家在各個領域的投資。
金邊的房產需求
有這麼多方面需要建設發展就需要人，大量的人口湧入就需要大量的住宅來解決居住問題。柬埔寨人口1600萬，金邊人口為300萬人，這還是2018年的粗略統計數據，實際上會高很多，還不包括在金邊的30萬外國人。
金邊的住宅擁有率為55.3%，有近100萬人沒有自己的房產，人均住宅面積只有8.5平米，有很多是3-4人合租一間房，住宅供應嚴重不足。
這也就不難理解為什麼金邊的房租如此之高，普遍的租金回報率在6%-10%，遠高於國內，甚至在全球都排得上名。
研究報告顯示預計2030年金邊人口會增至500萬， 也就意味著未來10年至11年的房產市場，還有近200萬的人口約80萬套的住宅需求。
除了本國人，金邊還有越來越多的外國人口，基本上以生意人和企業外派中高管居多。這類人群對於中高端公寓的需求量非常大，也是一個硬需求。
從人口增長、人口湧入、經濟增長（柬埔寨GDP增長率7%，金邊就更高）、需求比率、房價對比等各個角度去分析，得到的結論都是這個城市的房產市場將會有長遠的發展。
所以，歡迎來金邊投資。當然，除了房產以外的其它領域也都是百業待興，大有機會！
金邊的城市擴張才剛剛開始，目前城市不大，所以大部分在售項目以後都處於二環內的位置。也就是說現在花一萬多到兩萬多人民幣單價買到的，都是首都二環內的房產，可以想像以後的增值空間有多大了。
作為一個柬埔寨投資者，我想與您分享一些優中選優的建議。我們來重點看看這幾個區域：
劃重點一
總理府一帶：金融政治中心
如果把金邊比作一個人，那麼總理府一帶就是人體的心臟，它的地位等同中國的北京，具有高度成熟開發的城市機能價值，區域內擁有大型購物商場Central Market、傳統烏亞西批發市場並存，購物消費等生活機能完整。
由於有加華、安達、保利等5A寫字樓和公寓，所以這一帶商業氛圍比較濃，很多外資機構集中在這個區域。政治、金融、商業交匯，吸引了一些像保利這樣的開發商來拿地建樓盤。
這裡我列舉一下保利公館這個項目，距總理府100米，距金融中心CBD商務區800米，商圈環繞（有中央市場，蘇利亞超市，百盛商場等）。價格在每平米2600-3500美元，首付30%，四萬美金起，3年預期收益可達140%。二期為寫字樓，三期為商業綜合體，分三期開發，在售的為一期。
保利公館
劃重點二
BKK使館區：地段之王
首先來講一講金邊租金收益最高也最為穩定的區域：BKK片區。目前這裡可以說是金邊的地段之王。
這裡的中高端公寓滿租率普遍在80%以上至100%，熱門公寓想租到得排期三個月甚至以上，租金收益回報保持在7%-10%。在這裡租一個一室的公寓，月租基本都得在1200美元以上。
是什麼導致BKK片區驚人的出租回報率呢？
原因之一，是BKK片區分佈著十幾個國家的大使館，而各國來柬埔寨投資的外商高管選擇圍繞著大使館周邊居住，本地富裕階層也與外商有比較多的互動，所以這個片區集中的人群最為高端，消費力也最強。因此該片區不管是醫療、教育、還是生活配套都是最為成熟、品質也比較高的。
另一個原因是柬埔寨的私有制土地政策，BKK這樣的老片區土地都歸屬私有，完全沒有空地。私有土地個人不出售就無法開發，基本上就是買到一小塊地蓋一棟公寓的速度，供應量遠遠不足。雖然這個片區新舊交差異非常明顯，但是大使館一般是不會搬遷的，圍繞著他們的外商和本地富人所行程的圈層也是無法替代的。
劃重點三
堆谷區：金邊富人區
堆谷區聚集了大量的柬埔寨華人，柬埔寨華人多為早一輩到柬埔寨做生意的，經過多年的耕耘大部分都躋身於柬埔寨的富裕階層。隨著堆谷區永旺二期（類似萬達）的開業，該區域的房產價格也是飛速上漲。該區域的598路擴寬，未來與新修建的通往亞運會運動場的高速公路接軌。
走在堆谷區，隨處可見大量豪車，以及道路兩旁富人自建的各種豪華別墅。這應該是金邊別墅最集中，最豪華的地段！除了永旺商城二期之外，今年堆谷區還將建設其他購物商城，如百盛購物中心。根據最近的公告，泰國中央集團也將在堆谷區投資。
劃重點四
洪森大道：金邊的ING新城區
沿著洪森大道的ING新城片區，是現任總理洪森重點打造的區域，該區域有大片的空地像一張白紙，最適合做整體規劃，目前整個片區的規劃已定調，涵蓋高端住宅、商業綜合體、新CBD、小學、中學、高中、國際學校、大學、醫院、機關單位等全方面的配套。
目前已建成使用的ISPP金邊國際學校裡面聚集了大量大使館派駐人員、政要、鉅商的子女，包括洪森的孫女都在該校就讀。在建項目有炳發鑽石廣場商業綜合體，規劃項目有永旺三期。該區域有望成為金邊展示全新城市面貌的新城區。
但是該片區目前在租金收益方面未有面市的公寓出租，租金收益無從參考。鑑於項目交付時新區的配套各方面成熟度不足，保守估計租金收益率應該會在5%左右，但是該區域目前價格較低，有著較高的資產增值空間。
作為一名真實的柬埔寨投資者，在洋洋灑灑寫下這麼多見解以後。如果我的文章能為您在柬埔寨的投資規劃盡一點綿薄之力我不勝榮幸。
如果您有任何柬埔寨投資困惑，或者需要任何關於柬埔寨置業的資料，樓盤信息等，歡迎私聊，與我們聯繫交流。
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