10.18 為何出現土地流拍潮？

土地拍賣市場涼涼

土地市場趨冷態勢仍在延續，全國各地頻頻出現土地流拍潮。近期，上海、合肥、無錫、徐州等多個一、二、三線城市輪番上演土地拍賣現場無人報價的戲碼，其中還包括優質地塊。

中國指數研究院的統計數據顯示，截至8月末，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。

有分析師總結稱，年初至今，土地流拍現象較前兩年明顯增加，一、二線城市“地冷價跌”現象明顯。細分來看，一線城市流拍率波動最大，而溢價率最低；二線城市流拍率較高且穩步上升，但溢價率不高；三、四線城市流拍率穩中有降，溢價率也持續處於高位。此現象從年內平均數值看更為顯著。這是房產市場逐漸趨於理性的重要體現，開發商已經減少盲目拿地。

相關數據也印證了各大房企拿地態度普遍趨於謹慎。1-9月，受監測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。

伴隨著房企對土地拍賣參與積極性轉為冷淡的，是全國土地市場成交價格及溢價率持續下行。

中國指數研究院月初發布的數據顯示，2018年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率為16.1%；其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率為18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。

緣何出現土地流拍潮？

談及為何會出現土地流拍現象，中國指數研究院相關負責人認為：“一方面，2017年品牌房企整體拿地規模處在歷史最高水平，基數偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴苛以及企業資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹慎，拿地規模有所下降；同時，企業拿地佈局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因”。

中原地產首席分析師認為出現土地流拍潮的原因有以下幾方面：

首先，土地配建複雜，地塊非熱門區域地塊。以北京流標的住宅土地為例，地塊處於遠郊區，而且地塊有多重複雜的屬性，導致房地產企業拿地意願不強烈。

其次，房企資金壓力逐漸出現，從2016年9·30開始，全國一、二線城市嚴格調控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。

第三，對未來房地產市場走勢出現分化，整體看，2018年樓市將繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。

最後，今年以來，地產調控繼續加碼，出現歷史上最密集的調控政策潮。租售並舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地，更清晰的長效機制在加快制定佈局。核心是房住不炒，房地產迴歸平穩。從目前各地的房地產政策內容看，限購與限售全面升級。

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