二手房稅費高嗎？
身邊有不少朋友打算買房，綜合考慮下來，想買一手房的似乎更多一些。除去“房子要住新的”“貸款能貸更多”等原因之外，一手房稅費少也是一個普遍的觀點。
那麼，少在哪裡了？
從表中可以看到，一手房的稅種其實並不少。但之所以大家覺得少，是因為一手房賣方的稅費由開發商繳納了，而二手房賣方的稅費，成都市場默認是由買方一併承擔了。
所以，同等條件下，二手房需要買房人交的稅費確實比一手高。
為啥都原意買滿5唯一的房子？
二手房省稅的方法千千萬，地球人都知道的是——買滿5唯一的房子。
二手房交易如果遇到了滿5唯一的普通住宅，賣方的增值稅、個人所得稅全免！數額為0！
什麼滿5？誰唯一？是指持有房屋年限滿5年，賣方家庭唯一住房。
滿5年——上次交易的契稅票/房本的填發日期距離本次交易納稅時間
唯一——賣方產權人夫妻以及未成年子女名下沒有其他住宅房產（含已完成的購房網籤）
買方只需要繳納契稅和印花稅就可以了，其中印花稅只有5塊錢可以忽略不計。也就是說，這種房子，比一手房稅費還少。
房子不是滿5唯一，稅費咋省？
滿5唯一的房子畢竟是少數，其他房子稅費咋算？
拿增值稅來說，增值稅以前叫營業稅，稅率是5.6%（遠郊區縣是5.5%）它不用滿5年，
滿2年的普通住宅，增值稅就是0；
如果是滿2年的非普通住宅，就是差額：（本次交易指導價-原值發票金額）*5.6%
如果連2年都沒有滿，那隻能交全額：本次交易指導價*5.6%
什麼，你不知道普通住宅怎麼區分？看下面這張圖吧：
接下來是技術含量最高的個人所得稅了，先來看它的公式：
20% × （本次交易指導價 – 原值發票金額 – 原契稅 – 本次交易增值稅及其附加稅 – 裝修款 – 利息）
節省個稅的關鍵點就在公式的尾部，裝修款和利息是什麼意思？
先說說個稅的原理。你是房東，你把房子賣了多少錢，減去你在這房子身上花的錢，就是你的個人所得金額，用這個金額乘以20%，就是要交的個人所得稅。
裝修款，之前稅務所需要我們提供《裝修合同》與發票，現在不需要了，默認按網籤價格的10%計算
而利息往往是最容易被大家忽略的。如果你的賣家之前是按揭貸款買的房，請一定讓他去跑一趟銀行！因為他的貸款期間產生的利息是可以抵扣本次交易的個稅的！
需要房東找到之前的《借款合同》《結清證明》，再跑趟銀行開具《利息清單》，一定請他去辦理，能省不少錢！
舉例說明：北京一套總價600萬的兩居，原值200萬，原契稅2萬，本次交易增值稅為零，房東當初貸款30年期等額本息140萬，但6年後提前結清，一共產生利息50萬。
如果不減利息的話，個稅=20% × （600 – 200 – 2 – 0 – 60）=67.6萬，如果減去利息的話是57.6萬。
正好節省10萬塊！
契稅怎麼收的？
契稅的徵收是看買房人情況的。北京規定：
買房人家庭唯一購房，且購買普通住宅，面積90平以下的，稅率減免至1%
買房人家庭唯一購房，且購買普通住宅，面積90平以上的，稅率減免至1.5%，其餘情況不減免，按3%稅率收取。
“陰陽合同”省稅，幾個意思？
假設交易的實際成交價500萬，如果按實際金額交稅，稅費很高。這時，再簽署一份300萬的合同去報稅，節省稅費。這就是中介口中美其名曰的“合理避稅”，另一個名字叫做“陰陽合同”。
陰-實際的交易合同，陽-拿給銀行、稅務等機關的合同，即網籤合同。
陰陽合同的風險就在於賣方簽署了一份低價合同。通常，買賣雙方會簽署一份“君子協議”，規定好房屋淨價是300萬，裝修等附屬價值時200萬。但是300萬的網籤合同賣方也是要簽字的，相當於賣方直接承認了房屋的銷售價格是300萬，會有很大的隱患在裡面。佳爺房談認為，這種行為是不可取的。
綜上，買賣二手房如何做到最省稅？
1，同等條件下，儘量選擇滿5年/2年的，賣方家庭唯一的普通住宅。
2，賣方之前是貸款買的房子，請他去開利息證明以抵扣個稅差額。
3，陰陽合同固然能省稅，但請大家不要忘記它同樣具有風險。
(地產情報站/佳爺房談 )
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